1천만원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적

1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적 - 빌라부터 정비사업까지 소액으로 가능한 돈 되는 아파트 공략법
김용성(건희아빠) 지음 / 비즈니스북스 / 2024년 4월

[출판사에서 책을 제공받아 작성한 후기]

요즘처럼 부동산 시장이 예측 불가능한 시기에 단돈 1천만 원으로, 그것도 지방이 아닌 수도권 아파트를 투자할 수 있다는 제목은 누가 봐도 시기적절한 (어쩌면 독자의 주목을 받는 마케팅에 무척 성공적인) 문장이다.

결론부터 이야기하자면 이 책에서 알려주는 수도권 투자 방법은 모아 타운, 신통 기획 등 서울시에서 집중하는 재개발을 노리는 빌라 투자 방법이다. 쉽지 않은 영역이고 일반인이 접근하기에 덜컥 겁부터 나는 이야기지만 믿을 수 있는 검증된 실력자 건희 아빠님의 노하우를 책 한 권으로 집약해놓아서 당장 재개발에 관심이 없는 사람도 읽어두면 좋을 정보가 많다.

지금 사람들은 재개발, 재건축은 끝났다고 이야기한다. 그런데 사람들이 잊고 있는 사실이 있다. 이명박 정권 시절 뉴타운 바람이 쓸고 간 후 사람들이 재개발에 아무도 관심을 갖지 않던 시절 재개발 투자를 용기 있게 진행한 사람들이 지금 얼마나 큰 성공을 거두었는지를

투자는 남들이 열광할 때가 아니라 남들이 끝났다고 할 때 하는 거라고 많은 선배들이 이야기한다. 물론 아무거나 하면 큰일 난다. 이럴 때일수록 공부를 열심히 해서 나중에 빛을 발할 귀한 물건을 찾아야 한다. 이 책은 보물 지도가 되어 줄 것이다. 지도도 좌표나 축적을 볼 수 있는 사람만 정확한 보물의 위치를 찾을 수 있는 것처럼 부동산도 평소 공부가 되어 있어야 빛을 낼 물건을 찾을 수 있다.

시중에는 재개발 재건축을 다루는 책이 많지만 대부분 일반적인 사업성, 용적률, 노후도 등을 알려주는 개념서들이 많다. 물론 그런 책들을 먼저 읽어서 기본 개념을 공부하면 재재 투자에 큰 도움이 된다. 하지만 이 책은 구체적으로 서울 수도권의, 그것도 최신 정부, 시 정책을 반영하여 가장 유명한 지역, 구역을 명확하게 안내하고 분석하고 공부할 수 있도록 돕는다.

지금 부동산 시장은 유동성 가뭄의 장이라고 한다. 하지만 유동성은 멈춰있던 적이 없다. 항상 흐른다. 지금 부동산에 흐를 유동성의 시장은 청약, 상급지 갈아타기 시장이다. 그리고 초기 재개발 시장이다. 가진 돈이 많지 않다면 시간에 투자해야 한다. 돈이 많다면 지금 당장 강남의 신축 시장에 진입하면 된다. 그게 불가능하기 때문에 책을 읽고 공부하고 임장하는 거다.

책에서는 초기 재개발에 관심을 가져야 하는 이유를 짧게 이야기하고 바로 본격적으로 지역을 분석한다. 중랑구, 마포구, 시흥시, 이천시, 파주시, 미추홀구, 부평구, 계양구의 지역 분석을 통해 시장의 투자 가치를 설명한다.

사람들은 금리 인하만을 기다린다. 중요한 사실을 놓치고 있는데 금리 인하는 경기 침체가 나타날 때 가능하다. 경기가 너무 나빠서 경기부양책이 나와야 할 만큼 시장이 무너진 상태라는 거다. 시장이 생각보다 잘 버티고 경기침체 시그널이 사라지면서 천천히 금리가 내려오는 시점이 투자를 시작해야 할 시점이다. 경기침체로 인한 급격한 금리 인하는 투자하기에 주의해야 할 시점이다.

