투자의 끝판왕 토지투자

분할과 합병 실전가이드 - 땅값을 확 올리는 토지개발실전테크닉 ㅣ 천기누설 토지투자 10
이인수 지음 / 청년정신 / 2021년 3월

‘투자의 끝판왕, 토지투자’ 

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일반인들이 투자를 할 수 있는 방식은 여러가지가 있습니다. 일단 기본적으로 저축이 있고, 작년부터 ‘동/서학개미’ 운동이 불었던 주식, 그리고 국공채가 있는 채권, 그리고 자금운영을 맡기는 펀드등의 비교적 자금흐름이 빠른 투자방식, 반명에 부동산(건물, 아파트, 빌라 등등)이 있습니다. (암호화폐는 투자로 생각하지 않아서 생략) 그런데 이런 모든 투자중에서 가장 어려운 것이 바로 ‘토지 투자’라고 생각합니다. 왜냐하면 주식이나 부동산은 사람들이 얻을 수 있는 정보의 접근성이 굉장히 좋습니다. 게다가 비교적 환금성이 좋은 편이죠. 아파트나 빌라, 주택은 실거주를 할 수 있는 부분이 있지요. 하지만 토지투자의 경우는 상대적으로 정보접근성이 떨어지다 보니 일반인들이 가장 쉽게 사기를 당할 수 있고, 사기를 당하지 않더라도, 개발가능성이 떨어지거나 도로에 인접해있지 않은 임야근처의 맹지를 잘못사면, 소유자 본인이 사망할때까지 투자수익이 발생하지 않을 수도 있습니다. 그래서 모든 투자중에서는 토지투자는 정말 많은 공부가 필요하고 <부할과 합병 실전가이드>역시 그런 의미에서 흥미진진하게 읽은 책입니다. 

본서의 목적은 단순합니다. ‘토지를 분할하고 합병을 하는 방법을 다룬 책’의 한 문장입니다. 하지만 이 한문장이 얼마나 어려운지는 토지관련 투자를 하신 분들이라면 전부 아실겁니다. 결국 토지의 분할과 합병은 결국 수익성을 위한 것입니다. 예를 들어 1개의 필지가 있는데 한 필지가 2천평인데 평당 20만원이라면 4억원이지만 실제로 일괄매도를 하게 되면 이보다는 조금 낮은 가격에 팔게 됩니다. 문제는 이 2천평의 필지가 정말 개발호재가 있는 곳이 아니라면 넓은 부지를 명확한 목적성이 없다면 한번에 매매하기가 쉽지 않다는 것에 있습니다. 그래서 하나의 필지를 500평씩 4분할을 하고 평당 24만원으로 할 경우에 총 4억 8천만원(4필지로 분할후 일괄 매도의 경우)의 수익을 얻을 수 있기 때문에 분할을 하는 것이죠. 합병의 경우는 이와는 반대로 애매하게 필지가 다른데 지목이 같은 경우 합병을 해서 개발이나 건축물을 올릴 때 하게 되는 경우겠지요.  

저의 경우 현재 하고 있는 일과 관련되어 전국 방방곡곡의 토지를 다닌 적이 많았는데요. 필지를 분할하던 합병하던, 그 위에 건축물을 세우기 위해 개발행위허가를 받는 것이 말은 쉬운데 정말 어려운 부분이 많습니다. 첫째는, 관련 법령을 알아야 하고(생각보다 알아야 할게 많습니다), 둘째는 토지분할과 합병은 결국은 새로운 개발을 하기 위한 것이라 수익성 분석을 하는데 상당히 복잡한 검토가 필요합니다. 그리고 마지막은 결국 ‘시간’입니다. 시간이 지나서 주변 환경이 변하거나 수익성이 보이는 프로젝트나 개발건이 없다면 토지를 투자했어도 분할과 합병의 목적성이 떨어져 버리기 때문이죠. 그런 과정을 정말 많이 경험했기에 <분할과 합병 실전가이드>에 나온 사례와 저자의 전문성있는 내용들(법령해석과 적용), 그리고 실전 매매방식에 있어서는 그동안 어렴풋이 알고 있던 것들을 보다 구체적으로 확인할 수 있었습니다. 

투자중에서도 아는만큼 보인다라는 것은 현재로서는 토지투자가 가장 잘 맞는 부분이라고 생각합니다. 주변에서도 주식전문가 부동산(주로 아파트나 재건축 부문)전문가가 있을지언정, 토지개발전문가는 실제로 그리 찾아보기 쉽지 않을 겁니다. 이 얘기는 희소성이 있는만큼 학습을 하면 역을 전문성을 가질 수 있는 범주라는 얘기기도 하지요. 본서는 토지분할, 그리고 합병에 관해서는 국내출간 단행본중에서는 상당히 경쟁력을 갖고 있는 서적이고 실제 토지 매매를 앞두고 있거나 증여, 상속받은 토지의 필지분할을 검토하고 계신다면 필독서가 될 것입니다. 

‘모르면 가장 잘 당하는게 토지투자기도 하지요. 기획부동산에 속은 사례들이 많습니다’

*출판사를 통해 도서를 지원받아 작성한 리뷰입니다.