부동산최저점을읽는핵심수업

부동산 최저점을 읽는 핵심 수업 - ‘부동산발 대공황’ 시장의 재편과 투자 전략
박감사(박은정) 지음 / 체인지업 / 2025년 10월

- “강남불패” 라는 말, 한번쯤 들어봤을 것이다. 강남에 산 집은 가격이 절대 떨어지지 않는다는 부동산시장의 믿음을 대변한 말이다. 하지만 작가는 이제 이 말이 옛말이 될지도 모른다고 경고한다.
이제 너무 과열된 부동산 시장을 냉철하게 돌아보고 보다 안전한 자산으로서 부동산을 만날 때이다.

- 작가는 연세대학교를 졸업하고 2003년부터 한국감정원에서 14년간 근무했다. 현재도 감정평가사로 일하고 있다.
본인의 경험과 지식을 바탕으로 유튜브를 포함하여 다양한 채널에서 부동산 관련 지식을 공유하고 있다.
#박감사리얼아이 유튜브 채널에서 작가를 만날 수 있다.

- 책은 여타의 부동산 투자 가이드 도서처럼 ‘어느 지역 아파트를 매수하라!’ 고 권하는 도서가 아니다.

1장. 현실을 직면하고 신호를 파악하기
- 부동산이 영원히 상승하지 않을 근거를 제시한다. 사실 가깝게는 일본의 사례와, 우리나라 지방자치단체의 경우에서 이미 알 수 있다.

2장. 첫 번째 신호, 사라지는 매수자
- 우리나라의 인구 감소는 세계적인 관심을 끌 정도로 빠르게 진행중이다. 이는 곧 주택의 수요가 장기적으로 감소할 것임을 나타낸다. 집을 살 사람 자체가 줄어드는 것은 시장의 붕괴(수요/공급곡선에서) 를 가져온다.

3장. 두 번째 신호, 멈출 수 없는 공급
- 위에서 수요가 줄어든다고 언급했다.
- 하지만 정부와 기업은 공급을 멈출 수 없다. 정부의 공적 공급과 재건축의 지속은 결국 미분양/미입주 사태를 초래한다.

4장. 세 번째 신호, 불안한 약한 고리
- 기업도, 개인도, 정부도 모두 유동성이 위기이다. 대출은 늘고 금리는 부담되며 제도는 점점 제약을 건다.

5장. 네 번째 신호, 정책과 심리의 한계 상황
- 정권이 바뀔 때마다, 앞 정부와 반대되는 기조의 부양책 / 억제정책이 펼쳐졌다.
- 그러나 중요한 것은 개인이 주택을 구매하는 것을 포기하는 기조이다. 몇몇 매물이 전체 매물의 가격을 터무니없이 올렸다.
- 이제 서울 일부 지역의 아파트는 50억을 호가하고 분양을 받으려면 현금으로 10억 이상을 가지고 있어야 한다.
- 2, 30대 청년은 이미 집을 사는 것을 포기했다.

6장. 다섯 번째 신호, 통제할 수 없는 외부 충격
- 한국의 시장은 규모가 작은 편이다보니 세계의 흐름에 쉽게 흔들린다.
- 특히 강한 영향력을 가지는 미국의 정책, 중국의 시장변화, 환율에는 극도로 민감한 시장이다.

7장. 최고의 매수 타이밍
- 앞에서 살펴 본 다섯가지 부동산 시장 불황의 신호가 있응에도 불구하고,
- 우리는 각자에 맞는 부동산 시장에서의 대응을 통해 우리의 자산을 불려나가야한다.
- 유주택자는 실현가능한 최고점에서 주택을 매매하여 차익을 실현하는 것이 베스트.
- 무주택자는 분양할인, 급매, 경매 등의 다양한 제도를 통해 공급된 매물을 적기에 매입하고 시세차익을 기대하는 방법을 추천.

- 솔직히 막연하게 마용성만 부러워하던 나였음을 고백한다.
하지만 작가의 책을 읽고 나니 서울 근교, 3기신도시 등 다양한 대안이 있다는 것과,
분양할인, 급매, 경매 물건의 구매를 통해 성공한 사례도 접할 수 있었다.

- 나 역시 부동산 시장에서의 대응에 실패하여 여전히 무주택자로 살아가고 있지만.
그렇게 때문에 더욱 이런 책을 통해 시장을 바르게 바라보는 시각을 가질 필요가 있다.

넓고 이해 깊은 시야를 가진 자만이 위태로운 부동산 시장에서 살아남을 수 있을 테니까.