부동산 슈퍼리치만 아는~

투자 비밀 - 부동산 슈퍼리치만 아는
홍성준 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 6월

부동산 슈퍼리치만 아는 투자 비밀. 홍성준 저. 매일경제신문사. 2021.6.30.

매년 판갈이를 해야 하는 책들이 있다. 학생들이 보는 참고서와 문제집, 법령 해설집이나 수험서 등이 거기에 해당된다. 아울러 세법이나 부동산 관련 법령과 정책의 변화를 책에 담아내야 한다. 때문에 신간이 몇 개월만에 구간이 되는 것은 시간 문제다. 그럼에도 불구하고 잘 정리된 기본서와 응용서적이 롱런을 하는 이유가 있다. 바로 부동산 시장의 구동 원리를 꿰뚫어 설명해 주기 때문이다. 시장을 움직이는 투자자의 심리를 정확히 아는 것이 중요하다.

부동산 투자를 흔히 땅의 가치를 알아보는 안목에서 시작한다고 말한다. 지금은 비록 저평가 되었지만 주변 환경과 입지, 향후 도시계획 전반을 예측한 결과를 바탕으로 투자를 해야 한다는 것. 즉 땅 주인은 알지 못하는 가치를 알아보는 눈과 향후 개발 가능성에 대한 정보를 가진 사람이 슈퍼리치가 된다는 것이다. 다른 한편으로 저자가 소개한 특수 경매 등의 사례를 보면 복잡한 권리관계가 중첩된 매물-유치권 등-의 경우 그 문제를 풀어낼 전문성을 갖추면 수익률이 높다는 것. 다르게 말하면 유치권이 행사된 미완성 건물에 투자한 사람들은 셈을 잘못했거나, 제대로 된 분석을 하지 않고 투자한 것이 된다. 아니면 불가항력적인 외부 요인으로 사업이 중도에 좌초가 되었거나.

아무튼 자기 땅의 가치-혹은 현금 유동성의 문제로-를 제대로 모르거나, 투자 분석을 잘못해서 중도에 사업이 좌초되거나 하는 등의 여러 사유로 시장에 매물로 나온 물건들 중에서 여러 불확실성을 걷어내면 수익을 올릴 수 있다. 저자 홍성준의 거침 없는 제안들을 읽으면서 이런 생각이 들었다. 주식이든 부동산이든 투자는 남의 말을 듣고 하는 것이 아니다. 매물의 가치를 알아보는 능력과 여러가지 얽혀 있는 복잡한 권리관계를 풀어나갈 전문성을 갖춰야 가능한 일이다. 아니면 그런 전문가의 조언을 구하되 자기 스스로 최종 결정을 내릴 수 있는 수준을 갖춰야 한다.

결론적으로 저자는 끊임없이 투자 공부를 해야함을 강조한다. 책에 소개된 부동산 투자 방법 뿐만 아니라 매년 바뀌는 세법과 부동산 법령, 정책을 모니터링해야 한다. 그런데 이 책의 특이점이 있다. 왜 투자를 해야 하는가를 설명하는데서 그치지 않고 왜 부자가 되고 싶은가를 자기 스스로 생각해 보라고 조언한다. 인생관과 세계관에 따라 개인별로 차이가 있겠지만 적어도 사람이라면 누구나 밥을 빌어먹고 싶지는 않을 것이다. 또한 남의 것을 뺏지 않더라도, 그나마 있는 내 것을 어이없이 뺏기고 싶지 않을 것이다. 하지만 인간 역사를 보면 국가 간, 기업 간, 개인 간에 뺏고 뺏기는 일들이 비일비재하다. 오늘날도 그러하다.

막연히 부자가 되고 싶다가 아니라, 필요 이상으로 많은 부를 축적하면 어떻게 사용할 것인지에 대한 자기 철학을 분명히 해야 한다. 그래야 졸부에 머무르지 않는다. 저자의 솔직한 플랜을 책 속에서 확인해 보는 것을 권한다.

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서울 수도권은 아직 수요는 많은데 공급은 부족하고 1인 가구수 세대수가 분리되면 더 많은 수요가 필요해 보인다. 집값을 잡기 위한 현 정부의 부동산 정책은 계속 나오지만, 결국 더 많은 부동산업자들이 공급을 할 수 있는 정책을 내놓아야 하고 최근에 내놓은 역세권 용적률 700% 정책도 관련 법과 제도가 미비한 점이 문제다. 하지만 법을 바꾸면 집값을 잡을 수 있는 방법도 있다. 여기서는 공개하지 않겠다. 서울 수도권 도시형생활주택 분양도 해야 하고 정지와 법에 요구사항은 많지만, 머리 좋은 정치인이 당선되면 문제를 풀 수도 있다고 본다. (123p)


그럼 시행사에 투자를 하게 되면 어떤 이점이 있는지 한번 알아보도록 하겠다. 일단 시행사에 투자를 하게 되면 다른 투자 대비 수익금에 대해 별도의 취득세, 또는 등록세와 같은 세금 부과가 되지않는다. 그래서 별도의 세금에 대한 압박감 없이 오로지 벌어들인 수입 그 자체를 자신이 수령하게 된다. 그리고 투자의 기간이 상대적으로 짧고 프리미엄을 이용한 다른 부동산 투자 대비 수익률 역시 훨씬 높다는 장점을 지니고 있다. 또한 분양만 잘된다면 수익금의 회수가 기존에 계약을 했던 날짜 대비 훨씬 빨라도 가능해 수익률과 자금 융통이 대단히 좋다.(146p)

은행에서도 담보대출 시 고객이 돈을 갚지 않으면 빌려줄 때는 웃으면서 빌려주고 받을 때는 무서워진다. 여러분도 모든 투자나 돈을 빌려줄 때, 깐깐하고 냉정하게 하자. 사람 보고 정 보고 투자하고 돈 빌려줬다가 사람도 잃고 신용도 잃고 사람에 배신당하고 마음만 아프고 스트레스에 힘든 경우를 많이 봤다. 자본주의는 전쟁이다. 한번 투자가 잘못되면 수업료를 너무 많이 지불하게 된다. (178p)

필자는 매일 4시 반이면 어김없이 일어나 하루를 시작한다. 지금도 하루에 4시간씩을 공부하는데, 보통 하루에 1권꼴로 책을 읽는다. 그렇게 지난 10년 동안을 꼬박 모아 놓은 자료가 엄청나다. 일반 A급 회사들이 한 달에 3~4권 책읽기를 권장하는 것에 비하면 대단한 수치다. 이것은 필자가 추구하는 지식경영의 일환인 독서경영이다. (282p)