[100자평] 나의 꿈 스타벅스 건물주

나의 꿈 스타벅스 건물주
전재욱.김무연 지음 / 메이트북스 / 2023년 3월

스타벅스를 유치하고 싶은 사람이러면 정말 반드시 읽어야 하는 바이블같은 책!

[서평] 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88(부자N 지음)

경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 - 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰 ㅣ 부자의 나침반 2
투자N 지음 / 동양북스(동양문고) / 2023년 3월

동양북스에서 서평을 제안 주셔 가지고 읽게 되었다.

경매는 여전히 매일 보고 있다. 그날그날 오늘 공고된 신건으로 계속 확인한다. 얼마 전에는 유명 연예인의 집이 경매에 나와 가지고 나도 참 관심이 많았는데 내 예상을 뛰어넘는 상당히 비싼 가격에 낙찰되었다. 역시 방배동 대형 빌라는 인기가 좋은가 봐...

저자인 투자N님은 난 사실 잘 몰랐는데 경매 전문 회사 모세컴퍼니 대표라고 해요. <나는 당신이 경매 공부를 시작했으면 좋겠습니다>라는 책을 낸 적이 있는데 읽어보지는 않았지만 이름은 꽤 많이 들어본 책이다. 2007년에 경매를 시작해서 매년 10건 이상 17년째 낙찰받고 있다고 한다. 아무래도 법인으로 투자하는 분이 아닐까 싶다. 지지옥션 등에서 활동하며 강연과 특강을 통해 경매 초보자들을 꾸준히 만나고 있다고 한다. 이렇게 경험이 풍부한 분이 쓴 책이라서 믿음이 간다. 추천도 부동산 계의 인플루언서 분들도 있지만 투자N님과 함께 투자하거나 투자N님으로부터 강의를 들은 분들이 직접 써주신 것 같아서 여러모로 신뢰할 수 있을 것 같다.

책은 총 3개의 부로 나누어져 있다. 제목에서도 언급하고 있지만 책은 총 88개의 질문으로 구성되어 있다. 목차는 이 88개의 질문을 어떻게 구성했느냐, 물론 더 중요한 것은 그 질문 88개를 어떻게 골라냈느냐겠지만 말이다. 개인적으로는 88개의 질문은 아주 잘 선정된 것 같다. 초보일수록 무엇을 어떻게 공부해야 하느냐가 중요한데 기본부터 집을 짓듯이 하나하나 공부해 나가기 좋은 질문과 그에 대한 설명이었다. 개인적인 생각으로는 이 책 하나만 봐도 입찰하는데 큰 무리가 없을 것 같다. 물론 특수물건은 제외하고 말이다. 사실 요즘은 인터넷 무료경매 사이트도 권리 분석을 다 도와주니 크게 어렵지는 않은 것 같다.

제1부는 경매를 시작할 때 꼭 알아야 할 15가지이다. 여기는 정말 아주아주 기초적인 질문부터 시작한다. 예를 들자면 살면서 경매를 꼭 알아야 할까요라든지 경매 공부를 얼마나 오래 해야 시작할 수 있나요 와 같은 것들이다. 답이 없을 수도 있지만 어쨌든 경매 초보로서는 궁금해할 법한 질문들이라 생각한다. 권리 분석이나 인수되는 권리와 같이 물건에 대한 분석에 대한 내용도 일부 포함되어 있다. 1부라고 해서 그렇게 만만하게 볼 것도 아니다. 중요한 내용은 이미 1부에서 거의 다 다뤄주고 있다.

