임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크

임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크 - 평생 월급 보장받는 수익형 부동산의 모든 것
임동권 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 11월

수익형 부동산으로 월세 500만 원 만들기.

대로변에 오래된 낡은 가게가 있었어요. 무심코 자주 지나쳤던 그 가게가 없어지고 그 자리에 4층 건물이 들어서는 걸 보고 '난 왜 저 생각을 못했을까'하고 아까워했어요. 

저자가 말하는 꼬마빌딩에 그런 건물도 포함되지 않을까 생각되네요.  

[임동권의 한 권으로 끝내는 꼬마빌딩 재테크]에 매입, 리모델링, 신축, 매도까지 꼬마빌딩에 대한 정보를 총망라해 제대로 알려준다고 소개되어 있어요. 위치좋은 곳의 작은 빌딩이라도 갖고 싶은 저에게 유용한 정보가 많을 걸로 기대되었습니다. 

저자는 흔히 얼마짜리 건물을 사서 얼마의 수익을 얻었다는 단순한 계산을 떠나, 구체적인 리모델링 비용, 임대료에 따른 가치를 밝힌다고 합니다. 매도시 양도세, 중개비 등 소요비용을 제한 순수익 계산도 알려주고요.

처음부터 큰 규모의 꼬마빌딩이 아니라 소형부터 시작해 키워나가는 걸 제안합니다.

꼬마빌딩은 가치가 50억 미만인 수익형 부동산으로 5층 전후이며 연면적 1,000m(300평)미만인 건물을 말해요. 구체적으로 우량한 꼬마빌딩 고르는 방법을 알려줍니다.

우량 꼬마빌딩 고르기

1.접근성 : 역세권 500미터 이내

2.준공 15년차 이상

3.미래가치 내포한 물건 : 신설 전철역 주변

4.증축 가능한 물건

위험부담은 있지만 수익성에서는 우수한 고시원, 관리가 번거롭지만 수익은 양호한 원룸, 비교적 안정적인 아파트 상가 등을 소개합니다. 아파트도 투자 가능하다고 알려줘요.

소형 아파트는 방 2칸을 갖춘 17평부터 24평까지로 한정한다.

월세 놓기에 적합하려면 역세권 입지는 필수다.

아파트는 투자목적의 대부분은 시세차익에 두어야하는 상품이라는 점, 

임대수익용으로는 수지가 잘 맞지 않는다.

p.87-89

수익률 평가법: 적정가격=연간임대수입/0.04(적정수익률 4%)+보증금 

수익률 평가법은 대부분 투자자들이 선호하고 매도호가, 보증금, 월세를 알면 건물가격을 구할 수 있습니다.p.108

2004년도 이전에 준공된 서울의 제3종일반주거지역에 속하는 건물 중에는 

용적률이 250%가 넘는 경우가 많다.

2004년 이전에 준공된 용적률 300%인 건물을 리모델링하고자 한다면 

기득권을 인정받을 뿐만 아니라 건축위원회 심의를 거치면 

기존 용적률에서 10%의 증축도 가능하다.p.127

리모델링 15%룰은 투자자가 경제적 성과를 낼 수 있는 마지노선으로 밝혀진 수치라고 합니다. 아무리 리모델링을 잘 해도 건물 가치 상승에는 한계가 있기 때문이라고 해요.p.251

아파트를 팔아 수익형 부동산을 찾는 사람들의 대부분은 자신이 살던 아파트에 비해 보잘 것 없는 건물을 보고 발길을 돌리기 일쑤라고 합니다. 4% 수익을 얻을 수 있는 건물이 대부분 노후되고 주변도 이전에 살던 아파트에 비하면 부족하니까요. 하지만 현실적으로 판단하고 스스로 부지런히 관리를 할 각오를 하지 않으면 안된다고 조언해요.

저자는 한 번에 꿈같은 수익을 얻거나, 매입후 리모델링하여 바로 매도해 수익을 얻는 건 무리라고 말합니다. 발품을 팔고 전문가에게 리모델링을 맡기고 관리도 꾸준적히 해야 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 뜻이지요. 단계를 밟아가듯 차근히 한 건물에서 다른 건물로 범위를 늘리면 된다고 합니다.

또 최소한의 투자액은 6억 정도라고 해요. 일단 투자금부터 준비해야겠지요. 레버리지 효과도 말해줘서 부동산은 역시 자기 돈 만으로 투자하는 게 아니라는 생각을 들게하네요.

필요한 조언을 아끼지 않고 짚어주는 내용이었어요. 실제 투자한 건물을 분석하여 비슷한 유형을 찾기에도 도움이 됩니다.  

* 이 리뷰는 예스24 리뷰어클럽을 통해 출판사에서 도서를 제공받아 작성되었습니다.

원문 - 예스24: http://blog.yes24.com/document/10868663