사고방식의 오류룰 넘어선 부동산 경험담

이번 생에 건물주 한번 돼보고 죽을랍니다 - 월급만으론 답이 없던 평범한 가장의 부동산 분투기
노동환(가붕개) 지음 / 알키 / 2023년 4월

‘3가지 오류를 잡아야 부동산이 달리 보입니다’ 

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‘내집 마련’은 예나 지금이나 일반인들의 소망이자 염원입니다. 다만 과거에는 그게 원룸이나 작은 다다세대부터일 때 있었는데 지금은 소위 말하는 수도권의 20평대 이상으로 바뀌었을 뿐입니다(이걸 비판하는 분들이 있는데 저는 전혀 나쁘게 생각하지 않습니다. 그만큼 대한민국 경제수준이 달라진걸 이해해야죠). 그런데 전국을 다니면서 일이던 여행이던 모임이던 사람들을 만나면서 확실히 느끼는 것은 내 집 마련을 하지 못하는데는 몇가지 공통적인 이유가 있다고 생각합니다. 단지 자산이 부족해서나, 용기를 내지 못해서의 문제는 아닙니다. 문제는 바로 부동산에 대한 사고방식의 오류인데 이 사고방식을 조금 변화하고 싶다면 <이번 생에 건물주 한번 돼보고 죽을랍니다>의 내용을 읽어보시는 것도 도움이 된다고 생각합니다. 

. 사고방식의 오류 3가지를 말씀드리면 첫번째는 능력은 안되는데 욕심은 많은 겁니다. 다수의 사람들이 원하는 집을 아주 과거의 가격이나 바닥에서 잡을 수 있다는 착각을 하는 오류죠. 그런데 임장다니거나 부동산 좀 아시는 분들은 잘 알겠지만 부린이한테는 그런 가격에 원하는 집을 살 기회는 잘 오지 않습니다. 두번째 착각은 이유없는 두려움입니다. 레버리지 대출 중에 가장 양질의 합리적인 대출은 ‘적절한 금리’에 장기간 주택담보대출을 하는겁니다. 여기서 적절한 금리는 상대적이지만, 저는 일반채권금리 이하라고 보고 있으며 현금창출능력과 생애예상소득을 간단히 계산하면 집값이 떨어지던 말던 주택담보대출은 안쓰면 어리석은 행위입니다. (주거비용까지 계산한다면 말이죠) 마지막은 시간의 지평선을 이해하지 못하는 오류입니다. 부동산 역시 자산이며 자산의 가격은 등락을 반복하지만, 주택을 포함한 부동산의 특성상 다른 유동성자산에 비해 하락이나 보합, 상승의 시간이 길어질 수 있습니다. 그것을 이해못하고 부동산을 사면 바로 오르길 기대하거나 떨어지면 두려움에 떠는 오류로는 변화하기 어렵습니다. 

<이번 생에 건물주 한번 돼보고 죽을랍니다>는 이 3가지 사고방식의 오류를 극복한 사람의 부동산 투자에 대한 소신과 자신의 경험을 담은 서적입니다. 흥미롭게도 건물(소위 말하는 빌딩)에 대한 이야기는 별로 들어있지 않고, 주택갈아타기를 시전하면서 다주택자로 임대소득자가 되기까지의 과정이 나오는데 만일 지역과 입지, 현금흐름을 고려하지 않고 단순히 갭투자로 다주택이 된다거나, 아니면 과도한 레버리지를 써서 무리한 임대사업을 벌인다거나 했으면 저자의 내용에는 그리 공감하지 않았을 겁니다. 저는 주식뿐만이 아니라 부동산에서도 철저히 안전마진을 확인해야한다는 사고방식을 갖고 있기 때문입니다. 

하지만 저자의 논지와 행동은 이러한 점에서 제가 공감을 불러일으키고, 본서를 추천할 수 밖에 없게 만들었습니다. 첫째, 부동산이 항상 우상향 하는건 아니지만, 내가 바닥을 잡을 수 없으니 단기간에 상당히 하락을 한다면 주거비용을 감안하고 매수할필요가 있다는 것(특히 무주택자라면), 둘째, 중요한 건 현금흐름창출과 비용절감이라는 것을 명심하고, 레버리지를 썼을 때 이걸 방파제 삼을 수 있는 직장과 N잡등의 파이프라인, 그리고 임대인으로서 절세, 인테리어등의 ‘숙련화’를 통해 효율을 극대화할 것, 셋째, 이런 투자를 통해, 목표를 세우고, 평소보다 더욱 성장하여 자신의 자산외에도 세계관을 확장할 것이라는 것입니다. 본서에 나온 주택매매와 임대수익의 내용보다 저는 이 3가지가 부동산을 바라보는 사고방식의 오류를 넘어, 결국은 내집마련에 이어 자산증식까지 가능하게 하는 비법이라 생각합니다. 

‘누구나 할 수 있습니다. 오류에 빠지지 않다면 말이죠’

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다