[서평] 똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다!

똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다! - 시작은 미약했으나 끝은 창대한 부동산 경매
김기환 지음 / 한국경제신문i / 2020년 5월

부동산을 시세보다 싸게 취득하는 방법은 경매를 이용하는 것이라고 한다. 그러나 일반인이 경매를 겁내는 이유는 여러가지다. 일단, 경매가 법정에서 이루어지므로 어렵게 느껴지고, 점유자가 자발적으로 공간을 비워 줘야하는데 그렇지 않을 경우 강제집행이 불가피한 것이 이유일 게다. 경매에 관한 다양한 경험담을 통해 쉽게 부동산 경매를 설명하는 이 책 흥미롭게 읽을 수 있다.

책은 10개의 파트로 구성되어있다. 파트1 무조건 도전하라, 파트2 창업하려면 경매부터 배우자, 파트3 이것만 알면 나도 경매 전문가, 파트4 마음으로 다가서는 경매, 파트5 진정한 투자자는 인성이 좋다, 파트6 이것이 진정한 상가 경매다, 파트7 콕 짚어 알려주는 상가투자 유의점, 파트8 인생은 도전의 연속이다, 파트9 알면 힘이 되는 부동산 필살기, 파트10 당신의 성공을 위한 조언.

경매의 장점은 시세보다 싸게 낙찰을 받아서, 대출을 통해 건물주가 되는 것이다. 경매 아파트나 상가를 본인이 직접 살거나 운영해도 되지만, 임대를 통해 수익을 창출할 수 있고, 추후 매매 시 시세차익을 얻을 수 있다. 예를 들어, 저자의 경우 여러번 유찰된 1층 상가(감정가 278백만원)를 낙찰받았는데, 낙찰금액 1억 5,700여만원, 본인 자본은 2천만원이었다. 임대료로 보증금 2천만원/월110만원으로 계약해서, 본인 자본과 보증금을 상쇄하고, 월세로 대출 이자를 갚고 남는 돈으로 재투자를 하면서, 추후 시세차익을 노려 매도한다.

어렵게 낙찰된 상가의 경우, 임대가 되지 않으면, 대출이자와 관리비가 매달 나가기 때문에 공실이 되지 않도록 노력을 해야한다. 저자의 조언을 살펴보자. 잘 나가는 키 테넌트 적극 유치하라, 리모델링을 고려하라, 건축물 대장을 확인해 불법 건축물인지 살펴라, 부동산만 믿지 말고 온라인, 지역정보지, 현수막 등 적극 홍보하라, 접근성이 떨어지는 입지라면, 병원, 전문 음식점, 미용실 등 목적형 업종을 선택하라, 창업자들의 초기 비용부담을 덜어주는 수익배분 매장을 운영해라.

부동산 경매 시 주의사항을 살펴보자. 저자는 발로 확인하는 임장을 강조한다. 서류 상 검토는 한계가 있다. 직접 가서 건물의 외견과 내부, 옆 상가들을 둘러보고, 근처 부동산의 설명도 들으라고 한다. 또한 초보라면, 신도시 상가를 처음 분양 받아 들어가기보다 이미 상가가 형성된 곳에 들어가는 것이 안전하다. 왜냐하면 신도시 상가가 자리 잡는데는 5년 이상이 걸리기 때문이다. 입찰을 하기 전 자신이 원하는 금액의 대출을 받을 수 있는지를 먼저 확인해야한다. 낙찰 되었는데, 대출이 안되는 경우를 알지 못해 낙찰금을 날리는 경우가 있다.

부동산 경매에 대해 구체적 경험을 바탕으로 실감나게 쓴 책이다. 부동산 경매 초보자와 사업 초보자에게 도움이 될 만하다. '분양받지 말고 경매하자. 창업하려면 경매부터 배우자'라는 저자의 외침에 관심이 있다면 일독할 일이다.