생숙의 구조파악이 제대로 될 수 있는 책

나만 몰랐던 마지막 투자처 생활형 숙박시설
권주영 지음 / 라온북 / 2022년 2월

‘생활형 숙박시설 로우리스크 미들리턴’ 

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많은 사람들이 투자를 할 때 리스크는 적게 지면서, 수익률을 높이려고 합니다. 그래서 주식은 테마주에 들어가는 경우가 많고 부동산은 호재만을 기다리죠. 그런데 누구나 아는 호재와 뉴스는 더 이상 상승률이 정해져있다는 것과 같습니다. 이미 대중화된 소식이 있다는 얘기는 이전에 그 정보나 이슈에 대해 사전 조사를 한 사람들이 해당 수익률을 달성했다는 것입니다. 그래서 투자에는 가격보다도 시간의 이슈를 봐야하고, 적게 투자하고 많이 벌어간다는 것은 불가능의 영역은 아니지만 극소수의 영역이거나 시간을 견딘 대가입니다. 그리고 부동산 투자에 있어 아파트, 상가, 지식산업센터, 오피스텔 붐은 이미 지나갔고 이제는 다른 투자에 눈을 돌려야 합니다. 그 중 하나는 <나만 몰랐던 마지막 투자처 생활형 숙박시설>에 나온 생숙(줄임말)이 될 수도 있습니다. 

이 말을 보고 이제는 생숙이다라고 여기에 몰려갈 이유는 없습니다. 이전에도 말씀드렸지만 새로운 호재가 있다고! 할때는 이미 한번 파도가 지나간 후입니다. 이 책을 읽기전에 저는 검색을 했고 ‘21년 하반기에 이미 생숙시설(서비스 레지던스 등)열풍이 휩쓸고 갔다는 것을 확인하고 책을 열어보기 시작했습니다. 투자에 있어서 중요한 것은 수익률이 얼마냐는 기대감과 꿈이 아니고 투자기준으로 얼마나 안전마진이 있고 내가 잃을 수 있는 현실적인 범위를 확인하는 것입니다. 생활숙박시설은 다른 부동산에 비해서 로우리스크지금 로우-미들리턴의 부동산입니다. 

일단 생활숙박시설은 거주(Live)가 아니라 머무는(Stay) 구조입니다. 이 이야기는 사서 버티는 투자도 될 수 있겠지만, 끝임없이 유지보수를 하는 주체가 중요하다는 얘기힙니다. 그래서 <나만 몰랐던…>에서도 생숙투자에 있어 당장의 수익률보다는 위탁운영업체의 선정과 계약사항을 중요시 합니다. 하나의 생숙에 여러 개의 위탁운영업체가 들어있는 것은 구상권 청구가 어려워서 위험부담이 크고, 어차피 운영유지보수비를 나눠야 하고 수익을 배분받는 구조가 생숙의 기본구조기 때문에 최대한 세대수가 큰게 유리합니다. 또한 비용청구에 있어 위탁운영업체 배분전후의 관계도 고려해야 합니다. 

이런 검증이 끝난 후에 바라본 생숙은 입지에 따른 차이도 있겠지만 비교적 적은 투자금(본서에 따라 1.5억~2.5억)사이에 고정적인 현금흐름이 가능합니다. 수년간 있었던 연간 50%~100%는 아니지만, 투자금 기준으로 ROE10%이상도 가능하고 기존 오피스텔 상가, 아파트와는 달리 대출에서도 보다 자유로운 장점을 가지고 있어서 현실적인 투자대안중에 하나가 될 수 있다고 생각합니다. 본서는 그 대안에 대한 장단점과 투자구조까지를 굉장히 명확하게 기술한, 홍보형 책이 아닌 실전경험서로서 일독의 가치가 있습니다. 

‘하나하나씩 구조파악중입니다’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.

