1일 매출로 보는 대한민국 상가투자 지도

대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2020년 9월

정부의 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 대출 규제 강화로 아파트 투자는 사실상 힘들어졌다. 전문가들은 법을 피해 투자하는 방법을 찾을지는 모르겠지만 일단 아파트로는 더 이상 투자건 투기를 하기는 힘들어졌고 이제 남은 것은 상가투자 정도라서 앞으로 상가투자가 더욱 주목을 받을 것 같다. 저성장, 저금리 시대에 유동성이 좋은 수익형 부동산 상가는 마지막 남은 투자처가 될 것이다. 하지만 상가투자는 아파트와는 달리 시공사나 아파트 브랜드, 강남 아파트 같은 정해진 공식이 있는 것이 아니라서 수익을 내는 알짜 상가를 찾는 것이 굉장히 힘들다.

돈이 되는 좋은 점포를 고르기 위해서는 상권분석도 잘해야 하지만 해당 점포가 실제 얼마나 매출이 나오는지 알아야 한다. 단순히 저 집은 장사가 잘 된다거나 손님이 많다는 추상적인 말로 가치판단을 하고 투자를 해서는 안된다. 실제 점포의 매출 데이터를 기반으로 가치를 분석하고 판단해야만 하는데 시행사나 분양사에서 발표하는 내용을 그대로 믿어서는 안된다. 프랜차이즈 매장의 경우는 본사나 상가 매도자가 제시하는 매출 자료는 과장되어 있는 경우가 많다. 그래서 개인이 실제 점포의 매출이 얼마인지 알기는 힘들기 때문에 정확한 데이터를 기반으로 해서 점포의 가치를 분석하고 판단하기는 어려움이 있다.

특히 최근의 코로나 사태로 인해 고객수가 줄고, 최저임금 인상에 인한 인건비 상승, 물가 상승 등의 문제로 더욱 확실한 투자 가이드가 필요해졌다. 어느 입지, 어느 점포가 얼마의 매출을 올리는지 그리고 그 원인은 무엇인지 분석할 수 있다면, 상가투자에 성공할 확률은 확실히 높아질 것이다. 그래서 상가투자에서 가장 중요한 것은 해당 점포에서 나오는 매출을 정확히 추정하는 것이다. 하지만 사실상 그런 데이터는 어디에도 없다. 점포를 일일이 직접 조사하고, 정리해야 얻을 수 있는 내용들이다.

이 책은 저자가 4년간 실제로 서울과 경기 지역의 역세권 상권 점포들을 방문하여 가맹점 점주들을 인터뷰하며 분석한 해당 점포의 매출 데이터와 창업 투자금 등을 공개하고 입지와 점포를 분석한 데이터이다. 평소 자주 이용하던 프랜차이즈 점포들의 일 매출은 얼마인지, 프랜차이즈 점포를 오픈하려면 투자금과 수익은 얼마인지 등의 매출과 창업투자금 등은 얼마인지 알아보며 상권과 점포를 분석한 상가투자의 알짜 정보들을 공개한다.

낙성대역, 서울대입구역, 노원역, 천호역, 불광역, 연신내역, 홍대입구역, 안암역 등 역세권을 중심으로 점포의 매출을 알아보며 각 지역별 특성과 업종에 대한 최적의 입지를 알아본다. 인근에 있는 편의점이라도 준주거지역인지 일반상업지역인지에 따라 유동인구와 매출의 차이는 얼마나 나는지, 큰길가에서 먼 후미진 골목에 있지만 매출이 높은 편의점의 비밀은 무엇인지, 화장품이 잘 팔리는 입지, 테이크아웃 커피전문점에 최적화된 입지, 파리바게트가 뚜레쥬르보다 장사가 잘되는 이유 등 실제 사례로 점포와 입지, 프랜차이즈, 업종을 총 망라하여 최적의 상가투자 최고수가 되기 위한 비법을 가르쳐 준다.

특히 상권과 입지를 분석하는 여러 노하우들은 굉장히 효율적이고 유용하다. 투자 초짜들은 무조건 큰길이고 유동인구가 많으면 장사가 잘 될거라고 생각하기 마련인데 아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지가 있고, 유동인구에 현혹되지 말라고 조언한다. 전문성이 없는 투자의 비전문가 입장에선 전혀 다른 시각으로 분석을 해야한다는 것을 일깨워준다. 또 평소 궁금해하던 프랜차이즈 점포의 매출이나 업종별 점포의 차이 등에 대한 정보도 얻을 수 있어서 상가 투자를 목적으로 한다면 반드시 읽어봐야 하는 필견의 비법서라 하겠다.