[서평] 대한민국 부동산 10년후 미래가치에 주목하라

대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라 - 서울, 수도권, 지방까지 한눈에 읽는 부동산 투자 지도
박합수 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 5월

한국의 부동산 시장은 죽었다고들 한다. 일본의 부동산 버블과 같이 한국도 부동산 버블이 터지면 아파트 가격은 폭락할 것이고, 그 때를 대비해서 집을 소유하기 보다 전세로 살고, 현금을 확보하라고 한다. 그러나, 최근 몇 년간 서울의 아파트 가격은 폭등하고, 코로나19로 인한 경제 붕괴를 우려해 금리는 사상 초유로 낮은 수준을 유지하고 있다. 도대체 무엇이 어떻게 진행되고 있는지 표면만 봐서는 알 수 없는 일이다. '위기에도 오를 곳은 오른다!'는 캐치 프레이즈를 앞세운 이 책 내용이 궁금하다.

책은 4개의 파트로 구성되어 있다. part 1 대한민국 부동산의 미래가치, part 2 서울, 새로운 지평을 펼치다, part 3 수도권의 미래는 반전이다, part 4 지방, 그 화려한 비상의 날개다.

저자의 한국 부동산에 대한 평가는 낙관적이다. 근거를 알아보자. 다른 재화와 마찬가지로 부동산도 수요와 공급에 따라 가격이 정해지며, 정부 정책이 중요한 요소로 작용한다. 역사적으로 각 정권에서 부동산 정책을 발표하고 시행함으로서 부동산 가격이 안정되었다가 다시 수요가 증가하면 부동산 가격이 오른다. 수도권 1기 신도시 정책은 1993년 노태우 정부 당시 부동산 가격안정화와 도시 과밀화 방지를 위해 분당, 일산, 평촌 중동, 산본에 29만호를 공급한 것으로, 1993년부터 2003년까지 10년에 걸쳐 부동산 가격 안정화 효과를 보았다. 2기 신도시 정책은 2003년 노무현 정부가 실시하여 2009년부터 입주하여 효과를 보았고, 2018년 조금 늦어진 감이 있지만, 문재인 정부가 3기 신도시정책을 발표하여 남양주시 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 5곳에 17만 가구 규모를 공급하여 2027년 입주예정이다. 2기에서 3기 사이에 공백과 누적 부족분으로 현시점 아파트 공급은 수요를 따라 가지 못하고 있다. 그래서 가격이 올라가고 있는 것이다. 일리있는 설명이다.

또 하나의 문제인 향후 인구감소가 주택 수요감소를 초래하고, 가격하락으로 이어질까? 이는 인구 수보다 가구 추이를 살펴야 한다. 가구는 앞으로 20년간 증가 추세다. 지역적으로도 수도권과 대도시에서는 소폭 증가하고, 지방소도시와 농어촌은 축소되고 있다. 기존에 알고 있는 것과 달라 놀랍다.

한국 부동산의 미래가 일본 부동산 버블붕괴와 같은 길을 갈 것인지에 대해서도 알아보자. 일본은 1991년 부동산 자산가격이 정점을 찍고, 2005년까지 15년간 자산 디플레 과정을 거쳤다. 그러나, 2020년 현재 도쿄 등 대도시 중심으로 부동산 가격이 소폭 상승 중이다. 일본의 버블붕괴는 금리인상과 함께 진행되는데, 우리는 현재 낮은 금리를 유지하므로 일본과 같은 일은 일어나지 않을 것이다.

이로써 이 책을 읽기 전 궁금증은 풀렸다. 그러면, 수도권과 지방 부동산의 미래 가치를 긍정적으로 평가하는 저자가 제시하는 부동산 투자는 어떠한가?

'수익형 부동산'은 월세와 추후 시세차익으로 노릴 수있고, 포트롤리오 위험분산 목적으로 이용할 수 있고, 절세수단이면서 부동산 담보로 활용할 수 있다는 여러 장점이 있다. 은퇴자를 위해 가장 이상적인 주택임대사업은 본인이 3층에 살고 1-2층은 원룸으로 임대하는 도시형생활주택이 월세에 대해 비과세이므로 가장 이상적이다. 반면, 상가투자는 공실의 위험이 있으나, 대기수요가 많아 가격하락하지는 않는다. 그러나, 불황에 치명적이므로 꾸준한 월세를 낼 수 있는 업종의 세입자를 들여야한다.

GTX노선 개통으로 부동산의 맥을 잡아라. 2기 신도시들은 GTX노선을 따라 서울까지 짧은 시간 진입이 가능하게 되어 순조로이 진행중이다. 인천 검단은 서울 접근성이 양호하고, 평택 고덕은 소규모 택지지구가 많이 개발되어있다. 평택과 안성 모두 미분양이 많은 곳에서 상승세로 전환할 것이다. 3기 신도시 역시 교통시설 확충으로 부동산 투자가치가 있다. 에로 부천 대장과 인천 계양은 BRT이용한 교통시설이 확충될 것이다. 고양 창릉은 GTX노선으로 서울 접근성을 높일 것이고, 남양주 왕숙은 서울의 대체주거지 역할을 수행할 것이지만, 정체가 우려된다.

지방 부동산도 2004년 '국가균형발전특별법'에 의거하여 중앙행정기관과 공공기관이 지방 이전을 추진했고, '세종특별자치시'와 '혁신도시'로 이전 하여 균형있는 발전 도상에 놓여 있다. 2019년 현재 152개 기관이 이전하여 99.3%가 완료되었다. 그러나, 강원도와 경남, 재주는 시장상황이 좋지 않은 지역임을 염두에 두어야 한다.

부동산에 관해 아직 많이 공부하지 않은 사람이라면, 과거부터 현재까지의 데이터를 가지고 미래를 설명하는 이 책으로 부터 많은 정보를 얻을 것이다. 흔히 궁금해하는 질문들을 앞에 배치하고 데이터에 기반해서 설명하므로 저자의 설명에 신뢰가 간다. 부동산 투자에 관심있는 사람에게 필독서다.