돈 되는 소액 땅투자 바이블

돈 되는 소액 땅 투자 바이블
이승주 지음 / 세종미디어 / 2022년 7월

출판사에서 책을 제공받아 작성한 후기입니다.

토지 투자에 대한 첫 책이다.
개념이 좀 낯설어서 처음에는 좀 진도가 안 나갔는데 친절하게 설명하는 글이라 어렵지는 않았다.
토지 투자 자체가 처음인 초보에게 개념 설명과 마인드 정립 차원에서 읽으면 좋을 것 같다.

재테크에 처음 관심을 갖게 된 책"김 부장~"시리즈의 저자도 처음 재테크를 토지 투자로 시작했다고 한다. 부동산 초보라도 지속적인 공부와 연습, 현장 경험이 쌓이면 남부럽지 않는 토지 투자자가 될 수 있을 것이다....라고 하는데 솔직히 두렵고 어렵고 낯선 미지의 영역같이 느껴진다.

* 여는 글
'자수성가 공부방' 대표. 하루 3시간 투자로 자수성가 부자가 되는 것이 가능하다.

1. 자수성가의 지름길
토지는 최종 사용자의 입장에서 생각해야 한다.
단기 투자 가능 : 토지를 산 뒤 개발 행위 허가를 받아 토목공사를 하여 1년 지산 시점에 판매. 직접 개발, 사업의 영역
장기 투자 방식 : 토지의 입지, 용도, 개발 호재, 규제 등을 미리 분석, 예측하여 투자하는 방식
재테크는 종잣돈의 크기에 따라 그 성과가 천차만별

[사업 사례] 가위바위보 게임기
대당 30만 원. 1년 수익은 36만 원. 대당 120%
지난 50년간 쌀값 50배, 기름값 77배, 땅값 3,000배

성공적인 투자 위해서는 개발 호재의 요소 미 용도, 규제, 세금 필요

2. 땅 투자 입문
땅 테크 : 땅으로 재테크, 토지 투자.
주요 사업은 민자 사업이 아닌 국책사업
택지 개발 지구 계획 취소되면?
- 오히려 기회일수도. 택지 개발 지구로 지정된 이유는 주택이 부족해서. 사업 수익성으로 취소되어도 한번 지정되면 반드시 교통이 따라옴.
- 택지 지정사업과 교통, 산업단지 사업이 같이 묶이는데 택지 사업이 해제돼도 교통, 

산업단지 사업은 시행사가 달라서 원래 계획대로 진행

지분 투자 중 공동지분 등기의 지분 투자는 최악.
공유지분 등기 : 내 지분만큼 사용, 처분할 수 있고 수익을 창출할 수 있음
공동지분 등기 : 다른 지분 소유자의 동의를 얻어야 팔거나 사용할 수 있음
총유 : 종교나 동창회 등으로 단체 명의로 된 등기

토지 보상으로 풀리는 돈은 거의 토지에 재투자된다,
대토 : 토지 보상을 돈이 아닌 반경 20km 내의 다른 토지로 대신 받는 것
- 취득세 면제. 대토 받은 토지 가치가 오히려 오르기도

환지 : 낙후된 도시 지역을 체계적으로 개발해서 지역을 더욱 쾌적하게 만들기 위해 진행
- 수용되는 내 땅의 토지를 다시 보상받는 것. 어지러운 단필지 단위의 땅을 네모반듯하게 잘 정리된 땅으로.

입체환지 : 땅의 공유지분과 건물을 받게 되는 것.

국책사업으로 개발계획을 발표하고 보상이 진행되고 있는 땅.
민간 사업은 중지돼도 국책 사업은 중지되지 않는다. 개발 공사 기간 명시
지목상으로 여전히 임야지만 지형이 거의 논밭이어서 지목 변경이 될 가능성이 큰 땅.
- 보통 5년 이상 땅의 현재 모습과 서류상 지목이 다를 경우 지목 변경이 쉽게 이루어짐

NPL : 부실채권, 은행에서 회수하지 못한 대출금으로 담보 잡힌 땅이 법원 경매 나오면 은행은 대출 원금 회수 못할 수 있으니까 자산유동화회사에 매각하하여 처분 과정을 거치는 것.

땅은 개발 발표 - 착공 - 완공의 3단계를 거쳐 상승
용도 변경 : 준주거지역이 상업지역이 될 땅. 준주거지역인데 시장통처럼 되어 있는 것

실수요자 많은 땅 : 도시 안에 있거나 도시 근처의 땅
전용주거지역은 집 지을 땅으로 최고는 아니다. 준주거지역이나 일반주거지역.
상업지역과 준주거지역이 교차된 땅.
정보는 누구에게나 공개되어 있다.

