사야할 집은 알려주고 팔아야할 집은 없음

사야 할 집 팔아야 할 집 - 윤석열 정부 시대의 돈 버는 부동산 투자 전략
채상욱 지음 / 포레스트북스 / 2022년 6월

‘새 정부시대의 부동산의 향방은?’ 

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각종 교통호재에 대한 기대감에 부풀어서 수도권과 광역시의 집들이 신고가를 기록한 것이 1년도 채 되지 않았습니다. 그런데 제일 많이 오른 곳이 역설적으로 가장 큰 낙차를 보이며 실거래를 기록하고 있습니다. (어쩌면 실거래가 있는게 다행일지도 모릅니다.) 게다가 유동성 회수를 위한 금리인상이 지속되며(주택금융은 2배 가까이 올랐습니다) 거래는 냉담하고, 부동산을 사는 사람보다 사지 말라는 언론보도와 분위기가 조성되고 있습니다. 여기에 새정부는 규제완화정책을 하나씩 준비하고 있는 시점에서 인구는 줄어들고 있으니 일본을 따라가서 집을 사는 사람은 ‘바보’라는 사람들도 있는 상황에서 부동산을 어떻게 바라봐고 대응해야 할까요? 채상욱의 <사야할 집, 팔아야 할 집>을 살펴보았습니다. 

뉴스테이 관련 저서를 쓰고 수년전 집값 상승관련 예측으로 부동산 분야의 스타가 된 저자는 서적의 제목과는 달리 사야할 집, 팔아야 할 집을 직접적으로 소개하지 않습니다. 그보다는, 그동안 부동산 정책의 ‘변천’에 대해 얘기합니다. 2016년이후부터 부동산의 본격적인 규제가 나오기 시작했고 2020년 하반기에 들어서면서 그 규제는 정점을 찍었습니다. 그리고 수도권기준 작년 추석전까지 피크치를 기록했으며,  역으로 현재는 규제보다는 1주택자를 기준으로 세금완화, 무주택자에 대한 LTV완화정책이 조금씩 나오고 있는데 이런 시점에서 저자는 정책을 중심으로 얘기하며 우회적으로 말합니다. 앞으로 사야할 집은 신축이 아니라 ‘입지좋은 리모델링 호재가 있는 구축’이라고 말이죠. 

굳이 입지좋은 리모델링 호재가 있는 구축이라면 1기 신도시에 해당할겁니다. 그런데 이미 제 주변에 전문가들과 저 역시도 대선 전에 분당을 비롯한 1기 신도시에 대한 이야기와 일산등에 대한 얘기는 작년말부터 했었기 때문에(그리고 가격은 보여줬죠) ‘전문가’로서 이제 와서 소위 말하는 ‘했지’에 대한 이야기는 개연성이 그리 높다고 생각하진 않습니다. 그럼에도 본서는 단순히 1기 구축의 재건축과 리모델링을 사세요라고 말하는 것보다는, 전반적인 부동산의 흐름을 보고 ‘안전마진’과 같은 보합 및 하락기를 대비한 안전마진적 관점에서 얘기하는 점은 새겨들을 필요가 있습니다. 

마지막까지 ‘팔아야할 집’에 대한 언급이 없는 아쉬움은 뒤로 하고, 부동산에 대해 언급하자면, 사실 부동산 그 중에서 아파트는 그 어떤 투자보다도 어렵지 않습니다. 일자리와 교통망을 공부하고, 좋은 입지의 아파트나 보합이나 일시적 하락기에 있을 때 여력이 있다면, 혹은 레버리지가 가능하다면 (감당가능한 금리라는 가정하에) 사서 기다리면 됩니다. 단기간에 판다는 생각보다, 재산이라 생각하고 좋은 땅을 가졌다는 마음으로 실거주를 하거나, 세를 주거나 편안히 기다리고 돈을 벌면 되는거죠. 그 좋은 입지의 아파트가 <사야할 집, 팔아야할 집>에 있다는 보장은 못하겠으나, 제 개인적으론 있었습니다. 

‘부동산은 결국 토지의 입지로 귀결됩니다’

*출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.