경매 초보가 고수가 되려면?

경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 - 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰 ㅣ 부자의 나침반 2
투자N 지음 / 동양북스(동양문고) / 2023년 3월

경매에 대해 안 좋게 생각한 적이 있다. 마치 약육강식의 정글에서 무참하게 패배한 동물의 사체를 노리는 하이에나 같다는 인상을 가지기도 했다. 남의 불행을 나의 기회로 삼는 요행을 노리는 행태가 아닌가 하는 그런 마음 말이다. 그러나 나이를 먹어가고 인생의 경험이 쌓이다 보니 이해와 관점의 범위가 넓어지기 시작했다. 경매도 그렇게 단순화 시킬 수 있는 영역은 아니구나. 인간의 삶의 지혜가 수많은 시행착오를 거쳐서 가다듬어서 오늘에 이르른 자산 가치 회복의 수단이자 장치라는 것을 알아가게 된다.

그럼에도 한탕을 노리는, 여전히 운과 요행을 바라는 사람들이 없지 않다. 주식과 가상화폐 투자-투자라고 쓰고 투기라고 읽는다-, 부동산 투자를 기웃거려 본 사람들이 결국은 눈길을 돌리는 곳이 바로 경매 시장이 아닐까 싶다. 여러가지 사정으로 법원 경매에 나온 매물의 숨은 가치-감정 평가와 여러 번의 유찰로 가격이 낮아진, 그러나 여러 권리가 복잡하게 얽혀 있는-를 분석하여 최적의 입찰가를 산정하는 통찰과 안목을 기르면 되는 곳. 기회의 땅이라고 많은 곳-유료 경매 사이트 등-에서 홍보하기도 한다.

사실 자기 재산이 경매로 넘어간 채무자 입장에서도 경매가 최대한 유찰되지 않고 가급적 최고가로 낙찰되는 것이 좋다. 배당금액이 많아져서 빚잔치를 하고 훌훌 털고 새롭게 출발을 할 수 있기 때문이다. 반면 경매 입찰자 입장에서는 가치 있는-환금성과 최대한의 차익 실현이 가능한- 매물을 최저가로 낙찰 받기를 원한다. 결국은 보다 많은 사람들이 경매 법원에서 경쟁을 할수록 유찰이 되지 않고, 입찰가가 높아질 가능성이 있기에 서로에게 윈윈이 될 수 있다.

그럼 투자를 위해 아끼고 아껴 종잣돈을 마련한 초보 경배 투자자는 무엇을 먼저 배워야 할까? 이 막막한 질문에 답을 하는 두툼한 책이 이번에 읽은 ‘경배 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88’이다. 저자는 가명을 사용한다. 이 책의 특징은 저자가 17년 전에는 경매 초보였다는 점이고, 그가 어떻게 오늘의 위치에 이르렀는지 88가지 질문과 답변에 오롯이 담아냈다는 점이다. 무엇보다 간단하지만 중요한 것은 일의 순서와 흐름대로 내용이 배치되어 있어서 독자가 이 책을 2~3독을 하고 나면 어느 정도 감이 잡힌다는 점. 게다가 저자가 직접 경험했던 실수담과 각종 서식 작성법을 게재해서 이해를 넓혀 주기 때문에 전체를 조망하는데 도움이 된다.(다만 지면상 사진 속의 글자가 작게 보여 돋보기가 필요할듯. 지면의 한계)

특히 저자는 경매지의 임장 활동은 물론 낙찰 받은 후 명도를 받는 노하우를 소개한다. 법원 공시자료와 경매 사이트에서 제공하는 정보 외에 현장에 가서 보고 듣고 느낄(!) 수 있는 안목과 통찰. 이것이 초보에서 고수가 되는 비법 아닌 비법임을 알게 된다.


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경매 시장도 대출 규제와 금리 인상의 영향을 피해갈 수 없습니다. 그래서 금리가 계속 오르는 시기에는 원금과 이자 상환 부담을 견디지 못한 물건들이 경매 시장에 우르르 쏟아져 나옵니다. 하락기가 시작되면 경매물건이 많이 나오고, 이런 물건들이 다음 상승기에서는 ‘빛’을 보게 됩니다.(50쪽)

그런데 경매용어를 알아듣고 권리분석 공부도 중간 실력이 되었을 때 부동산만 공부해선 한계에 비딪히는 것이 느껴졌습니다. 부동산도 경제처럼 경기라는 말을 듣기 시작했습니다. 부동산에 경기가 있다? 언제나 같은 게 아니라 변한다는 것을 알게 되었습니다.(110쪽)