[100자평] 한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

재개발 투자의 상식을 담다

재개발에 필요한 것들

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

‘재개발, 잘 못하다간 골로 갑니다’ 

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오래된 주거지에 실거주 하시는 분이나, 투자목적으로 매입하신 분들이라면 다들 재건축, 재개발, 하다못해 공동주택(아파트) 리모델링을 생각하는 분들이 많으실 겁니다. 왜냐하면 건물과 토지의 가치가 오르고 돈을 많이 벌게 되기 때문이죠. 실제 부동산에서도 구축 아파트를 매매하거나 빌라나 연립주택을 매매할 때 이렇게 꼬드기는 경우가 많죠. 그런데 재개발 과정을 현장에서 생생히 목격하고 있는 저로서는 ‘재개발에 목숨걸다 살아생전 못 볼 수도 있다’고 얘기하고 싶습니다 재개발은 그렇게 만만하지 않습니다. 특히 아직 조합설립이하 단계에 불과한 경우는 더더욱 그렇지요. 현실은 냉정하게 바라봐야 하고, 그런 냉정함에 도움을 줄 수 있는 서적이 바로 <한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도>입니다. 공교롭게도 얼마전 포스팅한 <대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가>의 저자분이 공저자인 서적이네요. 

저의 가까운 사람도 얘기한 적이 있습니다. 동네가 발전될 것 같으니 어디 연립(?)이라도 싸게 사놓으라고, 그런데 이거 옛날얘기죠. 무허가 주택도 혜택을 받고 연립주택 공동소유자도 분양권 받고 작은 집이라도 재개발 후보지에 가지고 있으면 소위 말하는 재개발을 통한 떡상(?)을 얻을 수 있는 천재일우의 기회는 이미 지났기 때문이죠. 2018년부터 투기수요를 억제하기 위한 관련 법령이 신설, 올해부터 적용되는 것이 너무 많습니다. 그래서 저가의 주택을 싸게 매입했다. 로또처럼 재개발 혜택을 보는 것은 애초부터 무리가 있는 일입니다. 오롯이 현재 재개발 추진 혹은 완료되기까지 십수년 혹은 수십년을 기다린 분이라면 모를까요? 

재개발관련 투자를 위해서는 본서에 나온 것처럼 필수적인 3가지를 알아야 합니다. 하나는 절차, 둘째는 세금, 세번째는 사업성입니다. 재개발은 오래되었다고 뚝딱 해주는 도깨비 방망이가 아닙니다. 기본계획이 수립되면 정비계획이 수립되어야 하고 추진위원회 구성 및 승인 후 조합설립인가가 되어야 합니다. (크게 1단계 여기까지도 만만치 않습니다. 하지만 이 단계는 다수 되는 경우가 많죠) 문제는 이후 사업시행계획인가를 받아야 합니다. 여기서 조합원들이 제대로 하지 못하면 세월만 지나가 버립니다. 이것을 마치면(2단계 완료 큰 산을 넘고 절반이상 한 것이죠) 시공사를 선정하고 조합원 분양신청후 관리처분계획인가를 받게 되며(3단계, 80%이상 완료) 이후 사업시행후 입주를 하게 되는 것이죠 이 절차만 해도 어마어마 합니다. 그 다음은 세금입니다. 재개발관련하여 기존 주택을 처분하는 경우 양도세의 범위, 그리고 입주권을 받을 경우 양도세도 제대로 따져야 합니다. 마지막은 사업성입니다. 결국 입지에 수렴하게 되는데요. 재개발 대상지 중 보유지의 대지지분과 비례율, 감정평가액, 시세차익, 청산가치에 대해 사업성을 따져야 하고, 청산가치대비 분담금의 비율이 높으면 사업성이 떨어지기 때문에 현금청산을 받을 것인지 검토를 해야합니다. (물론 공동주택의 경우는 이럴경우가 없지만 50m2이하 주택의 경우는 현금청산이 유리할 수도 있습니다) 

위의 문단만 해도 재개발에 익숙하지 않은 분들은 아주 피곤할텐데요. 실제 재개발 관련 사항을 지켜보고 있는 저로서도 말은 쉬운데 위의 절차가 한단계 진척될때마다 시간과 비용이 어마어마하게 필요함을 보고 있습니다. 게다가 인근 동네에 20년이 지나 드디어 시공사가 선정된 지역을 보니 재개발 기대하다가 반백살이 될 수도 있으니 재개발을 시초부터 기대하느니 적어도 사업시행인가가된 지역의 입주권을 구입하는 것이 어느정도 입지분석이 된 분이라면 추천하고 있습니다. 그리고 본서의 후반부에는 서울의 주요 재개발 입지들에 대해 정리가 잘 되어있으니 서울 재개발을 원하는 분들이면 본서를 읽는데 그치지 말고, 네이버 지도와 부동산 앱과 온라인에서 관련 정보를 확인 한뒤 현장 임장, 부동산 조합원들도 만나서 관련내역을 반드시 오프라인으로 확인하시길 바랍니다. 

