실전과도 같은 소설과도 같은 부동산 투자 기본서

재개발의 여왕
김성진 지음 / 작가의집 / 2026년 2월

이 서평은 네이버카페 리뷰어스클럽의 소개로 출판사로부터

서적을 제공받아 주관적으로 작성하였습니다.

평생 일해도 수도권이라면 집 한 채 구하기 쉽지 않은 시대입니다. 일생의 소득을 다 모아도 살 수 없는 서울의 아파트... 일을 하면서 그런 현실을 느끼다 보면 일종의 박탈감도 느끼기도 하였습니다. 그렇게 그냥 현실을 살아가고 있는데, 책 제목이 상당히 눈길을 끌었습니다.

재개발로 100억, 표지만 보면 허름한 빌라와 그 옆에 으리으리한 빌딩에 가까운 건물이 보입니다. 100억이 과장된 수치일 수도 있다고 생각했지만, '현실에서 태어나 상상으로 완성되었다'라고 말하는 부분이 있어 책을 계속해서 읽게 되었습니다. 사실 부동산 시장의 흐름을 이해하고 자산을 형성하는 과정은 많은 이들에게 어렵고 막막한 길이긴 한데, 이렇게 책이 있다는 것만 해도 어느 정도 구체화된 길을 보는 것 같습니다. 이 책은 막막함 속에서 길을 찾고자 하는 사람들에게 실질적인 희망과 구체적인 전략을 제시하는 책이라는 생각이 들었습니다.

책은 단순한 이론적 지침을 나열하는 대신 김소정이라는 주인공이 겪는 실제적인 성공과 실패의 서사를 통해 독자들이 자연스럽게 재개발 투자의 핵심을 깨닫도록 돕습니다. 주인공 이름이 작가와 비슷한 이름인 것은 그냥 기분 탓일려나요? 책 내용은 평범한 주부였던 주인공이 청약 실패라는 좌절을 딛고 일어나 100억 자산가로 성장하는 과정을 그려내고 있습니다. 100억... 상상으로도 그려지지 않는 금액이긴 합니다.

이 부분에 제 이름을 써 넣었더라면 더 좋았을 것 같습니다. 여기에 제 이름을 쓰기 전에 사진을 찍었는데요, 책에 자신의 이름을 넣고 시작하면 책에 더 몰입이 가능할 것 같네요.

1억5천의 손실에서 100억의 자산. 소설과 같은 이야기입니다. 하지만 현실에서 태어났다는 - 실화를 바탕으로- 쓰여진 내용이라는 점은 실제 있었던 이야기라는 말이겠지요.

청약부터 시작해서 실패, 또 실수를 거듭하는 주인공의 이야기가 전개됩니다. 세 번째 도전에서 비로소 성공하게 되는 주인공입니다.

약간의 만화적 서사가 이루어지는 부분도 있습니다. 청약에 대한 환상이 깨지고 나서야 비로소 재개발에 대한 관심을 갖고, 중요성에 대해 알게 됩니다. 단순히 감만으로 하는 것도 아니고, 부동산에 대한 지식을 갖추고 할 수 있다는 것도 책의 서사를 통해 자연스럽게 얻을 수 있게 됩니다.

7장에서 만나는 크리에이티브 캠퍼스 부분에서, 그냥 전업주부였던 김소정이 투자자 - 개발자로 거듭나면서 성공하게 되는 모습을 '읽게' 되었을 때, 어떤 즐거움 같은 것을 느끼게 되었습니다. 게임 같은 것으로 치면 처음에 레벨 1이던 주인공이 많은 고난과 역경을 딛고 레벨 99를 달성했을 때의 느낌이라고 할까요? 물론 김소정 본인은 99로 느끼진 않았을 것입니다. 하지만 읽고 있는 입장에서는 그런 느낌을 받을 수 있었습니다. 그런 7장의 김소정을 있게 한 것은 5장에서 만난 '귀인'과도 관련이 있는데요. '귀인'의 조언으로 사용하게된 부동산 AI 프로그램은 상당한 연관성이 있습니다. 부동산도 시대에 맞추어 빅데이터를 활용한 의사 결정을 이루는데 AI프로그램과 협력하게 된다는 것이지요. AiCON프로 라는 프로그램입니다. 실제 존재하는 재건축검토 솔루션입니다. 관심이 있으신 분이라면 검색하셔서 보는 것도 좋겠습니다.

