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아파트 제대로 고르는 법 - 아파트에 속지 않는 33가지 방법
심형석 지음, 김건중 사진 / 한국경제신문 / 2016년 3월
평점 : 
아파트 제대로 고르는 법
재건축을 하면서 기존에 살던 5층짜리 아파트에서 22층짜리 아파트로 재건축이 되었던 나의 아파트, 사실 함께 살던 사람들이 재건축되면서 살던 곳을 떠났던 사람들도 많았다. 왜냐하면 분양가를 다 넣지 못해서 팔고나가야 했던 것이다. 원주민이 재건축이 되면서 쫓겨나는 신세가 되었다. 그런 현실을 보면서 뭔가 자꾸만 건축하려는 자본주의적인 이익창출을 내야하는 도그마 속에서, 서민들, 원주민들은 삶의 터전을 잃어야 하는 경우...뭔가 좀... 아귀가 맞지 않는 것 같다는 의문점을 늘 갖고 있었다.
투자적인 측면에서, 이익창출이라는 측면서 재건축들을 동의하였겠지만, 끝내 새로 지은 아파트를 떠나야 하는 사람들 중에는 둥지를 잃은 느낌을 갖은 사람도 있으리라 생각한다. 굳이 자꾸 건물들을 높게 올려야할까 하는 회의도 들었던 적이 있어서 <<아파트 제대로 고르는 법>>이란 책 제목이 확 내 눈길을 끈 것도 사실이다.
책장을 넘겨가면서 아파트를 지어 팔아야 하는 사람들의 입장, 그것을 허가하는 관계 당국, 또 투자를 목표로 하는 수요자, 그냥 일상생활을 위해 사는 소비자 입장을 상세히 기술해내고 있다.
옛날에 부동산시장이 부흥하던 시절 일부 로열층을 임직원용으로 보유하거나 시공사가 공사대금 대신 현물로 받은 것으로 우량 물건을 통했다. 그러나 부동산시장이 어려워지고 분양 공급물량이 늘어나면서 회사 보유분은 일반 미분양과 다를 바가 없게 되었다. 이런 물건을 액면 그대로 홍보한다면 누가 사겠는가? “회사 보유분 선착순 특별 공급” 이런 식으로 언론과 전단을 뿌려댄다. 분양하는 사람의 얼굴이 서고 분양받는 사람은 크게 하자가 없는 물건이라 여기는 어휘가 된다. 우리는 늘 상술에 놀아나는 것이 삶인지도 모르겠다. 이런 회사 보유분이라는 말에 우리는 혹해 무턱대고 분양받으면 안 된다. 어떤 이유에서 그 물량이 나왔는지 꼼꼼히 따져 살 필요가 있다. 또한 우리가 알고 있는 것과는 달리 아파트의 상당부분은 형력업체에 판매(강매)된다. 협력업체는 이를 현금화하려 입주가 시작될 무렵 기존 수분자 물량과 함께 협력업체 보유분까지 쏟아진다. 이처럼 쏟아져 나오는 물량은 아파트 단지 가격형성에도 부정적 영향을 끼친다. 물론 그냥 단순히 미불량으로 생각하고 본인이 필요하면 분양받으면 된다. 2~3년 후 집값을 누가 정확히 알겠는가. 어차피 투자는 본인 책임이니 말이다.
이렇듯 상세하게 저자는 아파트 구매요령을 기술하고 있다. 분양가가 높은지 낮은지 판단해야 청약을 하고 계약을 할 수 있단다. 그런데 아파트 분양가는 호가라서 정확한 가격이 형성되지 않는다. 판매자가 받고 싶어 하는 분양가가 경기가 호황일 때는 가능하지만 경기가 불황일 때는 분양가가 할인해 판매하기 때문이다. 그래서 진짜 가격은 입주할 때이다. 대개 매매가가 형성은 대부분 분양가보다 높다. 이를 프리미엄이라고 한다. 이렇게 풀어가는 저자의 아파트에 대해 풀어놓는 정보들을 읽으면서 내가 얼마나 무지한지를 깨닫게 된다. 그냥 살림할 집으로 생각하고 분양받았던 나의 아파트 고르기에 대한 문제점이 여실히 드러났다. 그야말로 순진무구한 선택이었다.
