<내 상가,건물에 어떤 업종이 적합할까?> 도서리뷰

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? - 상가 공실 해소 전략
박균우 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

학계와 현장 상권 분석 전문가로 활동하며 두레비지니스 박균우 대표의 책은 처음 접했는데, 이미 병의원 및 상가 투자에 대해서 여러권을 저술하였고 컨설팅을 하는 스페셜리스트이십니다.

'조물주 위에 건물주'란 용어가 초등학생들의 장래희망에도 회자될 정도로, 누구나 꿈꾸는 건물주, 임대인이 되고 싶지만, 막상 그 비하인드에는 반려건물이 되지 않도록 관리에 대한 애로사항 뿐만 아니라, 무엇보다 공실의 리스크가 일반인으로서는 가장 큰 두려움이 될 수 있습니다.

무엇보다 다양한 MD(상가,테넌트)들에 대해 최근 현황까지 체계적으로 정리해주며, 주요 상권의 입지와 건물들의 입점 현황 실례를 들어줘서 매우 유익했으며, 초보자의 눈높이에 맞춰서 친절한 가이드가 되도록 인사이트를 주는 좋은 책이어서 추천드립니다.


1. 대한민국의 상권 역사와 트렌드
* 1980년대 : 아시안게임과 서울올림픽을 거치며 산업 고도화 진입기. 자동차가 보급 되면서 대량마트의 등장, 대량 구매로 인한 소비자 구매력 증가, 주거형태의 변화
* 1990년대 : 신도시 아파트 주거 상권 발달, 지하철 역세권 시대, 개인통신 시대, 신업태 대중화(편의점, 대형마트 등장)
* 2000년대 : 벤처와 IT 육성, 소비양극화 시대
* 2010년대 : 젠트리피케이션, 소비양극화
* 2010~2017년 : 젠트리피케이션과 골목길 상권, 상가 분양가 폭등, 정부규제 상권 영향(대형마트 의무휴업일, 김영란법)
* 2018~2023년 : 최저임금의 급격한 인상, 다양한 유통채널의 확대, 무인화​​

​2. 상가, 건물의 취득 목적
* 건물주는 상가, 건물을 자기 목적에 활용하기 위해 취득하는 경우(사옥, 병원, 단체 운영 등), 신축 후 매각하여 시세차익형 투자로서의 수익형 상가로의 활용, 임대수익형 상가로서의 활용 목적 등이 있습니다.
* 상가의 임대수익률을 대출 고려 여부에 따른 변화와 다양한 가치평가법에 대해 살펴봅니다. ​​

3. MD 구성을 위한 상권 분석
* 도시계획 확인, 도시상권분석, 인구 세대수 평가, 교통 및 집객 및 지형 분석, 상가 분석(규모 적정성, 예상MD, 분양가 비교평가 등), 경제/사회적 환경 분석을 토대로 전략을 구사하여 수익성과 위험 분산을 전략을 수립해야 한다고 합니다.
* 내 상가, 건물에 어떤 업종을 유치할 것인지를 결정할 때 상권배후인구들이 어떤목적을 가지고 이동하는지 동선분석만큼 효율적인 것이 없으며, 배후 인구의 동선은 상권 활성화의 침체를 결정하고 어떤 특정업종이 집중되거나 않는 것 결정하게 된다고 합니다. ​
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4. MD 구성 전략 실행
* I.M(Information Memorandum)이란 기업(시행사)가 투자자 유치를 위해 기업, 상품(서비스) 재무상황, 홍보 등 전반을 설명하는 투자설명서로 투자자에게 얼마나 이익이 되는지에 대해 설명하는 자료입니다.
* 수요자 중심 상권 범위의 분석, 조닝과 층별의 상가 MD 구성, 업종 대체성을 위한 건축물 용도변경, 준공시기를 실기하는 누를 범하지 않도록 하는 조언 등 실제적인 MD 구성계획을 위한 정보들을 제시합니다. ​