2부는 본격! 경매 6단계 입찰부터 낙찰까지이다. 그렇다. 2부는 다시 또 6단계로 나누어진다. 1단계는 경매 물건 검색. 내가 매일 하는 일이다. 뭐 사실 그렇게 부담이 되지는 않는다. 하루에 보통 신건 뜨는 물건이 300개 내외? 정도의 수준인데 그중에서도 또 수도권 물건만 보기 때문에 사실 몇 건 되지도 않는다. 일단 이 단계에서는 경매 물건을 검색하는 방법이랑 유료 사이트를 이용할 것인지 정도를 참고하면 좋을 것 같다. 의외로 또 유료사이트가 이용료가 만만치 않기 때문에 어느 정도 효과를 볼 수 있겠다고 생각이 들 때 이용권을 구매하는 것이 좋을 것 같다. 개인적으로는 요새 무료 사이트도 꽤나 쓸만해서 엄청 많이 입찰하는 사람이 아니면 무료 사이트로도 될 것 같다.

2단계는 권리 분석/경매 물건 분석이다. 중요하다. 아주 중요하다. 많은 사람들이 경매 권리 분석 그거 중요한 거 아니다. 권리 분석보다 물건 자체를 잘 봐야 한다고 하는데 권리 분석을 제대로 할 줄 안다는 가정 하에 물건이 중요한 얘기겠지. 권리 분석을 제대로 할 수 없다고 하면 경매는 하나 마나다. 좋은 물건을 좋은 가격에 낙찰받겠다는 기본 전제 자체가 무너질 테니까. 초보를 위한 책인데 의외로 질문들이 날카롭다. 외국인 임차인에 대한 대항력 문제라든지 소유주가 망인일 때 발생하는 권리문제 같은 부분은 모르는 사람들이 많을 것 같다. 나도 이 부분을 읽으면서 많은 도움을 받았다.

3단계는 임장에 대한 파트이다. 3단계는 질문이 5개밖에 되지 않는다. 경매의 임장과 일반 매매로 매수하기 위한 임장은 조금 다를 것 같은데 경매 임장은 일단 환영하는 사람이 거의 없다고 보면 된다. 공인중개사 사장님과 일반 매매로 집을 구하듯이 접근하면 안 되고 조금 더 신경 써서 적극적으로 알아봐야 한다. 책에도 설명이 잘 되어 있지만 꼭 문제 생기는 사람들 보면 임장할 때 제대로 안 해서 그렇다. 최대한 뻔뻔하게 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋은 것 같다. 정말 입찰할 생각이 있으면 벨을 눌러서 점유자와도 얘기를 해보자. 어차피 나중에 다 하게 되는 일이다.

4단계는 경매 입찰이다. 여기서 가장 주의할 점은 입찰서 쓰는 부분. 일단 가장 빈번하게 발생하는 실수 중의 하나인 '0'을 하나 더 쓰는 일은 절대로 절대로 일어나지 않도록 주의를 해야겠고. 사건번호를 착각한다든지 아니면 입찰하러 갈 때 꼭 본인이 가야 하는지 이렇게 초보자들이 궁금해하기 쉬운 부분에 대해 친절히 설명이 되어 있으니 참고하면 궁금한 부분이 많이 해소될 것이라 생각한다. 개인적으로는 은행에서 수표를 끊을 때 직원이 금액을 되묻는 바람에 입찰금액이 들키게 되어 다음부터는 꼭 미리 수표를 준비했다는 부분이 인상 깊었다. 약간 과장된 것 같기도 하지만 사실 입찰 경험이 없어서 잘 모르겠다. 직접 입찰하러 가보면 좀 분위기를 알겠지. ㅋ

5단계는 경매 낙찰과 잔금 납부에 대한 설명이다. 이쪽도 잘 모른다. 대강 책을 읽어서 알고는 있지만 이 단계까지 진행을 해 본 적이 없다 보니 그렇게 신경 써서 공부하지는 않았다. 대략적으로 낙찰 후 언제까지 잔금을 납부해야 한다 정도로만 알고 있다. 사실 그게 제일 중요한 내용이긴 한데 경락잔금대출 등 소소한 팁들도 있어서 읽어볼만했다. 미납이나 차순위매수신고에 대한 부분도 경매 투자자라면 반드시 공부해야 할 부분이다.

