[서평] 불황시대의 토지쇼핑

불황시대의 토지 쇼핑 - 아파트가 가고 땅이 온다 ㅣ 천기누설 토지투자 13
이인수 지음 / 청년정신 / 2024년 6월

불황시대의 토지쇼핑 - 이인수 저

저자 이인수는 20년 가까이 토지 관련 PM 컨설팅을 해온 사람이다. 그 경력을 바탕으로 토지투자플랫폼을 운영 중이다. 저서로는 맹지탈출, 토지투자보물지도 등 토지를 주제로 한 다수의 책을 출간하였다.

이 책은 토지투자의 장점을 시작으로 앞으로의 전망과 투자전략에 관해 담고 있다.
아파트는 가고 땅이 온다며
부동산 투자의 노른자는 토지 투자가 으뜸이라는데 과연 그럴까?
저자는 이 책을 통해 수많은 자료를 토대로 토지투자의 가능성을 강조하였다. (책으로 확인 가능하다.)

책에 나온 투자 시 주의사항 몇 가지를 소개해 보자면,
1. 인구 유입에 따른 유망지역 선정
인구가 많이 몰리는 곳이 개발될 가능성이 높다.
2. 직주근접
직장 출퇴근 시간이 짧아야 하므로 교통편을 고려해 보아야 한다. GTX 노선을 살펴보면 앞으로의 교통 전망을 예상할 수 있다. 또한 일자리가 많이 몰려있는 곳에 지가 상승을 기대해 볼 수 있다.
3. 토지의 모양
토지가 잘생겨야 토지의 가치가 올라간다.
못생긴 토지를 병합하여 잘생긴 토지로 만드는 것도 하나의 투자방법이다.
4. '지역내총생산(GRDP)'을 활용해 토지의 입지를 선정한다.
GRDP는 Gross Regional Domestic Product의 약자인데 지역 내 총생산이라는 뜻이다.
좁은 범위에 국한된 GDP 개념이라고 생각하면 된다.
즉, 돈이 몰린 곳에 투자하라는 이야기다.

부동산 투자 서적의 단골 코스는, 단연 부동산 경매인데 경매에 관한 내용이 빠져있어 새롭기도 했다.

이 책은 컨셉에 맞게 건물이 아닌 오로지 토지 투자에 대해서만 다루고 있다.
부동산 명언에 이런 말이 있다.
"아파트투자를 하면 부자가 될 수 있지만 땅투자를 하면 인생을 바꿀 수 있다."

지난 기간의 토지의 지가 상승률과 아파트의 매매가 상승률을 비교해 봤을 때, 개발지역을 기준으로 아파트 매매가 보다 토지의 매매가격 상승이 월등히 높다는 통계가 있다.
토지에는 한방이 있다.
불확실성에서 오는 리스크도 그에 못지 않게 크다.
수익이 보장되지는 않는다.
언제가 될지 모르는 개발에 모든 것을 걸고 기다리는 것이 결코 쉬운 선택은 아니다.

하지만 토지는 큰 수익률을 기대할 수 있기에, 본인의 안목을 키울 수만 있다면 매력적인 투자 방안이 될 것이다.

책의 가격은 49,000원;;이다.(조금 비싸다고 생각함)
분량은 약 360페이지로 구성되어 있다.

최신 정보 수록

2024-2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7
권화순 지음 / 메이트북스 / 2024년 3월

'부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드7'

「머니투데이」 기자 출신 저자가 부동산 투자에 관한 책을 집필하였다.
재건축, 세금, 대출, 전세 등 집값 동향에 영향을 주는 요소들을 통해 앞으로의 전망을 예상하였다.

또한 현재 시행중인 부동산 정책들을 살펴보고, 내집 마련의 여러 방법을 담았다.

그중의 하나는 대출을 통한 방법이다.

생에 최초로 주택 매수 시
LTV 80%, DSR 40%

LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다.
만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 5억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 3억원(5억×60%)이 되는 것이다.

총부채원리금상환비율(DSR)을 이해하기 위해선 먼저 총부채상환비율(DTI)을 알아야 하는데,
총부채상환비율(DTI)은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액의 합계액을 총소득으로 나눈 비율을 말한다.
반면 총부채원리금상환비율(DSR)은 대출자의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다.
가계가 연소득 중 주택담보대출 뿐만 아니라 기타대출(신용대출 등)의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 DSR 계산에 포함된다.
주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다. 

※DTI와 DSR 산출 방법※
• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

그 외에도 갭투자를 활용하는 방법, 청약을 통한 방법, 청약 점수 계산방법 등 내집 마련의 다양한 정보를 담았다.

또한 각종 세금에 대한 정보와 재건축 대상 지역 등 부동산 투자자들이 원하는 최신 정보도 수록하였다.

