대한민국 마지막 투자처 도시재생

대한민국 마지막 투자처 도시재생
양팔석.윤석환 지음 / 라온북 / 2020년 1월

2008년의 금융위기 이후 내리막을 걷던 부동산 경기가 2013년의 저점을 찍고 박근혜 정부의 부동산 부양정책에 힘입어 2017년까지 계속 크게 상승했습니다. 그런데 2017년 박근혜 대통령의 탄핵으로 정권이 교체되면서 새 정부는 부동산이 과열이라고 단정하고 부동산 투기를 억제하기 위한 다양한 정책들을 내리 쏟아내고 있습니다. 특히 문재인 정부 들어서 강남을 중심으로 한 부동산 가격의 급격한 상승에 대해 대통령도 심각한 우려를 표하며 2020년 신년사와 기자회견 등을 통해서 반드시 원상복귀를 시키겠다고 강조하기도 했습니다.

이러한 부동산 억제 정책은 부동산을 구입하려는 사람들에게 고민을 안겨줄 수밖에 없습니다. 저자는 대출 규제와 보유세인 종합부동산세, 매도했을 때의 세금인 양도소득세 제도를 크게 강화한 2019년 12월 16일 주택시장 안정화 방안 중 공급 확대에 주목하고 공급확대의 내용 중 가로주택정비사업과 준공업지역 규제 완화 대책에 특히 관심을 가지라고 강조합니다.

투자는 수요가 많으면서 공급이 부족한 곳에 해야 하는 것이 기본인데, 이런 곳들은 대부분 서울과 광역시의 핵심지역으로 대부분 규제지역입니다. 저자는 이처럼 수요가 많고 공급이 부족한 지역들은 현재 규제로 묶여 있으나, 노후한 곳들은 결국 새로운 것으로 대체해야 하는 시점이 오기에, 이런 지역은 머지않아 더 큰 기회의 땅이 될 것이라고 지적합니다.

예를 들어 서울 도심에는 여전히 노후한 곳들이 많은데, 뉴타운 재개발과 재건축의 문턱이 높아지면서 가로주택정비이나 자율주택정비 그리고 소규모재건축 등 소규모주택정비사업과 리모델링 등처럼 개발과 투자의 문턱이 훨씬 낮고 거래도 자유로운 주택공급에 대한 투자 기회가 생겼다는 것입니다.

여기서 도시재생이란 한마디로 노후한 도시를 되살리는 것인데, 낡은 구도심을 물리적으로 정비하는 것뿐만 아니라 낙후된 환경을 포괄적으로 개선하는 것입니다. 건축물의 리모델링, 도로와 공원의 정비, 역사적 문화유산의 환경보전과 복권, 첨단 업무단지의 조성, 복합개발 등이 모두 도시재생에 포함됩니다. 그러나 이 시장은 수익은 크지만, 절차가 복잡하고 진입장벽이 높다. 뉴타운이나 대형 재개발과 재건축도 각종 규제로 인해 진행이 더뎌지고 있는 것이 현실이죠.

이런 상황에 새로운 돌파구로 대형 도시정비사업에 비해 절차가 간편하고 안정성을 고려했을 때 수익이 좋은 소규모주택정비사업이 주목 받고 있습니다. 또 소규모재건축사업의 특징은 사업의 규모가 작아 위험이 낮고, 정비구역 지정 및 안전진단이 생략되어 간편하다는 점으로 소유자가 20인 미만일 때에는 주민합의체나 직접 개발도 가능하다고 합니다. 건축심의를 거치면서 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 통합하여 진행하므로 사업 기간도 크게 단축되며, 지자체가 일정 요건을 갖추면 사업비의 일부를 지원하고 건축 규제를 완화해준다고 합니다.

그래서 안전진단 통과에 자신이 없고, 가로주택정비의 15층 제한보다 높은 층을 건축하고자 할 때 주로 선택됩니다. 물론 시장과 정부의 입장에서도 부담이 적은 편이라 상대적으로 규제에서도 자유롭습니다. 그래서 이 책의 제목이 ‘대한민국 마지막 투자처 도시재생’입니다. 제가 부동산에 대해서 판단할 수준은 되지 않지만, 정부의 부동산 정책에도 불구하고 부동산을 구입하려는 분들이라면 관심을 가져볼만 하다고 생각합니다.