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내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? - 상가 공실 해소 전략
박균우 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월
평점 : 
학계와 현장 상권 분석 전문가로 활동하며 두레비지니스 박균우 대표의 책은 처음 접했는데, 이미 병의원 및 상가 투자에 대해서 여러권을 저술하였고 컨설팅을 하는 스페셜리스트이십니다.
'조물주 위에 건물주'란 용어가 초등학생들의 장래희망에도 회자될 정도로, 누구나 꿈꾸는 건물주, 임대인이 되고 싶지만, 막상 그 비하인드에는 반려건물이 되지 않도록 관리에 대한 애로사항 뿐만 아니라, 무엇보다 공실의 리스크가 일반인으로서는 가장 큰 두려움이 될 수 있습니다.
무엇보다 다양한 MD(상가,테넌트)들에 대해 최근 현황까지 체계적으로 정리해주며, 주요 상권의 입지와 건물들의 입점 현황 실례를 들어줘서 매우 유익했으며, 초보자의 눈높이에 맞춰서 친절한 가이드가 되도록 인사이트를 주는 좋은 책이어서 추천드립니다.
1. 대한민국의 상권 역사와 트렌드
* 1980년대 : 아시안게임과 서울올림픽을 거치며 산업 고도화 진입기. 자동차가 보급 되면서 대량마트의 등장, 대량 구매로 인한 소비자 구매력 증가, 주거형태의 변화
* 1990년대 : 신도시 아파트 주거 상권 발달, 지하철 역세권 시대, 개인통신 시대, 신업태 대중화(편의점, 대형마트 등장)
* 2000년대 : 벤처와 IT 육성, 소비양극화 시대
* 2010년대 : 젠트리피케이션, 소비양극화
* 2010~2017년 : 젠트리피케이션과 골목길 상권, 상가 분양가 폭등, 정부규제 상권 영향(대형마트 의무휴업일, 김영란법)
* 2018~2023년 : 최저임금의 급격한 인상, 다양한 유통채널의 확대, 무인화
2. 상가, 건물의 취득 목적
* 건물주는 상가, 건물을 자기 목적에 활용하기 위해 취득하는 경우(사옥, 병원, 단체 운영 등), 신축 후 매각하여 시세차익형 투자로서의 수익형 상가로의 활용, 임대수익형 상가로서의 활용 목적 등이 있습니다.
* 상가의 임대수익률을 대출 고려 여부에 따른 변화와 다양한 가치평가법에 대해 살펴봅니다.
3. MD 구성을 위한 상권 분석
* 도시계획 확인, 도시상권분석, 인구 세대수 평가, 교통 및 집객 및 지형 분석, 상가 분석(규모 적정성, 예상MD, 분양가 비교평가 등), 경제/사회적 환경 분석을 토대로 전략을 구사하여 수익성과 위험 분산을 전략을 수립해야 한다고 합니다.
* 내 상가, 건물에 어떤 업종을 유치할 것인지를 결정할 때 상권배후인구들이 어떤목적을 가지고 이동하는지 동선분석만큼 효율적인 것이 없으며, 배후 인구의 동선은 상권 활성화의 침체를 결정하고 어떤 특정업종이 집중되거나 않는 것 결정하게 된다고 합니다.
4. MD 구성 전략 실행
* I.M(Information Memorandum)이란 기업(시행사)가 투자자 유치를 위해 기업, 상품(서비스) 재무상황, 홍보 등 전반을 설명하는 투자설명서로 투자자에게 얼마나 이익이 되는지에 대해 설명하는 자료입니다.
* 수요자 중심 상권 범위의 분석, 조닝과 층별의 상가 MD 구성, 업종 대체성을 위한 건축물 용도변경, 준공시기를 실기하는 누를 범하지 않도록 하는 조언 등 실제적인 MD 구성계획을 위한 정보들을 제시합니다.
5. MD 구성 카테고리 업종과 실제 사례
* 키테넌트 집객력을 높여서 상가 활성화에 직접적 영향을 미치는 점포를 말하며 상가 건물의 규모에 따라 1~2개가 될 수 있습니다.
- 키 테넌트 조건 : 인지도, 반복구매, 충분한 면적, 장시간 소비, 업종 연계성, 강한 시대성
* 식품점, 토탈 라이프스타일숍, 생활비지니스, 음식점, 주점, 카페, 뷰티&미용, .스포츠, 팝업 매장 등에 이르기까지 다양한 업종의 현황과 주요 프랜차이즈 업체들의 현황(면적,점포수,부담금 등)까지 일목요연하게 정리가 잘 되어 있어서 쉽게 살펴볼 수 있었습니다.
** 무엇보다도 주요 상권의 프라자상가나 주상권 입지의 건물들의 MD(상가,테넌트)들의 현황과 입지별로 살펴볼 수 있어서 매우 유익했습니다.
@ 도서를 제공받아 주관적인 견해와 감상으로로 작성한 리뷰입니다.