지금 정부 방향은 실거주 수요 시장 지원과 분양 시장 침체 방지다. 투자자는 미분양이 줄어드는 지역에 관심을 갖는 게 좋다. 종부세, 양도세 감면은 있지만 아직 취득세 중과 배제는 언급이 없다. 정부에서 미분양 주택에 대한 심각성을 인지하고 있기 때문에 규제가 좀 더 완화된다면 그때부터 관심을 가질 시기다.

부동산은 심리가 중요하다. 지금은 투자 심리가 바닥을 찍고 하방을 다지기 시작하는 시기다. 아마도 더 이상의 하락 곡선은 없고 당분간 횡보장이나 소폭 강보합세가 이어질 전망이다. 소액 투자자에게 저자가 당부하는 조언은 감당 가능한 범위 내에서, 부동산만 보지 말고 주식, 채권, 예적금 등 다양한 투자 자산에 관심을 가지고 공부하는 것이다.

초기 재개발은 리스크가 작지 않다. 지금 같은 공사비 이슈, 정책 이슈 등으로 난항이 예상된다. 이럴 때일수록 좋은 지역의 좋은 가격의 물건을 고를 수 있는 실력이 필요하다.

인구 감소, 부의 대전환

인구 감소, 부의 대전환 - 인구경제학이 찾아낸 미래 비즈니스 모델 총정리
전영수 지음 / 21세기북스 / 2024년 3월

출판되는 책을 보면 시대 트렌드를 알 수 있다고 한다. 최근 인구 감소에 대한 화두가 뜨겁다. 경제 인플루언서는 물론이고 다양한 매체와 언론, 출판 등에서 인구 감소에 대한 이야기가 많다. 그중 최근 가장 활발하게 활동하고 계신 교수님 중 한 분이 바로 이 책의 저자이신 전영수 교수님이다.

유튜브 여러 채널에 출연하셔서 인구 감소에 대한 깊은 인사이트를 전해주고 계신데 매체 특성상 한 번 듣고 흘리기 아쉬운 정보를 책을 통해 깊이 이해하고 사고해 볼 수 있어 좋다. 학생들에게 주로 수업하시는 교수님답게 중요 내용을 수차례 반복해서 핵심 개념을 잡기도 좋고 수업 듣는 느낌도 들어서 좋다.

다만 아쉬운 점은 인구 감소에 대한 현상은 다각도로 잘 분석되어 있는데 이에 대한 해법이 다소 모호하다. 물론 일반론은 자세히 나와있다. 학자로서 구체적인 실천 방안은 실제 경제 활동을 하는 기업이나 정책을 결정하는 기관 등에 맡기는 것이 당연할 수 있겠지만 그럼에도 불구하고 책을 통해 주관적인 방안이나 대안 등을 알아보고 그에 대해 좀더 깊이 생각해 볼 수 있는 계기가 없다는 점이 아쉬움으로 남는다.

다른 책들과 차별점도 명확한데 이 책에서는 1970년대 생을 주목한다. 이전에 읽었던 홍춘욱 님의 [인구와 투자의 미래]와 비슷한 점도 몇 가지 있지만 베이비부머 세대를 좀더 세분화해서 1960년대 생과 1970년대 생으로 구분한 다음 70년대 생에 집중한 점이 새로웠다.

현재 출산율이 0.72명. 선진국이 출산율이 낮다고는 해도 지나치다. 그런데 여전히 한국 사회의 준칙은 개발도상국 수준에 머물러 있다. 저성장, 저금리의 시대에 한국 사회가 나아가야 할 방향은 인구가 줄어도 누구나 풍족한 삶을 누릴 수 있는 뉴노멀이다. 저자는 이에 대한 해법으로 축소 사회를 대비하기 위해 고성장이 외면했던 틈새시장을 강조한다.

이전까지는 선진국의 모습을 따라 했다면 이제는 우리가 가장 앞서있다. 좋은 의미는 아니고 다른 선진국들이 미래에 겪게 될 인구 축소를 우리나라가 가장 먼저 겪고 있다는 뜻이다. 이를 기회로 삼자면 선진국형 인구 축소 모델을 우리나라가 먼저 만들 수 있다는 긍정론이 성립된다. 그런데 어떻게? 이에 대한 개념적 정의는 있지만 구체적 실천 방안은 아직 없다.