[100자평] 돈의 흐름에 올라타라

돈의 흐름에 올라타라 - 돈의 신호를 포착하는 법
홍춘욱 지음 / 스마트북스 / 2022년 1월

듀얼스위칭 전략을 알 수 있는 서적

탑다운 투자의 정석

돈의 흐름에 올라타라 - 돈의 신호를 포착하는 법
홍춘욱 지음 / 스마트북스 / 2022년 1월

‘투자에 있어서 가장 어리석은 행위’ 

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는 바로 투자의 타이밍을 포착하려는 것입니다. 바꿔 말하면 최고점에서 매도하고 최저점에서 매수하려는 것이죠. 그런데 부동산이던 주식이던 원자재던 그 누구도 최고점과 최저점을 기계처럼 맞추는 것은 불가능합니다. 왜냐하면 고점과 저점이 나왔다는 얘기는 거래가 있다는 이야기고 세상 모든 거래행위의 시작과 결말을 예측하는 것은 불가능하기 때문이지요. 그래서 최저점에서 매집하고 꼭지에서 판다는 타이밍투자를 한다는 사람의 의견은 믿지도 듣지도 않는 편입니다. 단, 투자에 있어 돈의 흐름이 주는 경향성은 분명히 존재하고, 그것이 과열인지, 소강상태인지는 순간이 아니라 선형(Linear)혹은 로그(Log)차트에 의해서는 존재합니다. 홍춘욱 박사의 <돈의 흐름에 올라타라>는 만일 후자를 염두에 두고 있다면 한번쯤은 일독할 필요가 있는 서적입니다. 

본서의 내용은 복잡해 보이지만 간단합니다. 총 3가지로 요약할 수 있습니다. 첫째, 그동안 투자경험에 미뤄보건데 바탐-업(bottom-up, 개별주위주로 증시에 투자하는 방식)방식보다는 거시지표를 통해 경제흐름의 등락을 보는 탑-다운(top-down)방식이 보다 효과적이라는 가정입니다. 둘째, 탑다운 투자방식이 투자에 있어 효용성이 높다는 가정하에 필요한 것이 바로 듀얼스위칭 투자전략이라는 겁니다. 영어로 써서 어려워보이지만 별거 아닙니다. 예를 들어 환율을 볼 때 달러/원 환율이 3개월 연속 비싸지만 한국주식은 매수, 미국주식은 매도(예를들어 1달러 1,000원1,300원으로 원화가치가 낮아지는 경향), 혹은 수출증가율이 늘어나면 한국주식은 매수 외화예금은 해지하는 등 주로 금리, 환율에 따른 스프레드 변경에 따라 시점투자를 하는 게 바로 듀얼 스위칭 전략입니다. 

여러가지 투자전략을 경험하고 써올 바로서는, 이 전략이 의미가 있다고 생각합니다. 왜냐하면 영원히 오르거나 떨어지는 거시지표는 없기 때문인데요. 경제위기나 외환위기급이 아닌바에야 경제지표는 어느정도의 상 하한을 반복하는 특성이 있는데 이건 지표자체가 유기체라기 보다는 결국 스마트머니들이 자연스레 더욱 이익이 높은 구간으로 이동하기 때문입니다. 따라서 이런 지표들을 학습하고 준비하는 것만으도 충분히 손실에 대한 대비는 가능한 부분이 있습니다. 

하지만, 이런 탑다운 전략의 문제점중에 하나는, 개별기업의 특성과 사회변화의 트렌드를 놓칠 수 있다는 것입니다. 그래서 거시지표의 상-하한에서의 이익구간을 가지고 가서 장기적으로는 어느정도의 수익을 볼 수는 있지만, 이 역시 외부변수가 크게 발생할 때는 손실구간이 늘어날 수 있습니다. 따라서 진정 현명한 투자자라면 이런 탑다운 방식으로서 거시지표의 움직임을 모니터링함과 동시에 개별기업의 성장성을 염두에 두고 비교적 저렴한 가격에 매집을 한 뒤 지속적인 추적을 하는게 거시, 미시 리스크를 헷징할 수 있습니다. 이 점을 참고하셔서 본서를 통해 부족한 부분을 보완하시길 바랍니다. 

‘투자가 누가 불로소득이랍니까, 철저한 지식노동입니다’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.

[100자평] 창업 한다Go?!