부동산 규제를 하던 얼마전과는 전혀 반대되는 부동산 시장의 흐름이다.
전문적인 내용을 통해 현재 확 바뀌어버린 부동산 시장을 살펴볼 필요가 있다.

책은 총 350페이지로 구성되어있고, 가격은 정가기준 19,800원이다.

알찬 내용으로 구성되어 있으니, 부동산 투자에 관심이 있다면 읽어보면 좋을 책이다.

꽉찬 내용, 좋는 가독성

가장 쉬운 독학 새벽하늘 부동산 경매 첫걸음
새벽하늘(김태훈) 지음 / 동양북스(동양문고) / 2024년 3월

'가장 쉬운 독학 부동산 경매 첫걸음' - 저자 김태훈

부동산 경매를 통하면 시세보다 저렴한 가격에 집을 마련할 수 있다는 얘기를 들어봤을 것이다.
누구나 관심은 있지만 시도하기는 어렵다.
본인이 직접 부동산 경매에 뛰어들기 위해선, 사전에 많은 공부가 필요하다.
아무래도 경매로 나오는 매물은 여러가지 권리가 복잡하게 얽히고 섥힌 경우가 잦기 때문이다.

경매는 강제경매와 임의경매로 나뉜다.

강제경매는 금전소비대차 계약을 맺은 채무자의 채무불이행에 의해 치러지는 경매절차이다.
법원에서 채무자의 부동산을 압류 및 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권을 충당시키는 절차인데 이 경우에는 법원 판결에 의한 집행권원이 필요하다.
부동산에 대한 강제집행 방법으로는 강제경매와 강제관리의 2가지가 있다. 양자는 모두 채권자의 신청에 의하여 개시되지만 채권자는 그 중 하나를 선택하거나 병용할 수 있다. 예컨대, 먼저 강제관리를 하면서 매각에 적당한 시기를 기다렸다가 강제경매를 할 수 있는 것과 같다.

임의경매는 담보권을 실행하는 경매를 말한다. 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차이다. 이 경우 설정등기를 근거로 경매신청이 이루어진다.

이렇게 채권자의 경매신청이 이뤄지면

경매개시결정등기→현황조사→감정평가→배당요구종기→매각기일(입찰)→매각결정기일→확정(잔금납부)→배당(법원)→명도(낙찰자)

의 절차를 거쳐 모든 과정이 마무리 된다.

경매를 통해 부동산을 취득하려는 자는 부동산 경매사이트를 통해 사전에 매물을 확인하고 현장조사와 권리분석을 해야 한다. 그런 다음, 낙찰 받으려는 부동산의 매각기일에 입찰을 하게 된다.

여기서 권리분석은 매우 중요하다.
권리관계의 우선 순위를 모르면 자칫 큰 손해를 떠안을 수 있다.

간략하게 경매 순서를 얘기해봤다.

이 책을 읽어본 바, 용어정리도 잘 되어 있고 경매에 입문하는 초보자가 읽기에 체계적인 구조로 정말 잘 짜여진 책이다.

만화책 버전을 염두해 두었던 것인지, 주인공들의 대화 형식으로 전개된다.

경매과정의 각종 서류 등 자료를 다수 첨부하였으며, 여러가지 경매 사례를 통해 실무에 관한 간접적인 체험 학습이 가능하다.

가격은 22,000원이고, 분량은 320페이지이다.
올컬러로 제작되었다.

정리가 잘 된 책이라, 이정도 가격에 이 구성이라면 추천해 볼 만한 가성비이다.

재밌게 읽었습니다.

슈퍼 스페이스 실록 - 너의 뇌에 별을 넣어줄게, 2024 세종도서 교양부문 추천도서 ㅣ 파랑새 영어덜트 4
곽재식 지음, 김듀오 그림 / 파랑새 / 2024년 2월

"슈퍼 스페이스 실록"

이 책은 별에 대한 이야기를 담고 있다.

우리가 맑은 날 밤하늘을 올려다 보면 2000~4000개의 별을 볼 수 있다고 한다.
별이란 스스로 빛을 내는 천체를 말한다.

그럼 천체는 또 무엇인가?
천체란 우주를 구성하고 있는 별, 행성, 위성, 혜성, 소행성, 항성, 성단, 성운 등의 총칭이다. 태양, 행성, 위성, 혜성, 소행성, 항성, 성단, 성운, 운석, 행성간 물질, 항성간 물질, 우주진 등을 모두 포괄하는 용어이다. 지구에 속하는 것은 제외되며 인공위성·인공행성 등은 인공천체라고 구별해서 부른다.
즉, 우주 단위에서의 모든 것이라 할 수 있다.

항성은 천구상에 고정되어 있는 별로 태양과 마찬가지로 스스로 빛을 발하는 고온의 가스체를 말한다.
항상 일정한 자리에 있기 때문에 항성인 것이다.
별과 항성은 같은 의미라고 보아도 될 듯하다.