고령화의 특징을 간략하게 살펴보면 더 이상 가족을 위한 저축은 없다. 고령화 인구가 안전자산을 선호할 것이라는 편견 대신 실제로 오히려 위험 자산에 집중하는 일본의 경우를 주목해야 한다. 노년기에 소비가 소득보다 많기 때문에 자산을 오히려 늘려야 하는 시기다. 시장은 성장이 더디므로 시장 참가만으로 일정한 소득을 안겨주던 호시절은 이제 끝났다고 저자는 말한다.

70년 생은 가장 많이 벌고 많이 쓰는 세대다. 달라진 늙음을 보이며 새로운 생산과 소비의 주축으로 떠오르는 세대다. 앞으로의 수축 사회에서는 자산 여력이 높은 70년대 생을 주목해야 한다.

이전의 노인 세대와 달리 X세대인 70년대 생은 정보화 교육을 잘 받은 고학력이고 아직 현역의 중심에 있으며 실무자다. 소득이 탄탄하고 소비 여력이 높다.

앞으로의 한국 사회는 세대 부조의 질서 붕괴, 정년 연장의 본격적인 확대, 신성장의 복지산업, 세대 바통의 자산 이전, 명분과 실리 로컬 리스의 5대 개혁 과제를 앞에 두고 있다.

인구는 줄어도 노인 인구는 늘어난다. 정년 연장은 현역을 늘리고 생산 가능인구를 확보하는 길이다. 인구가 줄어 고객 총량은 줄어도 1인당 소비 지출이 늘어나면 총액 변화는 없다. 저출생과 고령화를 위한 지속 가능한 뉴노멀은 지금부터 시작이다.

22세기 민주주의

22세기 민주주의 - 알고리듬이 선거가 되고 고양이가 정치인을 대체한다
나리타 유스케 지음, 서유진.이상현 옮김 / 틔움출판 / 2024년 3월

좋은 책의 기준은 각자 다르겠지만 내 기준으로는 기존에 내가 몰랐던 사실, 정보를 알게 되거나 생각하지 못했던 것에 대한 깨달음을 주는 책이다. 이 책은 후자. 민주주의 선거에 대해 익숙하다고 생각했는데 비트코인으로 웹 3.0의 시대에 살면서 왜 아직까지 전 세계적으로 투표는 직접 투표소로 가서 도장을 찍는 아날로그 방식을 고수하는지 생각해 보지 못했다.

이 책은 단순한 수기 투표 방식을 바꾸는 것을 넘어 극단적으로 무투표를 제안한다. 발상 자체가 놀라운데 생각해 보면 이미 우리 삶 깊숙이 적용하고 있는 알고리즘 방식을 민주주의 선거에 대입하는 것이라 놀랍지 않은 두 가지를 놀라운 방식으로 연결하는 혁신을 말한다.

그러니까 쉽게 이야기하면 알고리즘 선거 방식이다.

사람들의 의견을 모와 한 사람의 정치인을 정하고 그 정치인이 내 정책 의사를 대변하는 방식에서 벗어나서 사람을 뽑는 게 아닌 정책별로 선택을 하는 것이다. 각 논점별 이슈별로 선거를 하는데 의식적으로 선택하는 방식이 아니라 무의식 속에서 선택하는 규칙, 알고리즘을 선거에 이용하는 발생이다.

놀라운 방식인데 사실 지금의 선거 방식 역시 놀라울 정도로 허술하고 단순화된 대충 설계된 방식이다.

우리는 복잡한 정치 결정을 단순히 "어느 정당을 뽑을까?", "누구를 뽑을까?" 단 2가지로만 결정한다. 이 투표 데이터는 투자의 뜻과 생각을 극히 일부만 반영하게 되고 결국 투표자의 정치 불신, 혐오 현상을 야기한다.

지나치게 구세대 방식인 선거를 아직까지 바꾸지 않은 이유는 선거 데이터 처리 방식이 이전에는 이것밖에 없었고, 또 기존의 정치 기득권이 자신에게 유리한 지금의 방식을 바꿀 의지가 없었기 때문이다.