5. MD 구성 카테고리 업종과 실제 사례
* 키테넌트 집객력을 높여서 상가 활성화에 직접적 영향을 미치는 점포를 말하며 상가 건물의 규모에 따라 1~2개가 될 수 있습니다. ​
- 키 테넌트 조건 : 인지도, 반복구매, 충분한 면적, 장시간 소비, 업종 연계성, 강한 시대성
* 식품점, 토탈 라이프스타일숍, 생활비지니스, 음식점, 주점, 카페, 뷰티&미용, .스포츠, 팝업 매장 등에 이르기까지 다양한 업종의 현황과 주요 프랜차이즈 업체들의 현황(면적,점포수,부담금 등)까지 일목요연하게 정리가 잘 되어 있어서 쉽게 살펴볼 수 있었습니다.

** 무엇보다도 주요 상권의 프라자상가나 주상권 입지의 건물들의 MD(상가,테넌트)들의 현황과 입지별로 살펴볼 수 있어서 매우 유익했습니다.

@ 도서를 제공받아 주관적인 견해와 감상으로로 작성한 리뷰입니다.

<미래의 고급 일자리, 주택가격을 결정한다> 도서 리뷰

미래의 고급 일자리, 주택 가격을 결정한다 - 직주근접, 미래 부동산 투자의 핵심 키워드
심형석 지음 / 두드림미디어 / 2024년 1월

너무나 매력적인 제목의 신간을 발견하고 설레면서 살펴보게 되었습니다.
직주근접을 주택 선정시 가장 중요 요인으로 보지만, 그중에서도 '고급 일자리'를 강조하고 있습니다.
저자는 30년 동안 대학 전임교수로 강의 및 현장에서 두루 얻은 경험과 지식을 농축하여 다양한 통계 데이터와 함께 실용적이고 직관적으로 이해할 수 있도록 정리하였습니다.

부동산 경기의 Up&Down 사이클 속에서도 결국, 양질의 일자니는 인구를 유입시키고, 유입된 인구는 다시 고용과 주택 거래의 선순환을 만들며 주택 수요를 견인하는 가장 중요한 요인이며, 특히 특정 산업에 특화된 지역 '클러스터'의 중요성을 강조합니다.
특히, 기존 베이붐 세대에 학군을 중시하던 세대보다도 MZ 세대는 Work&Life Balance를 중시하며 직주근접을 더욱 중요시하며 여유로운 삶을 추구하기 때문에 이러한 추세는 더욱 가속화될 것이라고 합니다.

1. 왜 직주근접이 중요한가?
직주근접이 더욱 중요하게 된 이유로는, 우선 2030 MZ 세대들의 선호도가 높아지고, 저출산 또한 도심 집중 강화하고 있어 직주근접 상권들이 상가 상권도 더욱 활성화되는 선순환이 일어납니다.
하이퍼로컬(아주 좁은 범위의 특정 지역에 맞춘다는 의미, 슬세권 등) 서비스 급성장하면서 (ex. 당근 마켓) 원거리 이동이 불편한 고령화 세대 증가 및 로컬이 레트로와 결합해 힙한 문화로 골목길 등의 MZ세대 인기 지역들이 부상하면서 더욱 강화되고 있습니다.
팬데믹 재택근무로 인해 미국은 '줌 타운(Zoom Town)이 뜨지만, 역시 한국은 직주근접 도심이 더욱 핫해지고 있는 반대 추세입니다. 이는 한국 MZ 세대는 풀 재택근무보다 하이브리드 근무형태 선호하기 때문인 것으로 파악됩니다.

