대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가

대한민국 부동산은 언제까지 오를 것인가 - 혼돈의 시대, 부동산의 미래
김인만 지음 / 메이트북스 / 2021년 4월

부동산 문제가 계속 이슈다.

최근 서울시장과 부산시장 보궐선거에서도 부동산 문제에 대한 대책은 후보들의 주요 공약으로 구성되었고, 어쩌면 현 상황을 이겨낼 수 있는 방안은 유권자들의 선택을 받을 수 있는 최대의 유인책이었다.

지금 정부가 추진하고 있는 여러 방법들도 현실성과 타당성에 대한 많은 논란이 있지만 그것만으로도 국민의 주요 관심사가 이것이라는 반증이 될 것이다.

이런 상황에서 저자는 부동산 가격은 언제까지 오를 것인지라는 지극히 현실적인 주제를 다루었다. 책에서는 언제까지 오를 것인지... 부동산 시장을 읽는 눈을 어떻게 키울 것인지... 부동산 투자의 노하우는 어떤 것인지... 더불어 부동산 투자자를 위한 10가지 팁으로는 무엇이 있는 지 와 같은 주제로 부동산 문제에 접근하고 있다.

이 책을 읽고자 했던 이유도 일단 부동산 가격이 언제까지 오를 것인지 궁금했기 때문이었고, 더불어 일본의 상황을 우리가 좇아 동일한 상황을 겪게 될 것인지 였기에 저자의 주장은 일정 부분 궁금증을 해소해준 부분이 있다 하겠다.

첫번째 주제... 부동산 가격이 언제까지 오를 것인가...이다...

이 질문은 달리 말하면... 집 값이 왜 안정되지 못하는가... 우리나라 특유의 전세 시장은 왜 안정되지 못하는가... 집 값이 계속 상승세를 유지하는 요인은 무엇인가...라고 할 수 있겠다.

저자는 이에 대해 다음과 같이 말한다.

집 값이 안정되지 못하는 이유는...

근원적으로 사람들은 (나와 비교되는 다른 사람보다) 잘살고 싶다는 욕심이 있기 때문이라고 말한다.

구조적으로는 아파트 중심의 주거 문화와 특유의 전세 제도가 바탕으로 깔려있으며...

수요와 공급의 문제에 있어

절대적 수요 요인 (인구 증감)과 상대적 수요 요인 (주택 구매 필요 심리와 욕심) 중에서 상대적 수요 요인을 구매 능력을 규제하려는 방법 (대출 규제 등)만으로는 만족시키기 어려운데다...

절대적 공급 요인 (신규 아파트 입주 물량 등)과 상대적 공급 요인 (집주인들의 매몰 등) 중에서 절대적 공급량은 인허가에서 착공, 완공까지의 시간 차가 있는 상태에서 상대적 공급 요인에 대한 규제가 날로 심해지고 있어서 해결이 난망하다고 말한다.

수요와 공급 문제에 대한 해결은 절대 공급량을 일정 수준으로 계속 유지하는 상황에서, 양도 규제 완화 등을 통해 상대 공급량을 늘릴 수 있어야 한다고 말한다.

정책적으로는 고가 주택 규제보다 서민 주거 안정에 우선되어야 하지만 방향성이 잘못되었고...

경제적으로 저금리와 과잉 유동성 정책이 지속되고 있는 상황에서는 부동산 가격을 안정화시키기 힘들다고 진단한다.

두번째 주제...전세 가격 문제는 이유는 임대차 3법에 대한 반작용으로 전세 물건이 줄어들었다고 진단한다.

전세 수요을 줄이기 위해 무주택자가 주택 구입을 할 수 있는 여건 조성을 위해 대출 규제 완화와 함께 다주택자의 매매를 독려할 수 있도록 여건을 조성하여 전세 물량을 증대시키는 것을 방안으로 제시한다.

세번째... 부동산 가격은 계속 오를 것인가...

저자는 현재와 같은 저금리 기조가 계속되고, 3기 신도시 등과 관련된 토지 보상금 등의 과잉 유동성 공급 상황, 여전한 부동산 투자에 대한 관심, 정부 정책의 부작용과 왜곡 등으로 인해 부동산 가격 상승 요인이 있어 이러한 분위기가 계속될 것으로 예상한다.

다만, 미국과 EU의 코로나사태 진정 국면 이후에 발생될 수도 있는 급격한 유동성 회수와 이와 병행되는 급격한 금리 인상이 발생되면 부동산 가격 하락이 발생될 수 있을 것으로 예상한다.

하지만 내 생각엔 그동안의 양적 완화 정책으로 인해 채무가 늘어난 상황에서 급격한 금리 인상은 채무 이자의 급격한 증가를 초래하게 되어 국가 채무 위기를 발생시킬 수 있기에 섣불리 시행하지 못하지 않을까 싶기도 하다.

항상 예상하지 못한 그 무언가가 발생될 가능성이 있으니 100%는 아니지만 계속 오를 것이라는 것이 결론...

여기에 내 생각 하나를 덧붙인다면... 저자도 근원적 문제라고 이야기했던 "사람들의 욕심" 때문에 계속 오르지 않을까 싶다... 특히나 사촌이 땅을 사면 배아파한다는 말처럼 나와 비교되는 사람의 부동산으로 부자되었다는 이야기는 정말 충격적으로 다가올터이니...

그렇다면 반대로 안정시키기 위해선 어떤 정책이 필요할까?

절대 공급량은 꾸준히 유지될 수 있도록 하면서...

무주택자와 실수요자가 원활하게 구입을 하 수 있도록 규제를 풀거나 혜택을 주고...

다주택자는 다주택을 갖고 있는 것이 부담되도록 과세율을 늘리되 다주택을 해소할 수 있는 출구 전략을 세울 수 있도록 양도 소득세는 완화해주는..

시행 초기에는 양도 소득세를 완화함으로서 득을 보는 사람들이 있을 지도 모르지만 시간이 갈수록 그 차익은 줄어들 수 밖에 없지 않을까?

이런 생각을 좀 하다보니 우리는 하나의 정책이 시행되고 나서 충분한 시간을 지켜보았나 하는 의문이 들기도 한다. 시행되자 마자 반작용이 일어나면 바로 정책을 비난하고 철회를 요구하고 그에 맞춰 정책을 수정하고 보완하고... 좀 기다려보는 것도 유의미한 것이 아닐까 싶다.

어떻게 되었든 대한민국에서 부동산은 필수이고, 부동산이 정답이다.

p112

여하튼 저자는 집 하나는 보험이고, 내 집 마련은 필수이므로, 위험 관리를 하며 적절한 투자를 이어가야 한다고 결론 짓는다.

이런 맥락에서 저자는 부동산을 보는 시각에 대한 조언과 투자 노하우를 말하고 있는 것이다.

어떻게??

이렇게...

나의 자금에 맞춰서 적당한 대출을 받아 집이 필요할 때 사고, 필요 없을 때 파는 것이 정답이다.

p178

[출판사로부터 도서를 무상으로 제공받아 작성한 독후감입니다.]