땅값이 오르는 1차적 이유는 인구 유입. 국가에서 국토를 어떻게 개발할 것인지에 대한 계획 분석
언론 믿지 말 것, 언론사는 사실상 기업의 광고가 아니면 살아남을 수 없음.
공장 부지가 올라 천억 부자가 된 중소기업 사장님, 가구 업체 사장님 등의 사례
일부러 모양 이상한 땅을 사서 성형해서 비싸게 팔기도 함.

3. 초보자도 돈 버는 땅 투자 노하우 1
제대로 된 위치의 땅을 사 놓으면 그 뒤로는 신경 쓸 필요 없이 값이 올라있다.
내가 투자하려는 지역에 인구 유입이 확실히 늘어날 것인가?
이미 값이 오른 부동산이 아니라 값이 오를 부동산

맹지 : 도로가 없는 땅.
- 다른 사람의 토지를 밟고 가야 하는 땅. 위치가 좋으면 투자용으로 좋다.
- 그린벨트와 비오톱, 묘지도 마찬가지
- 중요한 건 땅의 위치.
- 맹지 주위에 구거(용수, 배수를 위해 일정한 행태를 갖춘 인공수로와 둑 등 부자와 자연의 유수가 있을 것으로 예상되는 소규모 수로 부지)가 있으면 도로를 개설해서 맹지 탈출

묘지 : 지목이 땅의 가치에 큰 영향을 주지 않는다.
- 내가 산 가격보다 비싸게 팔면 그만.
- 중요한 건 지목이 아니고 해당 지역에 개발 호재가 있는지, 그 개발축 안에 있는 땅인지

분모기지권 : 남의 땅을 묘지로 쓰더라도 일정한 조건이 되면 땅의 원래 주인도 그 묘를 어떻게 하지 못하는 법

- 묘를 쓴 지 20년이 지났거나 토지의 주인에게 허락을 받아 묘를 쓴 경우.
대도시 근처 시골의 논, 밭.

되도록 원형지. 각 지방자치단체별 개발 계획.
기획부동산 중 7~80% 이상은 사기꾼, 악덕 업자.

기획 부동산은 부동산의 증권회사. 부동산 서비스 컨설팅
- 그렇게 좋으면 너 혼자 하지? 회사도 큰돈 없다. 그래서 공동 투자자 모아서 지분 투자하는 것.
- 삼성전자 좋다고 해서 어느 한두 증권회사가 통으로 살 수 없잖아?
- 좋은 땅 소개하면서 마진 받음.

4. 초보도 돈 버는 땅 투자 노하우 2
필수 검토 서류 : 토지 대장, 지적도, 토지이용계획서, 등기사항 전부 증명서, 건축물대장

현장 답사 : 눈 내리지 않는 겨울. 맨땅 보기 좋다. 피 오는 날도 좋다. 물 빠짐 볼 수 있다.
토지 팔 때는 가을이나 여름.

농지임대 수탁 사업 : 한국농어촌공사에서 농지 관리 대신해주고 8년 이상 맡길 시 양도소득 중과세 10% 감면
지목 변경 : 땅값 올리는 방법. 전, 답, 임야는 농지(산지) 전용허가받아서 건물 지을 수 있음.
- 농지인 전, 답, 임야 지목을 대지, 또는 공장용지, 창고용지로 변경하기 위해서는 우선 농지(산지)를 다른 용도로 사용하겠다는 산지 전용 허가나 농지 전용 허기. 토지 형질 변경 후 건축을 해서 사용 승인.

5. 땅 투자가 답이다.
핵심은 토지의 입지

* 계약서에 특약사항
지적불부합지 : 지적공부상의 내용이 실제와 다른 토지
- 서류상 땅의 면적과 실제 땅의 면적이 다르다는 사실이 밝혀지더라도 땅을 산 매수인이 매도인을 상대로 그 차액을 돌려받을 수 없다.
- 특약사항으로 제곱미터를 표시해서 수량을 명확히 할 필요가 있다.
- 지상물 일체를 포함하는 계약이라는 것을 특약사항으로 명시
- 토지 위에 불필요한 물건이 있을 때는 잔금 지급 전에 모두 해결한다는 내용도 포함.
투자 목적이라면 이미 개발된 땅이 아닌 개발될 땅을 사라.