창업 한다Go?! - 80만 자영업자 카페 회원들의 마음을 울린 장사이야기
조자룡 지음 / 처음 / 2022년 1월

장사의 본질을 알게하는 책 잘 소화하길 바랍니다

창업의 본질을 설명하는 책

창업 한다Go?! - 80만 자영업자 카페 회원들의 마음을 울린 장사이야기
조자룡 지음 / 처음 / 2022년 1월

‘장사의 본질은 마음을 사는 것, 마음을 사기위해 필요한 것은 ‘경험’”

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먹거리촌을 가게되면 수많은 고기집이 있지만, 줄서있는 곳은 따로있습니다. 사람들이 거기에 가는 이유는 요즘 같은 시기에는 SNS를 통한 홍보도 있고, 맛의 차이도 있을 것이며(요즘은 차별성이 약화됩니다), 서비스의 차이도 있겠지만, 중요한 것은 또 가고 싶은 가게이기 때문이고, 소개하고 싶기 때문이고, 그 집의 장점을 알리고 싶기 때문인데 중장기적으론 맞을 겁니다. 짧게 말하면 내가 좋아하는 사람과 언제든 오고 싶은 장소이기 때문이죠. 그리고 그 바탕에는 위에 언급한 장점들을 통합하는 차별성이 있습니다. 바로 손님들이 자발적으로 홍보하고 싶게 만드는 마음을 움직이는 힘이 있을것입니다. 그런데 그 힘은 공짜가 아니죠. 엄청난 시간이 걸리는 일이고 ‘경험’이 필요한 일입니다. 오랜만에 엄청난 경험을 공유하는 창업(음식점에 한정)에 관한 서적을 만났습니다. 조자룡님의 <창업한다고?!>입니다. 

창업이 어려운 것은 다들 알고 있습니다. 게다가 음식점 장사는 불황 같은 외부변수와 함께 원재료, 인건비, 세금등의 3대 폭탄이라는 이슈를 안고 있으니 아무나 할 수 없는 장사입니다. 이런 장사에서 어떻게 성공해야할까요? <창업한다고?!>를 완독하고 나서 저는 장사를 성공하고 사업으로 가는 것이, 매매를 하는 것에서 올바른 투자로 가는것임을 깨닫습니다. 그리고 성공의 모든 원칙은 공통점이 있다고 느꼈습니다. 그것은 ‘끊임없는 경험으로 문제점을 해결해가는 것이고, 조금씩 변화를 시도해가며 성장하는 것이고, 마지막은 좋은 사람(혹은 스승)’을 만나서 함께 해야한다는 것입니다. 

본서의 내용도 마찬가지입니다. 본서는 창업자금을 구하는것부터, 세금이슈, 사장의 마인드, 직원관리, 그리고 손님관리와 매장운영법과 노동법과 홍보 마케팅에 이르기까지 자신의 성공과 실패 노하우를 아낌없이 전수합니다. 투자와 다른점이 있다면 그것은 고객을 응대하는게 아니라(투자시장은 전쟁터니 고객보다 심한 적들이 있는 셈이겠지요) 자신의 직원들을 관리하는게 성공의 중요한 요인이라는 것입니다. 그리고 이 모든 항목에서 발견한점은 섣부른 성공의 탐욕에 놀아나지 않고 철저한 선을 지키고 원칙을 정해야된다는 것입니다. 그것을 가장 잘 설명해주는 것이 본인의 능력치를 벗어나지 않는 저자의 창업원칙(바닥에서 3년간의 직원생활, 2년간의 점장생활, 5년후 자금을 가지고 출발해야한다는 것)에도 고스란히 반영됩니다. 

많은 창업관련 서적을 읽었지만, 어떤 서적은 현실적이며 전략적인 예시를 드러내는 반면, 어떤 서적은 뜬구름 잡는 소리로 여백만 갉아먹는 창업서적이 있었는데 <창업한다고?!>는 당장 내일 가게를 오픈하자마자 적용해도 될, 수십년간의 장사노하우에 있으며 특히 세금과 직원관리에 있어서는 그 어떤 창업서적에도 확인하기 어려운 피가되고 살이되는 조언들로 가득합니다. 결국 장사의 성공은, 돈을 많이 버는 것도 중요하지만 신뢰관계가 두터워지는 능력있고 인성이 좋은 파트너를 늘려나가면서, 세상에 가게의 지분을 늘리는 겁니다. 즉 좋은 사람과 양질의 입지를 넓히면 그게 노동자본을 투하하는 장사에서, 사업이라는 것으로 진화하게 되는 것이죠. 본서는 사업으로 가기전 장사에 있어서 핵심적인 내용들을 어느 하나 빠뜨릴거 없이 담아내는 아주 훌륭한 서적입니다. 올해의 책 2번째로 선정합니다.

‘고통속에 나온 경험은 겪어본 자만이 알아보는법’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.