재개발 재건축의 기본서

난생처음 재개발 재건축 - 대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩
김향훈.이수현.박효정 지음 / 라온북 / 2021년 6월

‘수년간 찐 부자들이 투자한 곳들은 어디일까?’ 

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지난 수년간 부동산이 폭등을 했고, 그 상승세는 지금도 진행중입니다. 20개가 넘던 정부의 대책이 과연 성공이라고 할 사람은 부동산 상승론자던지 하락론자던지 아무도 없을 것으로 자신합니다. 그런데 이러한 폭등장에서 무주택자, 1주택자, 다주택자 중 그 누구도 승리하지 못했습니다. 무주택자는 집을 구할 시점에 고공행진을 집을 보고 있어야 하고 1주택자는 실거주할 집이 있다면 그나마 다행이지만, 거주 이전의 자유를 제한당했고, 다주택자는 장기보유공제의 대폭적인 축소, 임대사업자에 대한 규제로 고생했던 수익률을 전부 세금으로 환수 당하게 생겼습니다. 그런데 이러한 폭등과 규제의 전쟁터중에서도 유리한 고지를 취한 사람이 있습니다. 첫째는 일시적 2주택자로 상급지 갈아타기에 성공한 사람들, 그리고 두번째 사람들은 이미 규제가 강해지고 전에 똘똘한 입지의 주택만 남기로 시세차익을 얻은 다주택자들입니다. 그리고 이 다주택자들중에 제가 관찰한 바로는 찐부자들이 투자한 영역이 따로있습니다. <난생처음 재개발 재건축>의 그 정답이 되겠습니다. 

그렇습니다. 찐 부자들은 작년부터 이미 시세차익을 가지고 재건축/재개발 후보지로 이동을 했습니다. 그들이 왜 재건축/재개발 후보지로 이동을 했을까요? 정답은 바로 ‘입지’에 있습니다. 입지가 좋지 않다면 굳이 옮길 이유가 없겠지요. 하지만 찐 부자들은 돈냄새를 기막히게 잘 맡습니다. 그래서 남들의 관심이 덜하고, 덜 알려졌는데 이상할 정도로 가격이 덜 오른곳이지만, 입지가 좋은 곳을 매입합니다. 그들은 어떻게 그런 입지를 잘 판별했을까요? 그것은 바로 수익성입니다. 그리고 그 수익성을 분석하는 방법들과 과정들을 <난생처름 재개발 재건축>에서는 설명합니다.

재개발, 재건축이 된다고 해서 갑자기 엄청난 돈을 버는 것이 아닙니다. 만일 정해진 면적의 대지를 갖고 있지 않다면 현금청산 대상이 됩니다. 그리고 재개발, 재건축이 되더라도 용적율이 높고 대지지분이 낮고 비례율에 따라서 추가 분담금 규모가 엄청납니다. 그래서 이미 공시지가와 매매가가 높은 용적률이 높은데 주변 시세를 다 받아 고가인 주택을 사서 재건축이 될 때 또 거기에 추가분담금까지 계산해서 새로운 취등록세를 내게 될 때 수익성이 나지 않는 경우도 있습니다. 그래서 재개발, 재건축을 할때는 조합승인부터 사업시행인가, 관리처분인가의 각 단계별로 확인해야 될 것들과 더불어 자금 유통을 어떻게 할 것인지도 철저하게 봐야합니다. <난생처음 재개발, 재건축>은 이를 알아가는데 있어 필요한 지식들을 비교적 잘 설명한 책입니다. 

그래서 부자들은 어떤 지역에 투자했는지를 다시 얘기하면 수도권의 교통망이 확장되면서 양질의 일자리가 가깝지만, 서울 핵심지에 가격이 절반 아니 30%도 안되는 곳에 상당수 매입을 했습니다(심지어는 10%도 있지요). 적어도 제가 아는 찐 부자들의 경우는 그렇습니다. 이미 대출이 나오지 않아 현금을 주고 사야하는 최고입지의 자리보다는 수년간 기다리면 언젠가는 규제완화가 될 타이밍을 계산하고 사람들의 수요가 점차적으로 늘어날 곳에 이미 선점을 했습니다. 더욱 무서운 사실은 본서에 나온 내용들은 그런 분들은 이미 다 알고 있거나, 잘 아는 사람들을 통해 계산을 마쳤다는 사실입니다. 우리는 그런 사람들을 부동산 투기꾼이라고 욕할지도 모르지만, 법적인 테두리 하에서 두수 앞을 내다본 부지런한 사람들을 욕한다는 건 자본주의 사회에서 오히려 추태일지도 모릅니다. 

‘본서에 나온 내용들은 재개발, 재건축의 기본중의 기본입니다’

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다