‘재개발은 운이거나 운을 만들어내거나 너무나 힘든 일입니다’

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다

[100자평] 영 포티, X세대가 돌아온다

영 포티, X세대가 돌아온다 - 밀레니얼, 90년생보다 지금 그들을 주목해야 하는 이유
이선미 지음 / 앤의서재 / 2021년 5월

X세대의 트렌드를 훔쳐보기

X세대의 트렌드 알기

영 포티, X세대가 돌아온다 - 밀레니얼, 90년생보다 지금 그들을 주목해야 하는 이유
이선미 지음 / 앤의서재 / 2021년 5월

‘대한민국의 트렌드를 지배하는 X세대?’ 

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<90년생이 온다>로 2년전에는 Z세대에 대한 트렌드 연구가 한참 붐이었던 적이 있었습니다. 이제 막 20대가 되기 시작한 그들의 소비성향, 사고방식, 소통문화를 알아야 트렌드를 캐치할 수 있다는 목적의식아래 만들어 진것이고 여기다 사회초년생부터 관리자 직급(일반 직장기준)이전까지 80년대생인 밀레니얼세대까지 묶어 MZ세대에 대한 트렌드리포트와 단행본도 꾸준히 나오고 있습니다. 그런데 이 와중에 새롭게 주목받고 있는 세대는 X세대(대략 70년~79년생)인데요. <영 포티, X세대가 돌아온다>는 MZ세대보다는 이제 40대 중반에서 50대 초중반까지 이르는 X세대가 트렌드를 이끄는 세대라고 얘기합니다. 

저자는 이를 3가지 근거로 제시합니다. 하나는 개성이라는 것이죠. X세대는 대한민국의 경제고성장시기에 태어났고 집단주의보다는 개인주의에 익숙한 세대입니다. 실제 조직의 충성문화의 마지노선이기도 하고, 이들은 회식이나 술자리를 거부하지는 않지만, 취미활동이나 패션, 놀이가 있으면 이것을 기꺼이 취하려는 세대입니다. 두번째는 실력입니다. X세대는 이전 세대보다 비교적 풍요로운 환경에서 태어났지만 IMF를 직격탄으로 맞으면서 최초의 취업비극을 맞이하면서 극심한 경쟁을 이겨냈고 ‘회사가 미래를 보장해주지 않는다’라는 것을 처음 경험하기도 했습니다. 이와 동시에 IT기기와 친숙한 거의 최초의 세대면서 ‘네이버, 카카오’등의 IT기업과 함께 최근에는 ‘배달의 민족’ ‘직방’ ‘토스’에 이르기까지 테크기업들을 창업한 자수성가한 실력의 대표주자들이기도 합니다. 마지막은 ‘경제력’입니다. 위의 실력과 더불어 이전세대보다는 사업소득이 훨씬 많고, 자가를 소유한 비중이 높고 직장경력이 최소 15년 이상 된 세대들이기에 구매력이 높고, 소비의 절대금액이 훨씬 높습니다. 

특히 방송계에서도 여전히 국민 MC는 X세대들이 20년째 주도하고 있다는 점, 영화계에서도 봉준호, 박찬욱등 X세대 감독과 정우성, 이정재등의 X세대를 대체하는 배우들이 잘 드러나지 않다는 것도 ‘트렌드를 선도하는 세대’는 X세대라는 것을 반증하는 듯 합니다. 그럼에도 불구하고 저는 몇가지 이 가설의 맹점이 있다고 생각합니다. 첫번째는, X세대가 위의 3가지 요소들을 갖고 있는 것은 어느 정도 공감이 가지만, 그들이 새로운 트렌드를 만들기보다는, 이후 세대들이 만들어낸 새로운 트렌드를 구매하고 사업화 하는 능력이 더 나은 것입니다. 그리고 그것은 그들의 절대적 구매력과 자산이 높은데 기인합니다. 두번째는, 앞으로 MZ세대는 모바일 중심의 보다 빠른 소비문화를 바탕으로 X세대가 해온 트렌드 주도권을 역전할 가능성이 크다는 것입니다. 특히 2030대 새로운 부유층의 등장, 유튜브에서 만나는 크리에이터들의 경우 밀레니얼 세대와 20대 중후반의 Z세대들이 선도를 하고 있고 오히려 그 뒤에 X세대가 이를 팔로워하는 경향이 강해지고 있습니다. 

따라서 트렌드를 예측하고 공부하는 사람들은 ‘X세대가 돌아오고 트렌드를 선도한다’는 가설에는 비판적인 시선을 유지할 필요가 있습니다. 또한 본서의 후반에 갈수록 MZ세대에도 해당하는 트렌드를 X세대로 억지로 대입시키는 경향이 있으며 가장 중요한 ‘그래서 X세대가 트렌드를 선도한다면 이제 전 세대에 걸쳐서 해야할 것은 무엇인가’에 대한 대안과 예견에 대한 근거가 확실히 부족합니다. 단지 최근의 변화와 새로운 사업창출에 있어 X세대가 주도해온 상황들에 대한 트렌드리포트 정리로는 괜찮은 서적이지만, 결국 향후 X세대의 역할과 다음 세대와 어떤 식으로 협업하여 마케팅을 할지에 대한 내용은 보충되어야 합니다. 

‘영 포티는 조금 억지스러운 작명입니다. 다만 X세대가 나이를 거슬러서 개성을 추구할 뿐’

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다

[100자평] 프로일잘러

프로일잘러 - 일하는 사람 말고 일 ‘잘하는’ 사람
유꽃비 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2021년 4월

일을 잘한다는 것