6단계는 명도다. 잔금 납부도 해 본 적이 없긴 하지만 명도는 혼자 이런저런 상상의 나래를 펼치며 많이 공부를 했기 때문에 오히려 더 친숙한 느낌이 든다. 명도에도 기술이 있나 싶은데 책에서는 권리 분석을 통해 명도의 난이도를 예측하거나 강제집행에 대한 설명 등이 되어 있다. 예들 들면 대항력이 있는 임차인이 점유하고 있다면 상대적으로 명도는 수월할 것이다. 반대로 대항력도 없고 보증금을 지킬 수 없는 임차인이라면 필사적으로 저항할 것이라고 유추할 수 있다. 이런 식이다. 그리고 최후의 무기인 강제집행에 대한 설명까지. 최악의 경우에는 강제집행읕 통해서라도 집을 명도를 할 순 있으니 너무 걱정할 필요는 없을 것 같다.

마지막 3부는 내 경매 물건을 가치 있게 만드는 법 7가지인데 경매와 조금은 다른 얘기지만 의외로 이 부분이 더 도움이 될 수도 있다고 생각한다. 어차피 우리가 경매로 낙찰을 받는 이유는 더 저렴한 가격에 매수하여 그만큼 이익을 기대하기 때문인데 돈 버는 프로세스에 경매라고 크게 다를 건 없다. 질문지 중에 주택임대 사업자 제도에 대한 부분이 있는데 이전 정권에서 온갖 특혜를 주기로 해놓고 일방적으로 이를 철회하는 황당무계한 일이 벌어졌다. 도대체 정부를 어떻게 신뢰하고 투자를 하라는 건지... 휴... 난 안 했는데 했으면 큰일 날뻔했다. 그저 가슴을 쓸어내립니다.

오늘은 이렇게 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88을 읽어 보았다. 다 읽고 보니까 이거만 제대로 알아도 어디 나가서 경매로 낙찰받는데 무리가 없을 것 같다. 정말로 경매에는 그렇게 많은 공부가 필요하다고 생각하지 않는다. 물론 특수물건은 빼고. 지금이 경매로 낙찰받기에 좋은 타이밍이냐 하면 선뜻 대답하기 어렵지만 경매를 공부하기에는 아주 좋은 때 같다. 남들의 관심이 조금 덜할 때 제대로 공부해서 투자에 성공하길 기원한다.

[100자평] 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88

경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88 - 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰 ㅣ 부자의 나침반 2
투자N 지음 / 동양북스(동양문고) / 2023년 3월

경매 초보라면 반드시 읽어야 할 필독서!

[서평] 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되었으면 좋겠습니다(고미연)

나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 - 적은 투자금으로 미국 부동산을 살 수 있는 방법
고미연 지음 / 원앤원북스 / 2023년 3월

또 재미있는 책을 읽었다.

부동산 책은 얼마든지 읽을 수 있을 것 같다. 공부를 한 만큼 수익이 나는 정직한 분야라는 생각이 든다.

지난번에는 일본 부동산에 대한 책을 읽었는데 이번에는 더 큰 시장이라 할 수 있는 미국 부동산에 대한 책이다. 미국에 부동산이라... 럭키돼지는 미국에 가본 적조차 없다. 그런데 책을 읽다 보니 저자의 고객 중 실제로 미국에 가서 매수를 결심하는 케이스는 전체의 10% 정도에 불과하다고 한다. 와우. 세상 많이 좋아졌구먼.

저자 고미연 님은 부동산 투자자이자 미국 부동산 투자 자문회사인 글로벌 프런티어 에셋의 대표이다. 취미가 일이 된 케이스라 할 수 있겠다. 연세대학교를 졸업했고 두 차례에 걸쳐 미국으로 교환학생과 인턴십을 다녀왔다고 한다. SK텔레콤을 다니다 회사에서 천천히 부자가 되고 싶지 않아 10년 만에 퇴사를 결정하고 나왔다. 국내 부동산 투자에 몰입하다가 2019년 해외 부동산 투자에 눈을 뜨고 미국 부동산에 투자하며 현재 투자 자문회사를 세워 이를 운영하고 있다. 300여 명에게 일대일로 자문을 했으며 100여 명이 부동산을 매수하도록 컨설팅을 도왔다. 부동산 경험이 많은 분 같은데 종착역이 결국은 미국 부동산이라는데 끌렸다. 다양한 경험을 해보신 분이 궁극적으로 미국 부동산이 제일 낫다고 결정한 데는 다 이유가 있겠지.

