개정판으로 돌아온 경매입문 최강서

경매 교과서 - 생초보도 쉽게 따라 할 수 있는 경매, 개정판
안정일 지음 / 지상사 / 2023년 1월

‘이제는 경매를 적극적으로 검토할 때’ 

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오랫동안 리뷰를 보신분들은 기억이 나실지 모르겠지만 작년 하반기에는 ‘경매를 공부할 때’라고 얘기한적이 있습니다. 그리고 부동산은 상당한 하락세를 겪었고 ‘강남불패’ ‘주요입지는 무적’이라는 말 역시 결국은 바뀔거라고 했는데 이 역시 현실이 되었습니다. 그리고 올해초에 특례보금자리론이라는 상품이 나와서 잠깐의 반등이 일어났지만, 제 개인적으로는 지금이 실거주로 집이 꼭 필요한 사람들에게는 좋다고 생각하지만, 시장의 대대적인 반등이 일어날 수 있다고 보지는 않습니다. 오히려 지금은 사람들의 관심이 꺼진 ‘경매시장’을 적극적으로 검토할때라고 봅니다. <경매교과서>는 그런 의미에서 읽을 필요가 있습니다. 

본서는 2021년 3월에 출간된 서적이고 제가 이미 리뷰를 한적이 있는 서적입니다만, 새롭게 2023년 개정판이 출시되었고 여기에는 기존에 없었던 임대차 3법과 배당에 대한 세법들이 추가되었으며 ‘주임법’과 ‘상임법’(최우선 변제금)내용이 추가되었고 이전에는 구판과 동일합니다. 본서는 아주 강력한 장점을 가지고 있습니다. 많은 서적들은 경매에서의 ‘권리분석’과 ‘명도이전’을 중점으로 서술합니다. 이럴 경우에는 결국 입지분석에 대한 내역과 경매물건에 있는 세입자와의 갈등문제에 대한 내용이 서술되지 ‘경매를 하는 목적’에 대한 내용이 부실해집니다. 

그에 반해 본서의 가장 큰 장점은 바로 ‘왜 경매물건이 나오는지’, ‘권리분석이 필요한 이유’ 그리고 ‘배당’에 대한 것입니다. 이 프로세스를 모르고 단순히 대략적인 권리분석하고 경매현장가서 신청하고 좋은 물건 싸게 받겠다고 생각하면 돈과 시간은 그대로 나가버리고, 잘못하면 경매물건에 ‘물려’버려서 입찰가 대비, 실제 수익률 자체는 날려버리는 안타까운 사태가 발생합니다. 또한 명도이전 관령해서 들어서는 정신적 스트레스와 행정비용등을 생각하면, 차라리 손해볼거 감안하고 일반적인 부동산 매매가 낫다고 할 경우가 있습니다. (참고로 이런 이슈도 모르고 냅다 도전했다가 ‘20년부터 고생하는 사람들 한트럭입니다) 

따라서 경매에 대해 안다는 것은 본서의 저자가 강조하듯 결국 ‘배당’을 배운다는 것을 가장 먼저 명심해야 합니다. 여기서의 배당은 경매가 낙찰되었을 때 해당 입찰가대비 나눠갖는 권리의 우선권이 어떻게 향하는지를 얘기합니다. 이 프로세스가 잘 모르면서 경매에 뛰어든다는 것은 그냥 전쟁에 아무 준비없이 간다고 생각하시면 되고, 주식으로 비유하면 아무것도 모르고 뉴스에 상한가 소식듣고 고점에 물리는 행동과 마찬가지입니다. 그리고 서적에서는 안나왔지만 경매는 ‘노동’이 들어가는 행위라는 것을 잊지 말아야 합니다. 부동산 매매는 상당부분을 중개인이 하지만, 경매에서 수익을 내려면 본인이 상당수 발품과 손품과 인테리어와 세법등도 알고 있어야 합니다. 여기에는 시간과 비용이 당연히 들어가는 겁니다. 따라서 본서를 통해 ‘배당’을 이해하고 본적인 경매물건을 찾고난 다음에는 ‘노동’을 해야한다는 것을 인식한다면 이제는 원하는 물건들을 찾기에 나쁜시기가 아니라고 생각하며 본서는 큰 도움을 줄 수 있는 서적입니다. 

‘다시 강조합니다. 아는만큼 보이는 겁니다’

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.