분양가의 할인 제시는 기존 제 가격을 주고 산 분양자와 형평성 문제로 분쟁이 일어날 소지가 있고, 또한 어떤 일을 추진할 때마다 걸림돌이 될 것이다. 이외에도 회사의 이미지 손상은 할인가격제시에는 어려움 때문에, 무이자 융자 같은 금융 혜택이나 납부 조건 완화, 각종 무상 품목 제공, 이사 보조금 지급 같은 보이지 않는 방법을 통해 소비자에게 간접 인하 가격의 혜택을 보고 있다는 인식을 심는다.
저자는 대전 E아파트를 실례로 들고 있다. 분양가를 4차에 걸쳐 할인해서 판매를 했는데, 겉으로 보기에는 80퍼센트 이상 분양된 것으로 알려졌지만, 속으론 협력업체들과 하도급 거래가 있었다. 실제적으로 일반 주택구매자들은 많지 않고 협력업체에게 강매한 물량이 대부분이었단다. 이로 인해 4차까지 할인 가격에 미분양을 해소했지만, 회사는 부도를 맞았고 이어 협력업체들까지 줄줄이 부도를 맞았다. E아파트에서 볼 수 있듯이 분양가 할인과 왜곡된 분양방식을 잘 이해하고 아파트를 선택하는 것이 중요하기 때문이다.
모델하우스를 우리는 무척 좋아한다. 모델하우스를 보고서 아파트를 사는 경우가 거의 대부분이다. 그런데 모델하우스는 저자의 말처럼 실제의 아파트가 아니다. 온갖 화장과 치장을 해서 우리들의 눈을 유혹하는 것일 뿐 실제 집은 아닌 것이다. 가짜 집을 구경하면서 진짜 집에 들어가 살 집으로 착각하는 잘못된 주택관을 만들어내는데 경정적인 동기를 부여한단다.
사실 견본주택이다. 화장품에 샘플처럼 직접 체험하기 곤란한 경우 샘플로 체험하는 것이다. 모델하우스에는 첨단 마케팅이 집약되어 있다. 좋은 향기와 음악 그리고 질 좋은 가구의 촉감등 일반 광고로 소비자를 유혹할 때와는 차원이 다른 오감 마케팅이다. 즉, 체험마케팅이다.
모델하우스의 고도의 마케팅에 빠지지만 말고 어떤 점에 집중해야하는지 저자는 상세하게 말하고 있다. 멋진 인테리어보다 현장이 더 중요하다. 우선 지도와 조형물을 살피고, 배치도에선 인근 지역 환경을 살펴라. 지하철, 도로 등 교통망이 중요하고, 학교와 대형마트 등 편의시설은 어디에 분포되어 있는지 포인트를 살펴라. 혐오시설은 주변에 없는지를 현장에서 살펴라. 혐오시설을 표시하는 사업주체는 없다. 중요한 것은 내가 현장을 직접 보고, 그 다음 모델하우스는 보는 것이다. 또한 인터넷에서 제공하는 모델하우스에서 제공하는 것과 비교해볼 필요도 있다. 그야말로 아는 만큼 보이는 것이 부동산 시장이다.