책은 앞에 하와이의 아름다운 사진들과 상당히 긴 프롤로그로 시작한다. 본문의 일부를 차지해도 좋을 자산가들이 미국으로 향하는 이유는 한 번 읽어보면 좋을 것이다. 글로벌 시대 자산 배분의 차원에서 No.1인 미국의 부동산에 일부를 투자하는 것도 아주 좋을 것이다. 뭐니 뭐니 해도 달러 자산은 가장 안정적인 자산 중 하나가 될 테니까. 그 외 부동산 세금, 대출 규제 등 다양한 이유로 글로벌 시장으로 해외 부동산으로 관심을 돌리는 투자자가 늘어난 것도 사실이다.

책은 총 5개의 장으로 구성이 되어 있다. 1장은 미국 부동산에 투자를 해야 하는 이유를 주로 설명한다. 2장은 미국 부동산이라는 상품 자체에 대해 설명한다. 주로 주거용 부동산에 투자하는 경우가 절대 다수일테니 주택을 중심으로 설명이 이루어진다. 3장은 부동산을 매수하고 이를 관리하는 방법을 주로 다룬다. 4장은 미국 부동산을 취득하고 보유하며 양도함에 따라 발생하는 부동산 세금에 대해 알려준다. 마지막 5장은 외국인이 미국에서 대출을 잘 받는 방법에 대해 알려준다.

각 장의 내용에 대해 조금씩만 더 깊이 들어가 보도록 하겠다.

1장은 미국 부동산에 투자를 해야 하는 이유에 대해 조금 더 언급한다. 사실 처음에 나오는 지은이의 말만 보아도 지금 왜 자산가들이 미국으로 향하는지가 설명이 되는데 두말할 것도 없이 미국이라는 초강대국에 자산을 보유함으로써 자산 배분의 효과, 리스크 헷징의 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 그 외에도 선진국답게 부동산과 관련된 세제혜택이라든지 대출, 규제 등이 투자자에게 유리하게 되어있는 편이다. 저자가 베트남 부동산 투자에 대해 망설였던 부분이 나오는데 아무래도 토지를 소유할 수 없고 사회주의 국가이다 보니 영 찜찜하다. 사실 나는 우리나라 부동산도 정권이 바뀔 때마다 부동산 정책이 완전히 단절되고, 진보 정권이 집권할 때는 논리에 맞지 않는 규제가 넘쳐나서 불안불안하다. 미국은 선진국이니 이런 문제는 발생하기 어렵다고 본다.

2장은 미국 부동산에 대해 설명해 주는 장이다. 일단 미국 주택의 유형과 장단점이 가장 유용했다. 큰 줄기로는 대한민국과 비슷하지만 그럼에도 불구하고 또 다른 면들이 있었다. 개인적으로 촌놈이라 그런지 대지지분을 중요시한다. 미국은 좀 다르면서도 비슷한 구석들이 있는데 우리로 치면 대형 주상복합 같은 콘도미니엄도 인기가 좋고. 또 보편적으로 많이 거주하는 단독주택도 인기가 좋은듯하다. 미국에서도 개인으로 매수할지 법인으로 매수할지는 결정을 해야 한다. 우리나라에서는 유한책임회사를 외국 법인의 국내 지사 외에는 찾아보기 힘들지만 미국에서는 흔하다. 이게 또 신기한 게 LLC 체제하에서는 개인으로 세금을 내도 되고 법인으로 세금을 내도 된다. 이중 납세의 문제가 발생하지 않는다. 우리나라처럼 Gross-Up 그딴 걸로 처리하는 게 아니다. 그 외에도 에스크로 계정을 통해서 부동산 거래를 주로 한다는 점 등은 특히 흥미로웠다.

