투자의 진짜 실력은 하락장에 나온다

그래도 부동산 - 2번의 역전세와 2년의 하락장으로 깨달은 투자자의 확신
최은주 지음 / 한빛비즈 / 2024년 9월

*출판사를 통해 사전서평단에 선정되어 작성한 리뷰입니다. 

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투자의 방식과 주력분야는 다릅니다. 누군가는 금융자산(주식, 채권, 파생상품, 환율)에 투자하기도 하고 누군가는 부동산(토지, 공동주택, 건물)에 투자하며, 어떤이는 (인정할 순 없지만 ) 가상화폐나 기타 거래가 되는 수단에 투자합니다. 중요한 것은 투자의 주력분야와 방식이 아니라 '지속가능하게' 수익을 내야한다는 것입니다. 지속가능하게 수익을 내는 방식은 간단합니다. 비교적 저렴하게 사서, 수익을 내고 파는 행위를 반복하는 것이죠. 그런데 문제는 이게 말처럼 쉽지 않고, 특히 상승자에서 욕심을 내면 낼수록 그 탐욕이 배수가 되서 돌아온다는 겁니다. <그래도 부동산>은 바로 이런 기록을 담고 있습니다. 

저자는 '부자'가 되고 싶다는 욕망에 부동산 중개인으로 생업을 시작하고 나서, 하나씩 부동산 매수를 시작합니다. 2014년 수도권 부동산이 바닥을 찍고 상승을 하면서 부동산이 10채에서 30채 그리고 무려 70채에 이르는 투자를 하는데 이는 당시 유행했던 갭투자와 임대사업자등록, 그리고 준공공기금대출을 통한 레버리지 투자가 용이했기 때문입니다. 당시는 금리도 낮았고, 위의 투자방식이 용이했고 돈을 조금 모아 계속 부동산을 늘려가는것이 부자가 되는 지름길인줄 알았을겁니다. 문제는 수영장의 물이 꽉차고 나서입니다. 모든 물을 언젠가는 빠지게 됩니다. 이는 더 이상 비싼 가격에 사줄 사람이 없을때, 그리고 화폐통화량 조정을 위한 거시적 조정(금리 인상)과 규제가 생길때 발생합니다. 

본서의 초중반까지 저자는 70채로 늘려온 과정으로 부동산으로 경제적 자유를 누릴 수 있다는 희망과 70채를 30채로 그것을 또 줄이는 과정에서 역전세폭탄과 금리인상이 불러온 현실을 적나라하게 불러옵니다. 저자도 언급했지만 아파트등 주택이던 공시지가 1억원 이하가 많아도 연간 부동산 세금은 수억원 이상나왔을 것이고, 이는 저자가 10억대 이상 연봉이 아닌 이상 감당하기 버거웠을게 분명합니다. 그래서 결국 N잡러를 하며 부동산중개인과 육체노동을 병행할 수 밖에 없었던 상황을 그려내는 겁니다. 

그 어떤 투자실력이던 진정한 실력은 하락장에서 나옵니다. 2017-19년 2022년이후 작년말까지 부동산의 하락장에서도 잘 살아남은 이들의 공통점이 있습니다. 첫째 좋은 입지의 시장수요가 높은 부동산을 보유하고 있었습니다. 둘째, 충분한 현금흐름을 가지고 있어 하락장이 와도 별로 흔들리지 않았습니다. 마지막으로는 자신의 돈그릇을 알았습니다. 부동산이 인생의 투자정답이 아니라는 것, 그리고 너무 탐욕을 부려 과도한 매입을 하지 않은채 리스크 분산을 한 것이지요. <그래도 부동산>은 그 반대를 보여주며 많은 교훈과 현실을 보여주는 서적입니다.