사업 대상 지역을 잘 앍고 실제 현장에 가보면 많은 것이 보인다. 사업현장을 모른 채 모델하우스를 방문하면 사업주체가 일방적으로 전달하는 정보만을 얻게 된다. 사업 대상지를 꼼꼼하게 파악해서 모델하우스 근무자에게 오히려 날카로운 질문을 해야 한다. 단재 배치도에서 향과 단지 내 구성을 확인, 동 사이 간격, 형태, 경사도, 출입구의 위치, 주차장, 놀이터, 단지 내 상가의 위치를 살펴라. 특히 향과 단지 배치를 유심히 살펴야 한다. 예전에는 저층이나 고충이 아니면 분양가 차이가 없었다. 그러나 요즘은 향과 층별 분양가를 다르게 책정하는 추세다. 단지가 길쭉한 경우 어느 동이냐에 따라 지하철역을 도보로 이동할 수 있냐 없냐 따라 경정된다. 경사도 또한 고령화시대에 꼼꼼히 살펴야 하는 중요 변수다.
모델하우스에는 이 정도만 확인하고 가도 커다란 도움이 된다. 인테리어나 마감재를 보도록 해놓은 내부평면은 크게 가격에 영향을 미치지 않는다. 오히려 과도한 인테리어는 매매할 때 오히려 부담이 된다. 철거비용만 추가시킨다. 기존 주택의 경우 인테리어가 얼마가 들었던 간에 아무리 인테리어에 돈을 들였더라도 아파트 팔 때 전혀 반영되지 않는다는 점 기억하라.
모델하우스 들어갈 때 우선 내부평면을 파악한 후 내부로 들어가라. 안에 들어가서도 내부 편면의 구조를 먼저 보지 않고 상품을 둘러보면 머리에 구조가 잘 떠오르지 않는다. 실내에 각종 편의시설도 기본적으로 제공되는 것인지, 옵션인지 따지고 발코니도 확장 여부를 확인하자. 분양가 상향가가 폐지되면서 기본사양으로 제공되던 것들이 옵션 사항으로 바뀌는 경우가 있다. 옵션 비용이 턱없이 높은 경우가 있어 주의해야한다. 모델하우스는 넓어보이도록 거실과 주방을 모두 확장한 상태로 보여준다. 발코니 확장이 분양가에 포함된 것인지, 아니라면 비용은 얼마나 드는지, 붙박이 가구와 가전제품 역시 분양가에 포함되는지 확인해야한다.
이상하게 모델하우스에서 보던 것과 달리 입주해보면 좁아 보인다. 모델하우스 가구는 특수 제작된 소형가구들이 주는 착시현상 때문이다. 모델하우스 방문이 침대에 누워보라. 보통 열쇠의 남자들도 다리가 침대 밖으로 나온다. 안방에 장롱도 없어 훨씬 넓어 보인다. 마감재나 면적을 다르게 하면 법적 문제에 걸리지만, 가구나 전시용품은 실제 시공과는 무관하므로 뭐라 할 수 있는 부분이 아니다.
화려한 모델하우스가 화려하면 화려할수록 분양가는 올라간다. 모델 하우스 비용을 분양가에 추가시키기 때문이다. 부산 어느 아파트는 모델하우스 비용을 가구당 250만원씩 추가 시켰단다. 그런 가하면 어느 아파트는 전체 모델하우스 비용을 5억 원 지출했단다. 물론 화려한 것도 문제이겠지만 너무 저렴한 것도 문제란다. 마치 화장품처럼 싸구려 용기에 펑펑 담아서 판매하는 것과 같다고나 할까... 예정 가격 참 재미있다.
지역이 브랜드라는 말, 사실 알고 있는 사실이지만 피부에 와 닿지 않던 사실들이 콕콕 가슴에 와 닿는다. 아파트는 브랜드보다 지역이 우선이라고 말은 하지만 그렇다고 아파트 구입할 때 브랜드를 무시할 수는 없다. 대형 건설사가 시공한 아파트냐 아니냐는 분명히 영향을 미친다. 중소 건설사에 비해 다소 가격이 높지만 대형 건설사를 선호하는 주택 수요자가 많다. 대형건설사가 사업대상지를 선정할 때는 아주 까다롭게 선정한다. 따라서 대형건설사가 선택한 사업선택지는 좋은 곳이다. 유명한 커피 프랜차이즈 브랜드가 몇 개 있냐에 따라 그 지역의 상권이 달라지듯 대형 건설사 시공을 맡았다는 것만으로도 그 지역 위치는 나쁘지 않다는 것이다.