2. 직주근접 투자 유망 지역
주거수요 확장성이 좋은 상권이 중요한데 강남의 아파트와 토지 정도가 있으며, 강남 지역의 선호도는 기존 거주자들뿐만 아니라, 밀레니얼 세대들도 선호하는 지역으로 앞으로도 유망합니다.
또한, 한국이, 실리콘밸리인 판교와 마곡, 용산공원과 국제업무지구 등의 개발호재가 풍성한 용산, 삼표레미콘 공장 철거로 고급 주거 단지와 문화시설이 어우러진 복합업무 클러스터로 발전해나가는 성수, 나노테크 및 바이오 테크 기업들을 유치한 광교, 바이오산업단지들과 국제도시 면모로 자리 잡아가는 송도, 공공의 직주근접 최고 도시 세종 등이 있습니다.
그중에서도 변동성과 인플레이션 방어수단 및 희소성 있는 실물 자산으로 가장 추천한 만한 것은 서울 아파트가 대표적인 안전자산일 수 있다고 합니다.

3. 그래서 투자는?
현재 공급 부족은 필요하고 원하는 수준의 주택이 부족한 것이며, 이에 대해 양질의 직주근접 최적화된 곳을 찾아서 지금이라도 첫 집을 장만주거수요 확장성이 좋은 상권이 중요한데 강남의 아파트와 토지 정도가 있으며, 강남 지역의 선호도는 기존 거주자들뿐만 아니라, 밀레니얼 세대들도 선호하는 지역으로 앞으로도 유망합니다.
또한, 한국이, 실리콘밸리인 판교와 마곡, 용산공원과 국제업무지구 등의 개발호재가 풍성한 용산, 삼표레미콘 공장 철거로 고급 주거 단지와 문화시설이 어우러진 복합업무 클러스터로 발전해나가는 성수, 나노테크 및 바이오 테크 기업들을 유치한 광교, 바이오산업단지들과 국제도시 면모로 자리 잡아가는 송도, 공공의 직주근접 최고 도시 세종 등이 있습니다.
그중에서도 변동성과 인플레이션 방어수단 및 희소성 있는 실물 자산으로 가장 추천한 만한 것은 서울 아파트가 대표적인 안전자산일 수 있다고 합니다. 하고 갈아타기 할만한 최적의 타이밍이라고 추천하고 있습니다.
부동산 양극화는 글로벌 문제이며 발생할 수밖에 없는 것이므로 불평등과 양극화를 자극으로 받아들여 발전하는 토대로 만들어야 한다는 인사이트가 인상적이었습니다.

특히, 미국 부동산에도 관심이 많았는데, 미국 사례와 트렌드를 데이터와 함께 제시해 줘서 신선하고 유용했습니다.
미국 주택 가격 제일 높은 곳은 맨해튼이 아니고 (시세가 높지 거래가격이 가장 높은 곳은 아님) 애서튼이 1위인데, 실리콘밸리 교외 부촌으로 IT 호황의 가장 큰 수혜를 받은 지역이며, 2위는 뉴욕주 사가포낙 입니다. 최근 미국 주식시장 시가총액 순위 5위 기업은 모두 IT기업들이며, 애서튼의 사례는 미래의 고급 일자리가 주택 가격에 미치는 영향을 시사함을 알 수 있었습니다.

<소음과 투자>의 리처드 번스타인은 소음에 휩쓸리지 않기 위해 장기 투자를 권하는데, 주택은 주식과 달리 장기적으로 보유해야 하는 안전 자산이므로, 부동산 소음이 되지 않도록 신호를 가지고 자신만의 투자 프레임을 만들도록 노력해야 한다는 메시지는 투자의 기본기를 다질 수 있도록 방향타를 잡아주는 귀한 챌린지가 될 것 같습니다.

[장사 교과서3 : 고객편] 고객 마음을 얻는 장사 장인의 교본

장사 교과서 3 : 고객편 - 고객의 마음을 얻는 것이 장사다 ㅣ 장사 교과서 3
손재환 지음 / 라온북 / 2024년 1월

일반적인 서비스 강사나 판매스킬 역량 강화하는 강의 팔이 책이라든지, 장사나 사업 관련 책 중에 체계가 없어서 단편적인 에피소드만 나열하는 등의 다양한 책들이 있지만, 단연코 대한민국에 존재하는 '장사'에 대한 교본이 있다면 손재환 대표의 "장사 시리즈"를 추천하고 싶습니다.

