강남 고가 아파트 수는 33만 채. 순자산 29억 이상 보유한 한국 1% 가구수는 21만이다. 강남 재건축 아파트를 다음 세대가 전부 다 받아줄 수 있을까?
MZ 세대는 부동산 자산을 선호했던 베이비부머 세대와 다르다. 기대 수익률이 낮은 대신 빠른 수익 실현을 선호한다. 앞으로 부동산은 과거와 달리 단기 투자 시장이 될 가능성이 높다.
정책 또한 여전히 다주택자를 범죄자 취급하고 있다. 세금을 비롯한 여러 정책상 2주택 이상 투자가 거의 불가능하다고 보면 된다.
2부. 주택에 대한 새로운 관점
1인 가구 젊은 MZ 세대에게 서울 역세권 주택은 보유보다 거주 개념이 더 강하다. 자동차보다 대중교통을 선호하고 개별 주방보다 공유 빨래방, 헬스장 등 편의 시설이 잘 된 주거형 오피스텔을 더 찾을 가능성이 크다.
이전 세대는 저렴할 때 구매한 아파트가 많이 올랐고 장기보유특별공제율도 높았다. 하지만 지금 오른 가격에 부동산을 구매하게 되면 매입 비용은 물론 재산세, 종합세, 이자비 등 보유 비용이 지나치게 높다. 재건축 아파트라고 해도 공사비 이슈 등으로 분담금도 높아지기만 한다.
사실 공사비 중 철근값은 1% 정도다. 건축비가 올랐다는 말은 금융비용과 땅값이 올랐다는 말이다. 상대적으로 땅값이 싼 경기도 외각 택지 개발의 분양가가 오르는 이유는 건설업계와 언론사의 결탁으로 볼 수 있다.
3부. 상업용 부동산
3부에는 상업용 부동산 투자에 대한 전망을 설명한다. 사실 상업용 부동산하면 상가나 오피스텔, 지산 월세 받는 것만 생각했는데 저자는 진정한 상업용 부동산의 꽃은 건물이라고 한다. 사람들이 몰라서 엄두를 못 내는데 실제로 건물 투자에는 생각하는 것만큼 막대한 자금이 필요한 것도 아니고 일반인은 절대 접근할 수 없을 만큼 진입 장벽이 높은 것도 아니라고 한다.
머나먼 혹은 나와는 전혀 상관없는 분야라 생각했지만 책이 문장이 재미있고 또 모르는 분야를 공부하는 거라 어렵지 않게 읽으면서 공부할 수 있었다. 간단하게 핵심만 보면,
선진국으로 갈수록 주택보다는 상업용 부동산이 발전한다. 노동 집약 산업인 건설업은 4차 산업으로 발전하면서 점점 어려워진다. 지금 한국은 부동산 시장에 유동성이 부족하지 않고 금리도 3%대다. IMF 터지기 전보다 낮다. 그럼에도 불구하고 부동산 PF 시장이 부실한 이유는 건설 사업 자체가 사양길에 접어들었다는 근거다.
지금 주택 시장의 기대 수익률은 5% 이내다. 건물 투자는 땅에 대한 투자이며 매년 땅값과 임대료는 상승한다. 건물은 주택에 비해 대출 시스템도 단순하고 규제도 적다. 정부에서도 1주택과 상업용 부동산을 규제하는 것은 부담이 크다.
그 외에 1층 임대 구성법, 임차인 관리법, 사업 마인드로 건물 관리하는 법, 절세법 등 세부적인 팁들이 자세히 안내되어 있다.