유권자의 무의식 민의 데이터와 구체적 정책을 연결하는 무의식 민주주의, 선거 없는 민주주의는 공상 과학 속에 존재하는 SF 수준의 아이디어다. 개인 정보 보호와 무의식 선택의 기준, 도덕적 문제점, 데이터 처리 방식과 공정성 등 너무나도 많은 문제점들이 산재한다.

그런데 지금의 선거 방식은? 보수와 진보, 여당과 야당의 이원론적 선택, 선동과 로비, 부정 투표와 언론 장악 등 마찬가지로 너무나도 많은 문제점이 있다. 비효율적인 비용과 불필요한 조직, 특정 정치인의 권력 집중과 남용 등 민주주의 근간 자체를 흔드는 문제점도 존재한다.

다만, 인공 지능의 한 종류라고 할 수 있는 알고리즘 학습이 인간의 의식적 선택을 대신한다는 발상은 설사 더 효율적이고 합리적이며 경제적이기까지 하다고는 해도 아직까지 마음 편하게 긍정하지는 못할 것 같다.

비록 실수하고 실패하고 좌절하더라도 내가 직접 선택하고 싶은 심리가 불완전하지만 인간을 인간답게 하는 게 아닌가 싶어서.

민주주의에 대해 배우고 생각할 점이 많은, 좋은 책이다.

부동산 투자 대격변

부동산 투자 대격변 - 변화된 패러다임에 대비하라
박준연 지음 / 두드림미디어 / 2024년 3월

부동산 인플루언서는 크게 두 가지 주장으로 나뉜다. 상승론자와 하락론자. 물론 일부 자극적인 섬네일로 어그로를 끌면서 극단적인 사례만 골라 소개하는 악의적인 유튜버도 양쪽에 존재하지만 객관적인 자료와 역사적 분석, 거시적 시장 뷰를 함께 소개하는 나름의 논리와 가치관을 통해 합리적인 전망을 하는 인플루언서들도 많다.

시장과 사이클을 보는 것이 중요하며 시기상 지금은 하락하는 타이밍이라고 이야기하는 사람도 있고, 바닥은 지났으면 이제 상승 기류를 타고 있는 중이라고 이야기하는 사람도 있다.

우리같은 정보 소비자는 전문가들의 전망과 뷰를 통해 각자의 판단력을 키워가는게 중요하다.

[부동산 투자 대격변]은 그런 점에서 초보자에게 새로운 정보와 뷰를 제시한다. 부동산을 크게 두 부분으로 나누고 각자 다른 전망을 하는데 결론부터 이야기하면 앞으로 주택 시장에 대한 전망은 긍정적이지 않고 상업용 부동산의 전망이 좋다고 한다.

이번달 4월 27일에 북 콘서트도 진행한다. 총선 이후 24년 하반기 부동산 투자 전략과 신간 출판 비하인드, 참여자의 Q&A를 함께 진행한다고 한다.

일시 : 24년 4월 27일(토) 오수 2시

장소 : 한국 콘퍼런스센터 대강당(지하 2층)

비용 : 3만 원

https://booking.naver.com/booking/6/bizes/902113/items/5738697

네이버 예약 :: 2024 빌딩의신 북콘서트

<2024년도 빌딩의신 북콘서트> 유튜버 '빌딩의 신' 박준연 대표의 세번째 저서 <부동산투자 대격변> 출간 기념으로 오는 4/27(토) 북콘서트를 개최합니다. 2024년도 들어 팬분들과 처음 만나는 자리로, 럭키드로우 등 다양한 이벤트와 함께 <부동산투자 대격변> 신간을 출간하게 된 이유, 그동안 부동산 시장이 어떤 패러다임으로 움직여왔는지, 또 앞으로는 어떻게 대격변 할 것인지 등 비하인드 토크시간을 갖고, 올해 총선 이후 하반기 부동산 투자 전략은 어떻게 대비해야 하는지 전할 예정입니다. 마지막으로는, 참가하신 팬분들의 다양한...