이렇게 죽 읽어가다보면 아파트에 대해 월세, 전세, 재테크, 개발, 관리에 대해 아주 상세하게 나온다. 예전에는 아파트 관리 등등, 거기다가 가격에 대한 심리전까지...참 가지가지 알아야 할 것도 많다. 그러나 대한민국에 산다면 누구나 한번쯤을 읽어야 할 책이 아닐까 참으로 많은 공부를 했다. 얼마나 그동안 눈을 감고 살았는지 땅을 치며 통곡해도 모자랄 지경이다.
눈이 빙글빙글 돌아갈 정도로 책 요소요소 노하우, 일급 비밀정보라고 하긴 뭣하지만 그동안 몰랐던 사실들에 대한 정보는 내 상상을 초월한다. 청약 알바, 옐로침 아파트, 아파트 평수에 따른 좋은 점 나쁜 점, ...셀 수도 없을 만큼 알아야 할 것들이 많다. 책상 옆에 두고 심심할 때마다 펼쳐 들여다봐야할 것 같다.
우리 집 분양받을 때 생각이 난다. 조합원 아파트와 분양 아파트로 같은 해 입주한 주민들 입장이 바뀌어서 10년이 지난 지금까지도 소소한 분쟁이 일어나던... 그래서 항상 의문을 가졌던 재건축에 대한 내용이 내 눈 안에 확 들어오기도 했다. 전용면적 공용면적, 재개발 재건축에 따른 변수 등등 참 많은 아파트에 대한, 부동산에 대한 모르던 사실, 막연하게 알던 사실을 알게 된다.
전문가들 중에는 불안을 팔아먹고 사는 족속이 있다. 미래에 찾아올지 모르는 불안을 미리 대비해서 준비하라는 식의 마케팅, 즉 불안마케팅이 많다. TV같은데 하루가 멀다 하고 부동산 전문가가 출연한다. 아파트를 한 채 구입했는데 그 아파트가 값이 오를 것인지 떨어질 것인지 고민하지 않는 사람은 없다. 이에 불안을 팔아먹고 사는 전문가가 출현한다. 이런 부동산 전문가, TV를 누리는 이들 공통점은 모든 부동산 부문을 잘 알고 있다는 듯 이야기 한다. 20여년 가까이 연구한 필자 왈, 모든 지역과 모든 상품에 통달한 전문가란 있을 수 없다고 생각한다.
서울에는 25개의 구가 있고 그 아래는 동이 있다. 각 구마다 다른 특색이 있고 그 아래 동도 각각 다른 특색이 있다. 서울시만 놓고도 지역성을 고려한 전반적 분석이 불가능하다. 그럼에도 전문가란 명찰을 달고 전국을 분석한다. 난센스란다. 우리나라는 서울과 같은 자치단체가 243개나 있다. 상품별 특성도 복잡하다. 용도별로 분류해도 주거, 상가, 업무, 레저 등으로 나눌 수 있고, 단순 주거라도 아파트, 연립주택, 단독주택, 주상복합 등 상품별 상당 차이가 있단다. 하나의 상품을 연구해도 상당한 시간이 걸린다. 소위 전문가라는 사람들 동에 번쩍 서에 번쩍 특정지역, 특정 상ㅍㅁ, 미래의 부동산까지 전망한다.
직접 현장에 가서 확인하라. 전문가들 이야기를 귀를 열고 듣네 판단은 내가 해야 한다.