청약의 그림자에서 시작한 주인공은 우연한 만남으로 재개발에 관심을 갖고 첫 발을 내딛고, 도전과 실패를 거듭하고, '귀인'을 만나 자신만의 규칙을 정립한 뒤에 100억으로의 질주를 시작한다는 전체 줄거리는 어떻게 보면 판타지 같은 느낌입니다. 하지만 실제 그런 신화를 일군 사람들이 존재한다는 점에서 그저 소설로만 읽기에는 내용이 상당히 구체적인 부분들이 있습니다. 실화에 근거하였다고 하니까요. 그리고 서울의 이야기라는 점에서 부동산 상승을 생각해 보았을 때, 지금도 기회가 존재하는 곳에 대한 이야기를 하고 있다는 생각이 듭니다.

책을 보면서 부록 부분에 더욱 눈길이 갔습니다. 저자가 추천하는 사업은 모아타운 사업지입니다. 서울시의 소규모 주택정비사업으로 이에 관한 분석 내용이 잘 나와 있습니다. 모아타운이 일반적인 재개발에 비해 사업 기간을 5~7년 내외로 단축할 수 있다는 점과 층수 및 용적률 완화 인센티브를 받을 수 있다는 실무적인 장점을 구체적으로 짚어줍니다. 모아타운 추진을 위해 필요한 주민 제안 시 토지등소유자 60% 이상 및 면적 2분의 1 이상의 동의가 필요하다는 구체적인 요건을 제시하여 우리가 실제 투자 현장에서 마주하게 될 기술적인 지표들을 명확히 이해하도록 돕습니다. 이정도는 부동산 투자를 위해서는 반드시 기억해야 될 내용이긴 합니다. 소규모 정비사업의 면적 상한이 일반 1만 제곱미터에서 공공성 확보 시 2만 제곱미터까지 확대 가능하다는 점 등은 투자자들이 반드시 숙지해야 할 핵심 정보입니다. 큰 돈을 투자하는데 갖추어진 지식이 부족하다면 결과는 말할 것도 없을 것 같네요. 부록이 1~3으로 잘 갖추어져 있어 부록도 정독해야 했습니다. 책 내용에 눈길이 가지 않는다면, 부록만 읽어도 서울의 재개발 관련 내용을 잘 아실 수 있을 것이라 생각합니다.

이 책 - 재개발의 여왕 - 은 부동산이라는 어떻게 보면 막막한 투자 시작을 위한 마음의 벽을 허무는데 도움을 주는 책이라는 생각이 듭니다. 표지에서 100억이라는 과감하게 큰 숫자를 이야기하면서 뜬구름 같은 소리라고도 생각할 수 있지만, 굳이 100억이라는 숫자에만 매몰되는 것이 아니라, 그 숫자를 만들기 위해 주인공이 기울인 노력과 공부, 그리고 치밀한 설계 과정을 가감 없이 보여줌으로써 진정한 투자자의 자세가 무엇인지 생각하게 만들어 줍니다. 물론 의지와 도전 정신만으로 되는 것이 아니라는 것도 책에서 명확하게 제시합니다. 데이터와 전략, 그리고 사람을 향한 이해를 바탕으로 하는 것이 중요하다는 점을 계속해서 강조합니다. 자신이 갖출 수 있는 모든 조건이 갖추어졌을때, 자신만의 성공 서사를 써 내려갈 수 있다는 믿음을 가질 수 있을 것입니다.

부동산의 등락이 커지고 있는 불확실한 시대에 접어든 지금, 이 책을 보면서 노하우를 익히고, 마음을 다잡아 보시면 좋겠습니다.