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이 점이 독특했는데 사실 지금 부동산 시장이, 지금 보니까 주로 주택을 이야기하고 있는데 주택 시장이 일부 상급지는 오르고 있지만 그 열기가 뜨겁지 않아서 중하급지까지 이어지지는 않고 있다.

그래서 상급지가 오르는 걸 근거로 하는 상승론자와 중하급지 보합이며 거래 절벽인 걸 근거로 하는 하락론자 두 분야의 주장은 둘 다 옳다. 하지만 상업용 부동산은 양쪽 다 지금 어렵다는 전망을 공통적으로 하고 있기 때문이다.

개인적으로 1, 2부 내용이 좋았는데, 1부는 지금까지 우리가 알고 있던 부동산 투자의 시대가 변화했다는 내용이며, 2부는 주택 투자를 바라보는 관점이 바뀌어야 한다는 내용이다.

간략하게 인상적이었던 내용만 정리해보자면,

1부. 우리가 알던 부동산

시간이 부를 만들던 시기였다. 압구정 현대 분양받고 살기만 하면 48년 동안 450배 증가했다. 한국은 고도 경제 성장기였고 아파트는 연평균 20%의 수익률을 냈다. 20%. 워런 버핏의 수익률이다. 누구나 아파트를 사기만 하면 워런 버핏이 될 수 있었다.

물론 개발 과정에서 양극화가 있었고 정보 불균형의 시대라 일부가 돈 되는 정보를 독점했다. 인터넷이 생기고 IMF와 글로벌 위기를 겪으면서 학습 효과가 생겼다. "아파트는 돈이 된다."

지금은? 2023년 경제 성장률은 1.5%다. 부동산 경기는 점점 짧아지고 있다. 23년 미국 실리콘밸리 은행 파산 사건은 3일 만에 해결되었다.

강남 고가 아파트 수는 33만 채. 순자산 29억 이상 보유한 한국 1% 가구수는 21만이다. 강남 재건축 아파트를 다음 세대가 전부 다 받아줄 수 있을까?

MZ 세대는 부동산 자산을 선호했던 베이비부머 세대와 다르다. 기대 수익률이 낮은 대신 빠른 수익 실현을 선호한다. 앞으로 부동산은 과거와 달리 단기 투자 시장이 될 가능성이 높다.

정책 또한 여전히 다주택자를 범죄자 취급하고 있다. 세금을 비롯한 여러 정책상 2주택 이상 투자가 거의 불가능하다고 보면 된다.

2부. 주택에 대한 새로운 관점

1인 가구 젊은 MZ 세대에게 서울 역세권 주택은 보유보다 거주 개념이 더 강하다. 자동차보다 대중교통을 선호하고 개별 주방보다 공유 빨래방, 헬스장 등 편의 시설이 잘 된 주거형 오피스텔을 더 찾을 가능성이 크다.

이전 세대는 저렴할 때 구매한 아파트가 많이 올랐고 장기보유특별공제율도 높았다. 하지만 지금 오른 가격에 부동산을 구매하게 되면 매입 비용은 물론 재산세, 종합세, 이자비 등 보유 비용이 지나치게 높다. 재건축 아파트라고 해도 공사비 이슈 등으로 분담금도 높아지기만 한다.

사실 공사비 중 철근값은 1% 정도다. 건축비가 올랐다는 말은 금융비용과 땅값이 올랐다는 말이다. 상대적으로 땅값이 싼 경기도 외각 택지 개발의 분양가가 오르는 이유는 건설업계와 언론사의 결탁으로 볼 수 있다.

3부. 상업용 부동산

3부에는 상업용 부동산 투자에 대한 전망을 설명한다. 사실 상업용 부동산하면 상가나 오피스텔, 지산 월세 받는 것만 생각했는데 저자는 진정한 상업용 부동산의 꽃은 건물이라고 한다. 사람들이 몰라서 엄두를 못 내는데 실제로 건물 투자에는 생각하는 것만큼 막대한 자금이 필요한 것도 아니고 일반인은 절대 접근할 수 없을 만큼 진입 장벽이 높은 것도 아니라고 한다.

