도쿄의 중심가는 왜 고정관념과 다른 행태를 보이는가

도쿄는 어떻게 도시의 미래를 만드는가
서울프라퍼티인사이트 플랫폼 마케팅팀 지음 / 시티폴리오 / 2024년 12월

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.

부동산 관련 이야기를 할때마다 단편적인 지식과 편향의 오류에 빠져있는 것이 바로 ‘일본 부동산’에 대한 것입니다. 그리고 이와 관련 유튜브와 어쭙잖은 자료들을 보면 버블 붕괴이후 일본 부동산은 쇠퇴를 했고, 상업지구는 공실, 빈집이 너무 많아서 한국은 이러한 일본을 따라갈것이라는 무식하면서 비상식적인 논리입니다. 그.러.나 일본 그리고 도쿄는 굉장히 큰 메가시티이며 그 일본의 중심이라 할 수 있는 도쿄 3구 미나토구, 주오구, 치요다구의 부동산은 이미 2023년부터 전고점을 돌파하기 시작했고, 지금은 일본을 너머 해외 외국인들이 가장 살고 싶어하는 도시가 되어가고 있습니다. 그리고 저는 앞으로의 한국도 이 도쿄 3구를 따라 철저히 이원화 될거라 생각합니다. 도쿄 3구뿐만이 아니라 ‘도심으로서의 매력’이 넘치는 도쿄와 일본 도시개발의 핵심 원인이 무엇인지 살펴본 서적이 바로 <도쿄는 어떻게 도시의 미래를 바꾸는가>입니다. 

도심지가 매력적이 되려면 중요한것이 여러가지가 있습니다. 그 중 무엇보다 최우선 적인 것은 바로 ‘양질의 일자리’입니다. 이에 따라 좋은 일자리를 가진 도심지역은 장기적으로 지가 상승의 요인이 높아집니다. 하지만 양질의 일자리는 상승의 여력이 되지만, 상승분을 유지하거나, 장기적인 관심에서 ‘살고 싶은 매력’을 주는 도심은 ‘운영’이 중요합니다. 본서는 이러한 운영에 있어 일본의 대표적인 운영회사인 모리빌딩, 미쓰이 부동산, 그리고 역 주변 자산들을 다루고 있는 다양한 에리어 매니지먼트에 대한 사례들을 보고 단순히 사는 사람들을 위한 도쿄의 도심보다 살고 싶어 하는 도심이 무엇인지를 깊이있게 파고들며 ‘지속가능한 자산으로서’의 부동산과 ‘브랜드 자산’으로서의 부동산 그리고 ‘라이프스타일’의 매력을 가진 부동산을 얘기합니다. 본서의 가장 큰 매력은 서두에 있는 탄탄한 저술 원칙과 관점에 따른것입니다. 

도쿄의 미나토구를 대표하는 것은 아크힐스부터 최근의 아자부다이힐스로 전세계 관광객과 근로자를 끌어보이는 모리빌딩의 부동산입니다. 이들은 ‘글로벌 메가시티’로서의 아시아를 대표하는 첨단, 그리고 편리하면서도 글로벌 네트워크를 형성할 수 있는 도쿄의 매력을 만들어가는데 중점을 두며 이를 위해 힐스 시리즈의 모든 것을 스스로 운영을 합니다. 한편 니혼바시 인근의 도쿄 ‘미드타운’의 상업지구는 일본 최대의 부동산재벌인 미쓰이 부동산이 담당합니다. 이들의 개발 및 운영방식은 ‘안정성과 편의’에 초점을 맞춥니다. 따라서 모리처럼 직접개발 및 운영을 하는 것이 아닌, 전반적인 컨셉만 정해두고 입점할 기업의 원칙과 컨셉, 그리고 임차인의 수요에 맞는 편의성에 맞추면서도 방문객들의 편리한 동선에 초점을 맞춥니다. 이러한 다른 관점이자만, 거주자와 방문객, 그리고 관광객들을 위한 색다른 차별성을 보유하면서 단순 개발을 너머 도쿄의 주요 도심의 ‘운영방식’이 왜 중요하고 이것이 더 나은 도시를 만들어가는데 어떤 역할을 하는지를 이해할 수 있었습니다. 

그렇다면 도쿄에 이어 한국의 서울과 수도권 혹은 다른 도시들은 어떨까요? 저는 도쿄는 이런데 서울과 타 도시들은 어떻다라는 대안없는 한심한 비교따위는 하고 싶지 않습니다. 왜냐하면 제가 만나본 관련 담당자분과 접한 자료들을 보면 서울 역시 매력적인 도심을 만들기위한 방향성과 실행을 하고 있습니다. 과거에 서울숲과 같은 공간은 존재하지 않았으며, 부산 역시 15분 도심이라는 컨셉을 모사하면서 대중교통망을 굉장히 편리하게 만들어 왔기 때문입니다. 일본 도쿄의 장점을 모사하되, 한국에 더욱 맞는 도심개발이 진행되고 있다는 것은 분명합니다. 단, 제가 우려스러운 것은 단순히 수도권의 집값 상승에 매몰되는 것인데, 고소득 일자리가 많은 수도권에 사람이 몰리고 지대상승을 통한 임대료와 매매가가 높아지는 것은 사실이나, 이러한 상승은 결국 통화량과 소득과 연결이 되나, 장기적인 유지는 결국 ‘도심의 매력’에 따라 유지되는 것임을 다시 한번 밝히며, 도시개발을 하는 정책결정자분들이 본서를 참고했으면 좋겠다는 첨언으로 마무리합니다. 

💡‘일자리는 상승매력을 하지만 유지매력은 인프라입니다’