행성은 항성 주위를 돌면서 스스로 빛을 내지 못하는 천체로, 지구를 비롯한 태양계 행성들이 대표적이다.

위성과 혜성
위성은 행성 주위를 도는 천체를 말합니다. 대표적인 예로 달이 있지요. 달은 행성인 지구를 도는 위성이랍니다.

혜성은 태양이나 큰 행성을 타원 또는 포물선 모양으로 도는 작은 천체를 의미한다. 긴 꼬리를 내리면서 떨어지는 것처럼 보이는 것이 특징이다.

태양계에는 태양 주위를 공전하는 수성, 금성, 지구, 화성, 목성, 토성, 천왕성, 해왕성의 8개의 행성이 있다.

수성을 시작으로 해왕성까지 각 행성의 특징을 알아보자.

수성은 태양계 행성 중 태양을 가장 가까이 돌고 있는 행성으로 수성의 온도는 대략 섭씨 100도~400도이다.
또한 너무 작은 규모 탓에 공기가 없다.

금성은 지구와 비슷한 크기이다. 온실효과로 인해 400도 넘는 행성으로, 생명체가 살기에는 어려운 환경이라는 의견이 있다.

그 다음이 우리가 살고 있는 지구.

나머지 행성에 관한 이야기가 궁금하다면 책을 통해서 확인해보도록 하자.

이 책의 저자 곽재식은 카이스트 출신 공대교수이자 공학박사로, 현재는 숭실사이버대학교에서 환경안전공학과 교수로서 학생들을 가르치고 있다.

책은 약 430페이지 분량으로 구성되었으며, 가격은 정가기준 19000원이다.

세금 신고가 두렵지 않다

세금 모르면 해외구매대행업 절대로 하지 마라 - 똑같은 매출인데 왜 내 세금만 더 많을까?
서정민.서정무 지음 / 라온북 / 2023년 12월

해외구매대행 사업은 일반 소매와 달리 물건에 대한 총수입(매출)으로 세금신고를 하는게 아니라 '순이익(매입비용 운송비용 등을 뺀 가격)'으로 매출신고를 하게 된다.

예를들어, 일반 쇼핑몰은 총 수입(매출)이 2,000 만 원이고 순이익이 200만원이라 한다면 총 수입에 대해 부가가치세 신고를 한다. 부가세가 10% 라고 하면 2,000만원의 10%인 200만원을 내게 되는 것이다.

그러나 해외구매대행 사업의 총 매출이 2,000만 원이고 순이익이 200만원이라면 우리는 200만원의 대한 부가세를 내면 된다.

이렇듯 해외구매대행으로 세금신고하는 매출은 일반 쇼핑몰 세금신고와 다르게 순매출을 매출로 신고하기 때문에 국세청이 온라인 판매 플랫폼으로부터 받는 매출자료와 차이가 발생한다. 이런 이유로 관할 세무서로부터 그 차이에 대한 소명요구를 받게 된다.

이렇게 순익으로 부가세 세금 신고 하고 추후 이에 관련해서 증빙하라는 연락을 받는다면, 정리된 자료가 반드시 있어야 할 것이다.

즉 매입매출이 아닌 구매대행 사업으로서 이 제품의 가격은 얼마에 팔렸지만, 구매를 대행한 것으로 내 순이익은 얼마가 남았다~ 라는 내용을 증빙할 수 있는 자료가 필요하다. 이 근거는 소명자료에 반드시 있어야 하는 항목이다.

세금 신고 시 증빙처리를 위해서는 해외구매대행에 사용하는 카드를 홈택스에 사업용 카드로 등록해 두는게 좋다.

사업용 카드 등록 후 사업자카드와 개인적으로 사용하는 카드를 분리해 사용하는 것이 좋다.
세금 신고 시 사업자 카드 이용내역에 사생활 비용이 섞여버리면 세금 처리할 때 매우 힘들어지고 제대로 처리를 못하면 세금을 더 내게 된다.

그렇기 때문에 해외구매대행 사업을 위해 쓰는 카드와 사적인 용도에 쓰는 카드를 분리해 사업용 카드는 비용만을 위해 사용하는 것이 좋다.

총 판매금액 / 해외물품매입금액 / 배송에 들어간 비용 / 관세 및 대납액 등 사업하며 꼭 알아둬야 할 사항들이다.

'세금 모르면 해외구매대행업 절대로 하지 마라' 이 책은 제목 그대로 해외구매대행 사업을 하며 마주할 세무신고에 대해 정리한 책이다.

이 책 한권이면 셀프로 세금신고가 가능하다.

책 한권으로 세무사를 통한 세금신고 대행 비용을 절감할 수 있다면 상당한 가성비라 생각할 수도 있을 것 같다.

이 책은 290페이지로 구성되었으며, 정가기준 18,500원이다.