재개발에 필요한 것들

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

‘재개발, 잘 못하다간 골로 갑니다’ 

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오래된 주거지에 실거주 하시는 분이나, 투자목적으로 매입하신 분들이라면 다들 재건축, 재개발, 하다못해 공동주택(아파트) 리모델링을 생각하는 분들이 많으실 겁니다. 왜냐하면 건물과 토지의 가치가 오르고 돈을 많이 벌게 되기 때문이죠. 실제 부동산에서도 구축 아파트를 매매하거나 빌라나 연립주택을 매매할 때 이렇게 꼬드기는 경우가 많죠. 그런데 재개발 과정을 현장에서 생생히 목격하고 있는 저로서는 ‘재개발에 목숨걸다 살아생전 못 볼 수도 있다’고 얘기하고 싶습니다 재개발은 그렇게 만만하지 않습니다. 특히 아직 조합설립이하 단계에 불과한 경우는 더더욱 그렇지요. 현실은 냉정하게 바라봐야 하고, 그런 냉정함에 도움을 줄 수 있는 서적이 바로 <한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도>입니다. 공교롭게도 얼마전 포스팅한 <대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가>의 저자분이 공저자인 서적이네요. 

저의 가까운 사람도 얘기한 적이 있습니다. 동네가 발전될 것 같으니 어디 연립(?)이라도 싸게 사놓으라고, 그런데 이거 옛날얘기죠. 무허가 주택도 혜택을 받고 연립주택 공동소유자도 분양권 받고 작은 집이라도 재개발 후보지에 가지고 있으면 소위 말하는 재개발을 통한 떡상(?)을 얻을 수 있는 천재일우의 기회는 이미 지났기 때문이죠. 2018년부터 투기수요를 억제하기 위한 관련 법령이 신설, 올해부터 적용되는 것이 너무 많습니다. 그래서 저가의 주택을 싸게 매입했다. 로또처럼 재개발 혜택을 보는 것은 애초부터 무리가 있는 일입니다. 오롯이 현재 재개발 추진 혹은 완료되기까지 십수년 혹은 수십년을 기다린 분이라면 모를까요? 

재개발관련 투자를 위해서는 본서에 나온 것처럼 필수적인 3가지를 알아야 합니다. 하나는 절차, 둘째는 세금, 세번째는 사업성입니다. 재개발은 오래되었다고 뚝딱 해주는 도깨비 방망이가 아닙니다. 기본계획이 수립되면 정비계획이 수립되어야 하고 추진위원회 구성 및 승인 후 조합설립인가가 되어야 합니다. (크게 1단계 여기까지도 만만치 않습니다. 하지만 이 단계는 다수 되는 경우가 많죠) 문제는 이후 사업시행계획인가를 받아야 합니다. 여기서 조합원들이 제대로 하지 못하면 세월만 지나가 버립니다. 이것을 마치면(2단계 완료 큰 산을 넘고 절반이상 한 것이죠) 시공사를 선정하고 조합원 분양신청후 관리처분계획인가를 받게 되며(3단계, 80%이상 완료) 이후 사업시행후 입주를 하게 되는 것이죠 이 절차만 해도 어마어마 합니다. 그 다음은 세금입니다. 재개발관련하여 기존 주택을 처분하는 경우 양도세의 범위, 그리고 입주권을 받을 경우 양도세도 제대로 따져야 합니다. 마지막은 사업성입니다. 결국 입지에 수렴하게 되는데요. 재개발 대상지 중 보유지의 대지지분과 비례율, 감정평가액, 시세차익, 청산가치에 대해 사업성을 따져야 하고, 청산가치대비 분담금의 비율이 높으면 사업성이 떨어지기 때문에 현금청산을 받을 것인지 검토를 해야합니다. (물론 공동주택의 경우는 이럴경우가 없지만 50m2이하 주택의 경우는 현금청산이 유리할 수도 있습니다) 

위의 문단만 해도 재개발에 익숙하지 않은 분들은 아주 피곤할텐데요. 실제 재개발 관련 사항을 지켜보고 있는 저로서도 말은 쉬운데 위의 절차가 한단계 진척될때마다 시간과 비용이 어마어마하게 필요함을 보고 있습니다. 게다가 인근 동네에 20년이 지나 드디어 시공사가 선정된 지역을 보니 재개발 기대하다가 반백살이 될 수도 있으니 재개발을 시초부터 기대하느니 적어도 사업시행인가가된 지역의 입주권을 구입하는 것이 어느정도 입지분석이 된 분이라면 추천하고 있습니다. 그리고 본서의 후반부에는 서울의 주요 재개발 입지들에 대해 정리가 잘 되어있으니 서울 재개발을 원하는 분들이면 본서를 읽는데 그치지 말고, 네이버 지도와 부동산 앱과 온라인에서 관련 정보를 확인 한뒤 현장 임장, 부동산 조합원들도 만나서 관련내역을 반드시 오프라인으로 확인하시길 바랍니다. 

‘재개발은 운이거나 운을 만들어내거나 너무나 힘든 일입니다’

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다