아이데코안경 의왕본점 원장, 안경 프랜차이즈 전문회사 대표이사 등으로 30년 이상 필드에서 직접 장사를 하면서 체득하고 성공한 '장인'의 생생한 "장사로 고객의 마음을 얻는 실전 노하우"를 배울수 있는 좋은 책을 추천받아 멘토링 받는 느낌으로 읽은후에도 한참동안 잔잔한 감동의 여운이 있는 책이었습니다.

조직에서 관리부서나 판매조직을 관리하는 직책으로서 다른 사람들보다는 고객에 대한 이해도나 판매 및 마케팅 스킬, 컴플레인 고객에 대한 대처 등에 대해 실무적으로도 많이 다루고 나름 실력과 내공이 있다고 생각했었는데, 손대표님의 책을 읽으면서 더욱 촘촘하게 내실과 체계를 다지는 계기가 된 것 같습니다.

1장 고객유형 파악을 통한 고객만족, 2장 임기응변의 법칙, 3장 구매 결정력 제고 대화법칙, 4장 홍보맨으로 만드는 단골 법칙, 장 불만족 고객 대응 법칙 등 각 챕터별로 고객의 마음을 얻는 지령들이 실제적인 액션플랜과 공감가는 사례들로 채워져있어서 쉽고 재미있게 몰입할 수 있습니다.

제가 선입견을 갖고 있던 부분이나 고민되었던 부분들에 대해서 솔루션을 받은 부분들이 많았습니다.
진상고객의 무의미한 질문에 진지하게 대답하지 말고 그냥 화풀이 대상이 될수 있으니 화제를 돌리는 방법, 신규는 매출보단 만족이 우선이므로 가격 만족도를 높인후 기술적인 전문성과 편의성을 더해 대만족 시키는 방법, 고객과는 긍정화법으로 "예스맨"으로 만드는 요령 등 실용적인 꿀팁들이 많았습니다.

또한, 고객 마음을 얻기위해서 관계 교집합을만들거나 Give&Take를 하는 법으로 첫구매고객을 위한 사은품(알콜솔+스프레이+안경나사 공구 세트)을 감사문구와 함께 시스템적으로 준비해서 재방문을 유도하는 방법들도 매우 유용하게 참고할 만 했습니다.

또한, 새로운 인사이트 및 정보를 얻은 부분들도 많았는데, 장사는 고도의 심리전이자 협상판이란 것을 새삼 깨닫게 되엇습니다.

예를들면 힘들이지 않고 고가 매출 일으켰을때, "내가 팔았느냐, 고객이 팔아주고 갔느냐"란 화두로 나의 실력인지 다시한번 살펴보도록 하는 조언, 예민한 고객은 진상고객이 아니며 도리어 나를 성장시킬수 있다는 점, 질문으로 상황을 장악하는 방법 등 일반적으로 '고객이 왕'으로 할 필요도 없고 프로페셔널하게 고객과 상생하는 방법들이 많이 공감이 갔습니다.

이책은 고객의 마음을 어떻게 읽고 고객의 유형을 파악하여, 어떻게 만족시키냐에 대한 문제를 실전 대화법, 협상법, 고도의 판매스킬과 시스템 운영에 대해 전수하여 판매역량 제고를 위한 실전 가이드북이자, 성공한 사업가이면서 '장사 장인'의 에세이 철학집과 같이 쉽게 공감하며 편하게 읽을 수 있습니다.