머나먼 혹은 나와는 전혀 상관없는 분야라 생각했지만 책이 문장이 재미있고 또 모르는 분야를 공부하는 거라 어렵지 않게 읽으면서 공부할 수 있었다. 간단하게 핵심만 보면,

선진국으로 갈수록 주택보다는 상업용 부동산이 발전한다. 노동 집약 산업인 건설업은 4차 산업으로 발전하면서 점점 어려워진다. 지금 한국은 부동산 시장에 유동성이 부족하지 않고 금리도 3%대다. IMF 터지기 전보다 낮다. 그럼에도 불구하고 부동산 PF 시장이 부실한 이유는 건설 사업 자체가 사양길에 접어들었다는 근거다.

지금 주택 시장의 기대 수익률은 5% 이내다. 건물 투자는 땅에 대한 투자이며 매년 땅값과 임대료는 상승한다. 건물은 주택에 비해 대출 시스템도 단순하고 규제도 적다. 정부에서도 1주택과 상업용 부동산을 규제하는 것은 부담이 크다.

그 외에 1층 임대 구성법, 임차인 관리법, 사업 마인드로 건물 관리하는 법, 절세법 등 세부적인 팁들이 자세히 안내되어 있다.

고양이의 꿈 - 아라이료지

고양이의 꿈
아라이 료지 지음, 엄혜숙 옮김 / 미디어창비 / 2024년 3월

일본 작가의 책인데 2005년 아시아 최초로 아스트리드 린드그렌 추모 문학상을 수상한 유명한 작가라고 한다. 일본 그림책의 거장 아라이 료지 신간이다.

애들이 서로 먼저 보겠다고 싸워서 순서를 정해줬는데 첫째가 볼 때 둘째가 옆에서 같이 봤다. 그러고 둘째 차례가 되자 똑같이 옆에서 첫째도 같이 봤다. ㅋㅋ 그럴 거면 그냥 처음부터 둘이 같이 보면 되잖아?

애들을 먼저 보여주고 난 다음 읽어봤는데 난 감성이 메말라서 그런지 애들만큼 깊게 감상하지 못한 거 같다.

일단 표지.

아이들은 노란 고양이라는 점에서 흥분했다. 마침 집에서 키우고 있는 고양이도 치즈 냥이다.

봄날의 고양이라니 시기도 무척 적절하다.

겉장을 넘기면 애처로운 고양이 모습이 보인다.

아이들이 귀엽다고 난리가 났다. 몇 번의 선으로 고양이의 저 눈빛을 표현하다니. 아침에 밥 달라고 조르는 모습이라고 생각했는데 아이들은 아기 고양이가 엄마가 보고 싶어서 슬퍼하는 눈빛이라고 했다. 그래?

그림책에 나오는 고양이 이름은 '꿈이'다. 책은 '꿈이'가 어떤 꿈을 꾸는지에 대한 여정을 그리고 있다.

그림은 대체로 다양한 색이 알록달록하게 많이 사용되어 보고 있으면 화사한 봄날의 정원을 보는 느낌이 든다. 꿈이는 정원, 도시의 거리, 숲길, 공원 등을 거닐면서 끝없이 자신의 꿈에 대해 궁금해한다. 여정은 어느 공원 끝에 있는 집에서 마무리되는데 집안으로 들어간 꿈이는 창가에서 앞발을 번갈아 꾹꾹 누르며 잠이 든다. 꿈속에서 꿈이는 따스한 무언가를 꿈꾸게 된다.

꿈속에서 무언가 그리운 존재를 꿈꾸는데 아이들의 말에 의하면 그 존재가 엄마라고 한다. 고양이가 꾹꾹이를 하는 이유는 엄마의 가슴이 그리워서 하는 거라고. 꾹꾹이를 하면서 잠드는 고양이는 당연하게 엄마 꿈을 꾸는 거라고 한다.

아이들은 이 책을 읽자마자 아내에게 달려들어 자기들만의 꾹꾹이를 했다. 자기들도 엄마가 보고 싶다고. 그러고는 집에서 키우는 고양이를 들고 밖으로 나가겠다고 난리다. 엄마를 찾아줘야 한다며.

애들아 우리 고양이는 제주도에서 온 길냥이 출신이야. 여기는 엄마 없어^^

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