부동산 전문가는 몇 가지 유형이 있다. 특정 연구기관이나 대학에 소속된 경우 그나마 안정적 조직에서 연구에 전념한 사람들이다. 현장의 전문가는 물론 아니다. 현장감이 떨어지는 이야기를 한다는 문제점이 있긴 하다. 그러나 재미가 없을 수는 없지만, 딱히 먹고 살아남기 위해 방송이나 언론에 출연할 필요가 없으니 객관성을 갖췄다고 볼 수 있다.
그 외 무슨 연수고시니 에셋이니 하는 그다지 익숙지 않은 회사 소속이라 하는 전문가들은 방송이나 언론에 출연하는 것 자체가 자기 수입과 관련되는 경우가 많다. 이들의 수입은 강연, 컨설팅, 출판인데 대부분 강연으로 먹고 살 것이다. 그러니 그냥 좋게 자판기처럼 돈 넣고 누려면 나오는 이야기들...얼마나 신뢰가 가겠는가... 현장 가서 직접 확인하고 눈과 귀를 항상 열고 스스로 판단하라.
속도를 알려면 기차 안에서 졸지만 말고 창밖을 내다봐라. 아니 거기다 기차에서 내려서 주변 환경을 둘러보라. 주변 환경이 훨씬 아름답다는 것을 알게 되리라. 당신의 아파트가 오르는지 내리는지 알고 싶다면 다른 지역의 아파트와 비교해보아라. 언제 팔아야 할지, 언제 가격이 오를지 확실하게 인수 있단다.
전세대란이란 말이 있다. 그런데 정말 전세대란이 일어나고 있는 것일까? 2001~2002년 2년 동안에는 전세라는 뉴스가 인터넷에 7331건, 그런데 2013~2015년까지 2년 동안엔
45만 10991건이 검색되었다. 물론 그동안 인터넷 신문이 5950개 일어난 것이 사실이지만, 그러나 그 놀라운 증가 수는 정말 놀랄 만한 것이 아닌가?
요즘 신문이나 방송에선 과연 사실 확인을 하고 보도하는 것일까? 그냥 보도 자료를 편집해서 단순 전달자로 그치는 경우가 많단다. 사회 전반에 걸친 과장과 왜곡의 욕구…….누가 이익을 보는가 물론 이런 과장과 왜곡의 배경에는 이로 인해 이득을 취하는 집단이 있다. 과장과 왜곡이 만연한 우리 사회는 그러한 현실을 그냥 당연시 하고 있다. 상대보다 튀어야 주목받지 않는가? 낚시기사이다.
과장보도에 예민해지면 판단력이 흐려진단다. 마치 권투를 할 때 중심을 잃으면 상대에게 펀치를 맞아 다운되듯 말이다. 전세난에 시달리다 아예 집을 사버리는 경우가 급등했다. 2002년뿐만 아니라 전세난은 수시로 찾아온다. 시기별로 완화되었다 악화된다. 하지만 어느 시기에는 과장과 왜곡을 일삼기도 하고 어느 시기에는 차분하게 제시하기도 한다. 앞으로도 전세난을 왜곡하거나 과장하는 기사나 방송은 훨씬 늘어날 것이란다. 이는 전세난이 과거보다 더 심해서가 아니라, 콘텐트 주목을 받고 싶은 콘텐츠 생산자들 간에 경쟁이 심해지기 때문이다. 물론 전세난으로 도시 외곽으로 가는 나이 드신 분들도 계시 단다. 그러나 우리는 그런 전세난의 배경을 인정하고 잘 주시할 필요는 항상 있단다. 이 말에 나는 동감한다. 사실 전세가격이 너무 높아서 서울에서 안양으로 이사를 왔으니... 정말 동감이 가지 않을 수 없다.
그냥 단순히 주거형태로만 이해하고 살았던 지난날들을 돌이켜본다. 아파트, 오르고 떨어지고 사실 솔직히 이해할 수 없었던 부분들 아주 상세하게 이해의 도움을 받았다. 누구나 한번 읽어아햘 책이 아닌가 생각해본다.