부동산 투자 공부를 위하여.

난생처음 재개발 재건축 - 대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩
김향훈.이수현.박효정 지음 / 라온북 / 2021년 6월

부동산 투자라는 말은 내 전재산을 걸어야 한다는 말과 동일한 수준이다.

게다가 재개발, 재건축이라니.... 그건 나에겐 마치 양자역학과 같이 들어는 봤는데, 정확히 뭔지는 모르는 영역의 일이었다.

그렇지만, 지금 살고 있는 곳이 오래된 동네다 보니 재개발을 해야 한다느니, 재건축을 해야 한다느니 그런 이야기들이 서서히 들리기 시작했다.

근데, 그 이야기를 들으면서 난 할 수 있는게 아무것도 없었다.

뭘 알아야 이야기할 것 아닌가...

그래서 몇몇 책을 찾아보기도 했었다. 이해되지 않았다.

법률 용어와 법 조문이 빼곡히 적혀 있는데, 왜 그 용어가 사용되는지, 왜 그 조문이 중요한지에 대해서 이해할 수 있는 수준으로 설명되어 있지 않았다. 그 조문이 나온 이유를 이해할 수 없는 용어로 적어뒀다.

더 문제는 조문에 대한 설명은 있는데, 그래서 그게 내 투자? 내 재산과 어떻게 연결되는건지에 대한 내용은 쉽게 드러나지 않았다.

'이 시기에 거래가 많이 일어난다'라는 말이 내 자산과 어떻게 연결되는건지, 그게 플러스인지 마이너스인지에 대해서는 직관적으로 이해하기 어려웠다.

이 책은 제목 그대로 '난생 처음으로' 재건축/재개발에 대해 관심을 가지기 시작하는 사람들을 대상으로 만들어졌다.

재건축은 노후된 아파트단지를 새롭게 짓는걸 의미하고, 재개발은 중구난방으로 지어져서 혼란스럽던 빌라촌이나 주택지역을 새롭게 싸~~악 밀고 짓는걸 의미한다는걸 이 책을 보고 확실히 알게 되었다.

사실 책에서도 재건축과 재개발이 혼용되어 사용되고 있고, 법에서의 의미는 이것과는 다르다는 걸 이야기하고 있다. 그렇지만, 현실적으로 이루어지는 것을 기준으로 봤을 때, 이 정도 수준으로 이해해도 큰 문제가 없다고 간단하게 설명하고 있다.

저자들은 이 책을 쓰게 된 이유? 혹은 재개발/재건축에 투자해야 하는 이유에 대해서 이렇게 설명하고 있다.

대한민국의 경제가 완전히 망가지지만 않으면 부동산 가격은 올라갈 확률이 높다.

매년 부가가치가 창출되고 그것이 유동성이 되어 시중에 흘러다니기 때문이다.

달리 말하면, 부동산 가격이 올라가는 것이 아니라 화폐가치가 하락하는 것이다.

내 자산의 가치하락을 상쇄하기 위해서는 반드시 부동산에 투자해야 한다.

저자는 부동산의 경우 반드시 해야 할 투자 중의 하나라고 이야기하고 있다.

지뢰가 무서워서 아무도 오지 않는데,

나는 그 지뢰가 어디에 있고, 어떻게 피할 수 있는지 알기 때문에 독식할 수 있는 것이다.

그리고, 재개발/재건축은 각종 규제와 법률에 대한 지식이 있어야만 도전해볼 수 있기 때문에, 오히려 공부할 경우 수익률이 높아질 수 있다고 설득한다.

그래서, 책 내용의 상당 부분이 부동산 재개발/재건축과 관련된 각종 규제 및 법률이 현실에 어떻게 적용되는지, 이걸 어떤 방식으로 이해해야 하는지에 대해 설명하는데 할애되어 있다.

여기에 더해서, 재건축/재개발 단계별로 언제 거래가 제일 많이 일어나는지..

조합 결성이나 조합 대표 및 이사회의 비위 사실에 대해 어떻게 대응했던 곳들이 어떤 결과를 보게 되었는지..

단지 내 상가 주인들과의 조합 구성이 어떻게 되는게 좋을지 등과 같이

실제로 재건축/재개발 사업이 진행되는 경우에 일어날 수 있는 아주 디테일한 부분들까지도 예를 들어 설명해주고 있어, 굉장히 유용했다.

사실, 뒤의 내용들은 읽어보기는 했으나, 완전히 이해되지 않았다.

감정평가 금액을 어떻게 산정하기 때문에 현금 청산 시에 어떤 것들을 노려서 협상해야 하는지

전매 제한 전에 거래를 어떻게 해야 하는지,

세금은 어떤 기준으로 부과되기 때문에 어떤 부분들을 고려해서 투자해야 하는지

등등에 대해서는 아직 겪어보지 못한 일이기 때문에 이 책에서 설명하고 있는 내용이 얼마나 유용한지는 판단할 수 없다.

그렇지만, 앞 부분에서 설명해준 정도로 설명의 디테일이 유지되고 있고, 서울과 수도권의 실제 재건축/재개발 사례를 가지고 설명하고 있기 때문에 현실적으로 쓸모있는 이야기들일 것이라고 추측해볼 수 있다.

저자의 능력 부족이나 잘못은 아니지만,

그래도 좀 아쉬운 부분은 내가 살고 있는 이 집을 판다면 도대체 언제 파는게 좋을 지, 아니면 계속 가지고 있어야 할지에 대해 물어볼 수 없다는 점이다. 하긴 이건 저자에게 아쉬워할 내용은 아니다.

내가 할 투자결정은 공식대로 답이 나오는 수학 문제가 아니라 예측과 추측과 그 외 기타 모든 것들을 고려한 나의 신념에 따라서 결정해야 하는 부분이기 때문에, 내가 능력을 키울 수 밖에 없는 부분이다.

나의 투자 결정 능력을 키우는데 이 책이 조금이라도 도움이 될 것 같다.

시기에 맞춰서 다시 찾아보면서 읽어야 할 것 같다.