3장은 부동산 투자의 절차인데 생각보다 꽤나 복잡하고 길다. 물론 이것도 돈이 걸린 문제니까 마음먹고 하면 다 효과적이고 효율적으로 처리할 수 있겠지만 일단 기본 정형화된 아파트를 사고파는 것이 아니라 단독주택이 메인이 되다 보니 절차가 조금 더 복잡하고 시간이 더 걸릴 수밖에 없는 것 같다. 그럼에도 불구하고 질로우나 리얼터, 레드핀 등 다양한 앱/플랫폼을 통해 거래가 이루어지기도 하는 것 같다. 상대적으로 취득세와 같은 거래세 부담이 낮은 반면 중개사 수수료가 높은 편인 것으로 알고 있다. 이 책을 읽기 전에는 인터넷상의 정보만 가지고 미국은 중개가 수수료 왜 이리 높은가 했는데 절차를 다 보고 나니 그만큼 시간과 노력이 많이 소요되는 일이기에 이해가 되었다. 지난번 일본 부동산과 마찬가지로 미국 부동산을 매수할 때도 외국환거래법에 따라 해외부동산 취득 신고를 진행해야 한다. 외국환거래법은 전부 사전신고가 원칙이고 아주 예외적인 경우에 한하여 사후 신고를 허락하기 때문에 반드시 신고를 사전에 해야 한다는 것을 잊지 말자. 설명 자체는 아주 쉽고 이해하기 좋도록 잘 써져 있으니 이를 참고하자.

4장과 5장은 미국의 부동산과 관련된 세금 및 대출을 잘 받기 위한 방법들이다. 이쯤 되면 미국 부동산에 대해 본격적으로 매수를 고민하는 단계라 할 수 있겠다. 미국 부동산을 취득할 때는 취득세는 내지 않으나 보유할 때 발생하는 세금 중 임대 소득에 대해서는 국내에서 임대 소득세를 납부해야 한다. 세금에 관해서는 신경 쓸 부분이 많으니 항상 주의하도록 하는 것이 좋겠다. 그래도 뭐 종합부동산세 대상에 들어가지는 않으니 그것도 나름대로 큰 장점이라 생각된다. 우리나라도 뭐 1인당 땅을 몇백 평까지만 소유할 수 있게끔 규제하자고 나서는 판에. 세금이야 뭐. 5장에 있는 대출에 관련된 내용은 미국의 대출 제도에 대해 설명해 주는데 대부분은 우리나라에도 적용되는 부분이라 이해가 쉬웠다. 그런데 미국은 역시 선진국이라 대출도 시장논리에 의해 자유로이 일어나는데 왜 우리는 쌍팔년도처럼 정부규제에 따라 이러 저리 마구 휘둘리는 걸까? 그런 부분이 다소 아쉬웠다. ㅜ.ㅜ

오늘은 이렇게 미국 부동산에 대해 공부해 보았다. 나는 미국 주식 리츠주를 통해 미국 부동산에 간접적으로 투자하고 있다. 배당주보다는 성장주를 더 선호하기 때문에 현재 비중이 크지는 않지만 점차적으로 늘려나갈 예정이다. 내가 투자하는 리츠는 주거용보다는 주로 상업용 부동산에 투자를 하고 있지만 이렇게 직접투자에 대해 공부하다 보니 관심이 많이 생기는 것도 사실이다. 투자라는 것이 공부하면 할수록 자산분배의 중요성에 대해 깨닫고 원칙을 따라 회귀하게 되는 것 같다. 아직 젊다고 생각하기 때문에 계속 더 공부하고 좋은 기회가 오면 적극적으로 대응하는 방법을 모색해야겠다.

[100자평] 나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다

나는 당신이 미국 부동산으로 부자가 되면 좋겠습니다 - 적은 투자금으로 미국 부동산을 살 수 있는 방법
고미연 지음 / 원앤원북스 / 2023년 3월

지금까지는 가까이 하기 어려웠던 미국부동산에 대해 속 시원히 알려주는 책