당신만 몰랐던 부동산 투자

당신만 몰랐던 부동산 투자 - 입지의 신 빠숑과 임장의 신 블루999의 투자 비법
김학렬(빠숑).김우람(블루999) 지음 / 베가북스 / 2021년 10월

[서평] 당신만 몰랐던 부동산 투자, 김학렬 김우람 지음, 베가북스

"공부하면 보일 것이요,

공부하지 않으면 절대 제대로 투자할 수 없을 것입니다!"

이 책은 대한민국 최고의 입지 전문가이자, 인기 부동산 칼럼니스트, 빠숑의 세상 답사기 운영자, 네이버 부동산 분야 최고의 인플루언서인 김학렬님과, 이슈있는 지역의 임장 보고서를 작성하고 있는 임장 전문가 블루 999 김우람님의 책으로, 부동산 투자 현장의 생생한 목소리를 담고 있다. 나는 부동산으로 투자를 해 본 적이 없다. 실거주 목적으로 집을 4번을 사고 2번을 팔았다. 급하게 집을 구하고 이사를 가야하다 보니, 동네를 정하고 한 두번 방문한 후 계약을 했고, 팔 때에도 이사갈 날짜에 맞춰 집을 내 놓다보니 손해보며 팔게 되었다. 이 책을 읽은 이유 또한 부동산으로 투자를 하려는 목적보다는, 세입자 때문에 묶여서 팔아야 할 집을 팔지 못하고 있는 안타까움 때문이었다. 이 책을 읽으면서 내가 너무 무지하고, 무관심했음을 다시 한번 알게되었고, 부동산 투자는 나만 몰랐던 이야기임을 실감했다.

이직을 하면서 아파트를 전세 놓고, 그 전세금으로 전세를 얻어 다른 도시로 이사왔다. 2년 후 대출을 받아 집을 사고, 이전 아파트는 그 가격 그대로 전세를 놓았다. 그리고 1년 후 법이 바뀌면서 2년 전세가 아니라 4년으로 바뀌고 전세금은 최대 5%까지 밖에 못 올린단다. 그 사이 집값은 2배로 뛰었다. 오창 방사광가속기 호재로 아파트 가격이 오른 거다. 10년 동안 제자리 걸음이었으니 오를 때도 되었지 싶었고, 갭투자자들이 몰려들었으나, 세입자가 껴 있으니 매매가 안된다. 이 상황이 잘 이해가 안되었는데, 이 책의 첫 부분이 갭 투자에 대한 것이어서 유심히 읽어 보았다. 갭 투자는 시세차액이 목적이다. 매매가격과 전세금 차액이 적은 부동산을 세입자의 전세를 끼고 매수하는 것을 말한다. 전세 자금을 뺀 금액이 투입되니 레저리지 만큼의 초기 투자금액에 대한 부담을 낮출 수 있다. 그런데 우리 아파트는 세입자가 있는 4년 동안 전세금을 올리지 못하니, 매매가와 전세가의 차이가 너무 많이 벌어진 것이다. 게다가 대출도 안되니, 3억을 현금내고 묶어 둘 사람이 없는 거다. 매매가 있어야 그나마 매매가가 오를텐데, 나처럼 집을 팔아야 하는 사람은 시세보다 싸게 내 놓을 수 밖에 없다 보니, 집값이 더 오르지 않는 거다. 임대차 계약이 끝나고 재개약을 하거나 다른 세입자를 사로 들일 때 전세금이 상승한 경우 상승분만큼 투자금을 회수할 수 있으니, 2년을 더 기다려야 하는 상황, 그렇다면 내가 집을 사면서 대출받은 금액은 상환해야한단다. 이게 무슨 상황인가? 내가 법을 몰라도 너무 모르고 있었구나 싶었다.

문재인 정부 이후 가장 핫한 투자 트렌드는 썩빌이라고 한다. 썩은 빌라...실거주하기에는 너무 낡았지만 충분히 투자 가치가 있는 곳이라고 한다. 극초기구역 투자 지역으로 강남의 개포동, 우면동, 일원동, 용산구 원효로와 효창동, 용산전자상가의 나진상가와 선인상가, 인청, 의정부, 부산 일대를 2020년 말부터 2021년 7월에 직접 임장하고 지역의 특성을 면밀하게 분석하여 기술하고 있다. 투자를 하려면 이렇게 분석해야 하고, 이렇게 해야 부동산 투자로 이익을 볼 수 있겠구나 싶은 생각이 들었다. 그동안 부동산 투자로 돈을 버는 사람들을 운이 좋아 돈벼락 맞은 사람취급하며 은근히 무시하는 사회풍조가 있었는데, 그건 아닌 것 같다는 생각이 들었다. 이 책을 읽으면서 작은형부가 떠 올랐다. 처가에서 받은 1억의 씨드머니로 서울 곳곳에 집을 샀다 팔았다하면서 시세차액을 얻었다. 언니와 나는 형부가 마트에서 우유사듯이 집을 산다고 말했지만, 수많은 임장을 통해 얻은 결과였던 거였다.

이 책은 부동산 투자에 대한 이론과 실전을 겸비하고 있는 책이다. 부동산 투자를 처음 시작하는 사람들, 부동산 투자의 고수들의 노하우를 배우고 싶은 분들에게 많은 도움이 되리라 생각된다.