이재명 시대 부동산

이재명 시대 부동산 - 부동산 시장이 재편된다
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2025년 9월

[출판사에서 책을 제공받아 작성한 후기입니다.]

결론부터 : 믿고 보는 삼토시님의 무려 10개월 만의 신작. 깔끔한 설명, 명확한 주장과 군더더기 없는 근거, 불필요하고 장황한 내용 없이 딱! 필요한 것만 평이한 문장으로 설명해 주는 부동산 데이터 분석 책이다. 내가 진짜 이런 데이터 분석 글을 보고 힐링이 될 줄이야.

최근 눈에 안 들어오는 외국인 작가 번역체 문장을 읽다가 이렇게 딱 깨끗한 문장을 읽으니까 속이 다 시원하다.

삼토시님은 2017년부터 매년 명쾌한 부동산 데이터 분석 책을 쓴, 직장인이면서 데이터 전문 분석가다. 물론 인간의 심리 영역인 투자 수요가 반드시 데이터 분석 대로 맞아 들어가기만 한 건 아니다. 하지만 지난 데이터는 객관적 근거다. 이를 분석하는 방법은 여러 가지이고 같은 데이터와 통계를 가지고도 각자 해석하는 관점에 따라 다양한 결과를 도출하기도 한다.

하지만 항상 시장을 동일한 데이터와 기준을 세우고, 일관된 관점으로 흔들림 없이 분석하여 매년 책으로 내는 일은 결코 일반 직장인 수준을 넘는 영역이다. 삼토시님이 그렇다.

작년 11월에 [상급지 입성 마지막 기회가 온다] 이후 10개월 만에 책을 급하게 낸 이유는 하나! 갑자기 예기치 않게 정권이 바뀌었기 때문이다. 정권이 바뀌면 시장의 흐름에 큰 영향을 주는 정책이 바뀐다. 정책이 바뀌면 시장을 바라보는 접근 방식도 달라져야 한다. 과연 문재인 정권 2가 될 것인지 새로운 이재명 1기가 될 것인지 판단해야 한다.

책에서 주는 인사이트는 아주 명확하다. 현 이재명 정권의 부동산 정책 방향과 앞으로 주목해야 할 정책에 따른 시나리오를 명쾌하게 알려준다. 저자는 팔아야 할 강의도 없고 늘려야 할 구독자 수요도 필요하지 않다. 그래서인지 책에서 제시해 주는 방향도 아주 깔끔하고 명확하다.

원래는,

2026년부터 공급 부족, 금리 인하로 부동산 대 상승기를 앞두고 아주 잠시 일시 과공급이 일어나는 2025년 상반기가 서울 부동산 매수의 적기였다.

그런데 갑자기 비상계엄이 벌어졌고 정권이 바뀌었다.

이전 문재인 정권에서 부동산은 양극화의 극을 달렸다. 문재인 이전 정권과 가계 통화량, 수도권 공급량은 별 차이가 없었다. 달라진 건 다주택자를 적폐로 모는 정책의 차이였다.

저자가 강조하는 부동산 펀더멘털의 가장 큰 지표는 전세가율과 주택구입부담지수다.

2019년과 달리 지금 서울 수도권의 전세가율은 역대 최저, 주택구입부담지수는 역대 최고다. 가격 버블이 최고조라는 이야기다. 이재명 정권의 부동산 정책은 문재인 정권과 마찬가지로 대출 규제를 통한 서울 수도권 수요 억제다.

지지 세력이 아닌 핵심지 규제에 부담이 없는 민주당은 앞으로 상급지 핀셋 증세를 강화할 확률이 높다. 이미 재정 정책 확대를 공약으로 건 이재명 정권은 유동성 확대가 핵심지 부동산으로 흐르지 않도록 매매 수요를 억제하는 정책을 내놓았고 앞으로 이를 강화할 것으로 예상된다.

금리 역시 내수 경기가 심각한 상황에서 인하를 더 이상 미루기 어렵기 때문에 앞으로 유동성은 확대될 수밖에 없다.

앞으로 이재명 정부가 다주택자 규제를 강화할지, 완화할 자기가 핵심 포인트다. 다주택자 규제가 완화된다면 지방 부동산 시장이 살아나면서 양극화는 다소 해소될 수 있다. 만약 보유세를 강화는 등 다주택자 규제가 강화되면 똘똘한 한 채 경향이 더 강화되어 양극화가 심화될 수 있다.

향후 핵심 변수는 전세자금대출 DSR 포함 여부다. 만약 이를 시행하면 오히려 중하급지가 더 영향을 받아 전세 양극화가 발생할 수 있다. 이와 달리 현재 5억 한도를 축소하면 상급지 전세가 조정될 수 있다. 전세자금 대출 DSR을 포함할지, 전세 총액 한도 제한 방식으로 규제할지 정책 결과를 지켜볼 필요가 있다.

2부 격인 추천 단지에서 저자가 중점으로 보는 곳은 직주 근접, 출근 시간대 하차 인원 역 순위에 15억 이하 단지들이다. 다른 책이나 인플루언서들이 강조하는 부분과 겹치는 곳도 있고 어긋나는 곳도 있는데 이 책에서는 추천하는 단지들이 의외로 용적률이 높은 곳이 많았다. 추천 단지는 주로 풍선효과로 상급지의 상승 갭을 줄일 수 있는 단지를 역세권 위주로 추천하고 있다.