부동산 단기트레이딩

부동산 매매사업자 처음 시작합니다 - 비과세부터 대출까지, 1000개의 질문에 답하다
재편 지음 / 가디언 / 2025년 5월

🙋‍♂’집장사 해요? ’    

_

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 서평입니다. 

예전 현재 살고 있는 집을 인테리어할때 같은 동 어르신께서 집에 와서 한말입니다. 당시 저는 다른 집에 살고 있었고, 신혼집으로 살기 위한 집을 매매 후에 꽤 상당한 기간을 입주를 하지 않았기 때문입니다. 그러니 분명 인근 주민은 집은 나갔는데 이사오는 사람은 없고, 가끔 왠 남자가 왔다갔다 하니 순전히 매매용 집으로 오인한 것 같습니다. 아마도 저를 ‘부동산 매매사업자’로 생각하신 모양입니다. 아시는 분은 아시겠지만 부동산 매매사업자는 특별한 자격증이 필요한게 아닙니다. 그저 매매사업자로 등록만 하면 되는 것이고, 정기적으로 부동산을 매매하면 인정받는 직업입니다. 그런데 부동산 매매사업자는 어떻게 해야할까요? 그리고 일반 개인 매매와는 무엇이 다를까요? 세금은 어떻게 나올까요?를 알려주는 서적이 바로 <부동산 매매사업자 처음 시작합니다>입니다. 

본서는 주식으로 말아먹고(저자가 쓴 표현과 유사합니다) 완전 초보부터 시작해서 베테랑 매매사업자가 된 저자 본인이 부동산 매매사업의 정의부터 절세방법, 그리고 매매실전 사례까지에 대한 자신의 경험과 노하우를 QnA로 풀어낸 서적입니다. 매매사업자는 단기 부동산 트레이딩이라고 보면 됩니다. 개인의 경우 부동산 매매를 할때는 적어도 최소한 2년은 보유하고 (양도세 70%의 위력)  심지어는 장기보유특별공제를 위해 10년이상 보유하는 경우가 많지만, 매매사업자는 그럴 필요가 없습니다. 1년도 아니 6개월만에 시세가 오르면 파는 경우가 허다하죠. 이것은 개인과 매매’사업자’의 세금체계가 다른것에 기인합니다. 5천만원의 시세차익이 있을때 개인의 손에 쉬는건 1천만 초중반이지만 매매사업자는 그 2배가 넘고도 남습니다. 여기에 추가주택은 ‘재고자산’으로 보유할 수 있고, 심지어는 매매사업자 역시 대출이 나옵니다. 여기에 굳이 말하지 않는다면 직장을 다니면서도 할 수 있고,이게 어려우면 가족 중 한명을 매매사업자 대표로 하고 본인이 활동하면서 사업을 해도 큰 무리는 없습니다. 본서는 바로 이러한 매매사업자의 장점들을 다루고 있습니다만, 그럼에도 본서를 읽으면서 매매사업자를 할 생각은 없었습니다. 

그 이유는 첫째, 투자보다는 사업소득이라는 본질때문입니다. 사업소득은 결국 ‘운영’과 ‘세금’이슈를 개인보다 더욱 많이 신경써야 합니다. 비용처리로 절세가 가능하지만, 이 비용처리에 대한 것들을 신경쓰기 위한 위탁, 정리, 과세이연등을 신경써야하죠. 개인의 경우 금융투자하면 투자사에 세금을 위탁하면 그만입니다. 둘째 매매사업자는 결국 거래가 있어야 합니다. 저자의 말마따나 1년에 1-2건정도가 있어야 매매사업자로 존속이 가능한다. 단기간의 부동산 트레이딩에서 유의미한 수익을 보는 것은 각고의 노력이 필요한데 제 개인적인 생각으로 효율성이 높지 않은데 시장리스크가 더 높다고 판단을 합니다. 마지막으로 거래시스템입니다. 부동산은 금융투자와 달리 아직은 오프라인 거래를 해야합니다. 이 와중에 시간과 비용리스크에 노출되며, 경매와 같은 경우 권리분석과 명도 이슈가 있죠. 이것들을 잘하는 분들도 있지만 중요한 건 ‘시간비용’은 절대적으로 소비된다는 것입니다. 

위의 내역은 개인적인 내역이며 부동산과 금융투자중 본인이 잘하는 것을 선택해도 되고,둘다해도 되고 둘다안해도 된다고 봅니다. 그것은 어디까지나 본인의 판단의 영역입니다. 그러나 여전히 이해할 수 없는 부동산 관련 서적에 나온 공통적인 내용은 항상 부동산>주식이라는 관점입니다. 많은 서적에서 주식투자자의 서적은 주식>부동산이라는 것은 자주 발견할 수 없는데 그 반대를 발견하는 것을 보면 투자는 특정 상품의 문제가 아니라 투자자 본인의 문제라는 것을 인식해야한다고 생각합니다.지금은 과거와 같이 주식투자의 접근성이 높지도 않습니다. 오히려 부동산은 사이버 임장은 편하지만 실제 거래를 할때는 부동산, 집주인, 인근 지역탐방이 더욱 필요하죠. 결론적으로 본서는 제게도 몰랐던 지식을 알려줘서 큰 도움이 되었으나, 본서를 통해 금융투자를 저버리는 어리석음은 가질 필요가 없습니다. 부동산과 금융투자 둘 다 얼마든지 할 수 있는 시대기 때문입니다. 따라서 본서의 내용을 얻어가시되 저자의 개인적인 경험을 통한 금융투자 판단내용은 받아들일 필요가 없다고 생각합니다. 

💡’트레이딩은 상품이 아닌 구조를 이해해야 하지 않을까요?’