#도서무료지원

신방수 세무사의 <상속,증여 세무 가이드북:실전편> 후기

상속·증여 세무 가이드북 : 실전편 - 개인·개인사업자·법인 CEO도 꼭 알아야 하는, 개정판
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2023년 9월

저자는 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사로 연 100회 이상 강의 및 80여권 이상의 책을 저술하였다.
나는 예전에《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》시리즈를 읽었는데, 그 저자가 바로 이분인 것을 최근에 알고 신간이 나와서 바로 읽게 되었다. 무엇보다도 신방수 세무사는 그동안 개인, 기업, 주택사업, 법인, 병의원, 중소기업세무 등 다양한 타겟과 분야에 대한 세금 책들을 저술한 전문가임을 새삼 깨닫게 되었다.

이 책은 <상속,증여,세무 가이드북-실전편>으로 책의 인트로에 '나의 상속,증여 세무지식 파악하기' 설문이 있어서 재미있게 진단하고 시작했다. 평상시에도 절세에 대한 관심이 많아서 다양한 책이나 강의, 기사 등을 즐겨보고 있었는데, 이 책은 정말 최고의 책임을 자부할 수 있었다.
특히, 세무 상담을 받기 전에 기본적인 세무 상식과 지식이 있어야 하며, 나의 상황에 맞는 방법을 찾기 위해서는 다양한 케이스 스터디를 통해 실력을 갖추고 세무사와의 미팅을 진행한다면 아는 만큼 보이듯, 아는 만큼 더 많은 것을 얻어낼 수 있는데 이에 대한 사전 준비를 하기 위해 이 책을 꼭 필독서로 읽는다면 큰 도움이 될 것 같다.

이책의 가장 큰 강점은, 세무 기본 지식을 깔기 위한 '기본편', 기본적인 일상적인 상증세애 대한 정보를 '일반인편'에 넣었으며, 가장 차별화되는 'VVIP(자산가)편, 사업자편, 법인편'의 목차로 점차 난이도와 부의 사다리를 타고 올라가며 접할 수 있는 타겟별, 부의 규모별 솔루션을 제시하고 있다.
또한, 부록편에서 '비거주자와 상속,증여'편을 넣어서 최근 관심이 높은 외국 이민과 유학생들의 부모들의 상증세에 대한 궁금증을 해소해주고 있다. (이러한 트렌디한 주제에 대한 내용을 어떠한 세무 책에서도 아직 나는 찾지를 못한 것 같다.)

각 챕터별로 주제에 따른 정보를 제공하면서, 케이스 스터디처럼, 다양한 사례와 솔루션을 제시하여 '세금에 대한 정석' 책처럼, 기본개념을 공부하고, 예시문제를 통해 실력을 배양시킬 수 있도록 구성되어 있어서 매우 유용하였다.
세금이 다소 법규들로 가득차서 다소 어려운 내용일 수 있지만, 짧은 퀴즈들을 풀어내며 지식이 쌓여감을 느끼는 성취감과 함께, 좀 더 큰 부자의 그릇으로 성장해가기 위한 초석이 될 수 있기에 집중해서 긴 호흡으로 완독할 수 있었다.

특히, 세금이나 자산 포트폴리오에 대한 것은 프라이버시에 해당 하는 것이어서 쉽게 다른 사례들을 접하기가 어렵고, 세무 관련 법규에 관련 지식뿐만 아니라 전문가의 실무 노하우를 적용하여 최적화된 솔루션을 단 한권의 책속에서 트레이닝 할 수 있다는 것에 매우 놀랍고 감사하게 느껴졌다.

인트로의 세무지식에 대한 수준을 진단하는 퀴즈를 풀었을 때, '우수' 수준으로 나왔지만, 이 책의 방대하고 조직화된 귀한 정보들을 접하면서 얼마나 어렵고 각자의 사례별로 다른지 새삼 깨닫게 되었다.
각각의 케이스들에 대한 최신 정보와 노하우들을 적용하여 사전 증여 및 포트폴리오 구성과 변화에 매우 유용하고 거인의 어깨에 무임승차하듯 쉽게 지름길로 인도해주는 훌륭한 책으로서 꼭 일독 이상 하기를 추천한다.