[서평] 빅데이터 부동산 투자 2022~2023 대전망(김기원, 정세윤 지음)

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망
김기원.정세윤 지음 / 클라우드나인 / 2022년 4월

다시 또 부동산이다.

개인적으로는 엑셀로 4사분면 만들고, 표 그리고 하는 식의 데이터를 별로 신뢰하지 않는다.

물론 데이터에 근거한 투자는 좋다. 그러나 아파트 투자가 어디 항상 데이터대로 움직이던가.

그래도 우리나라에서 빅데이터를 가장 잘 다루는 분들의 책이고, 지금까지 계속 적중한 편이라고 하니 믿고 읽어보기로 했다. 본문에서도 얘기했다시피 이 책은 빅데이터를 통해 우리나라의 부동산 가격을 전망하는 책이다.

저자 소개를 먼저 해야겠다. 저자의 경력과 이력이 이 책의 공신력을 높여줄 것이므로.

김기원 님은 데이터노우즈의 대표이사이다. 국내 1호 부동산 빅데이터 전문가이다. 한양대학교 수학과를 졸업헀고 미국 유타대학교에서 컴퓨터 사이언스를 전공했다. 현재는 건국대학교 부동산 대학원 글로벌 프롭테크 학과에서 석사 과정을 하고 있다. 학부를 두 군데에서 졸업하고 석사 과정 진행중이라는 건지, 한양대학교 다니면서 외국 대학에서 복수 학위를 받은건지 명확하지가 않다. 아무튼 그게 중요한건 아니니까. 여튼 스펙이 좋으신 분이지만 투자에 있어서 그게 중요한건 아니니까. 김기원 님에 대해 제대로 알고 싶다면 연도별로 "김기원 2020 전망" 이런 식으로 네이버나 구글에서 직접 검색해 보는게 낫다. 잘 적중하고 있는지도 각자 알아서 판단하시는게 좋을것 같다.

공동 저자인 정세윤 님은 가톨릭대학교 환경공학과 법학을 전공했고 현재 데이터노우즈에서 유망지역 리포트, 지역 분석 컨설팅, 마케팅 등을 진행하고 있다. 실전 경험을 바탕으로 교보리얼코에서 임대자, 투자자문, 자산관리, 개발 등을 진행했었다. 결론은 두 분 모두 데이터노우즈에서 부동산 전문가로 활동을 하고 있다.

책은 이렇게 구성되어 있다.

기본적으로 총 5개의 장으로 구성되어 있는데 제1장은 "부동산 시장이 변곡점에 도달하였다."이다.

사실 목차도 필요없는게 이 첫장에 할 말이 이미 다 나와 버렸다. 뭐 그것도 좋지. 바쁜데 두괄식으로 결말부터 제시하는게 좋죠. 결론부터 말하자면 지금은 역사상 최대 고평가 상태라는 것이다. 저자는 경고한다.

그리고 그동안의 비정상적인 상승은 왜 발생했는가? 원인은 2가지다. 코로나로 인한 유동성 확대 및 제로금리. 이게 하나도. 나머지 하나는 시장을 무시한 임대차 3법의 폐해이다. 역시 사람 생각하는건 거의 다 비슷한것 같다. 데이터를 들여다보지 않아도 원인을 짚어내는 것은 동일한 결과를 도출해낸다.

그러나 이게 중요한건 아니지. 저자는 상승과 하락 사이클을 보여주는데 이거 사실 지금이 꼭지라는 것을 체감하기 위해 보여주는 것이나 다름없다. 그리고 서울 아파트는 공급 부족은 맞는데, 역사적으로 공급이 부족했다고 항상 상승하거나, 공급량만을 가지고 아파트 가격을 전망하는 것은 위험하다는 의견을 낸다. 일부 동의하는 바이다.

제2장은 부동산 정책에 따른 부동산 시장 분석 편이다. 제2장에서 똘똘한 한 채에 사람들이 몰릴 수 밖에 없는 이유를 설명한다. 사실 이것도 굳이 빅데이터를 꺼내지 않아도 누구나 짐작 가능한 부분이다. 취득세, 보유세, 양도세까지 전부 다 올려 버리고 그것도 모자라 대출규제까지 조이고 있는데 어떻게 주택 수를 늘리겠는가? 세금을 뜯기며 다주택자의 길을 걷느니 차라리 똘똘한 한 채로 집중하고자 하는 수요가 급증한 것이다. 그리고 2022~2023 주요 부동산 정책. 본문에서는 1가구 1주택자 보유세 부담 상한 조정, 조합원 입주권 양도소득세 비과세 요건, 재개발/재건축을 통한 주택 공급 확대 방안 마련을 중심으로 이야기를 풀어 나간다. 2장도 1장과 마찬가지로 분량은 많지 않다.

이 책의 핵심은 제3장이라고 봐야할 듯 하다. 제3장은 전국 17개 시도 진단과 시도별 향후 전망이다. 대부분 이것 때문에 이 책을 읽는 분들이 많을 것이다. 저자는 부동산 시장이 침체할 위험성이 높은 지역과 아직 부동산 시장이 양호한 지역을 9가지 빅데이터를 통해 확인해보고 독자의 의사 결정에 도움을 주고자 한다. 개인적으로 공감이 가는 지수가 있는 한편, 그다지 의미를 못느끼는 지수도 있다. 9가지 지수는 다음과 같다. 매매/전세 시세 흐름, 전세 대비 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가 인덱스, 물가 대비 저평가 인덱스, 주택구매력지수, 전세가율, 매매/전세 숫급, 입주 물량 추이, 미분양 추이 이렇게 구성되어 있다.

많은 사람들이 가장 궁금해 할 서울을 예로 들면 9가지 빅데이터 중 미분양과 입주물량 추이만 양호할 뿐 나머지 항목들은 전부 부정적인 전망을 보여주고 있다. 여기에 제로 금리도 끝나가고 기준 금리는 이제 올리는 일만 남았으니 더더욱 암담하다 할 수 있다. 그러나 개인적으로는 두 저자의 분석은 당연히 깔끔하고 객관적이나 이런 데이터 외에도 상승을 전말할 수 있는 부분도 많다고 생각한다. 계속해서 보유세 이수 등으로 똘똘한 한 채는 선호될 것이며, 전세가는 지속적으로 상승해 매매가를 밀어 올릴 수 있기 때문이다. 아직까지 우리나라의 주거환경은 GDP에 비교하면 열악한 수준이라 할 수 있다. 내 개인적인 의견이긴 하지만. 어쨌든 데이터에 의존한 투자에 기대는 것이 기본적으로 옳은 방향이기는 하겠으나 각 항목의 흐름과 실제 집값과의 상관관계를 잘 따져봐야 한다. 그러기 위해서는 이 책을 잘 읽어보고 혼자만의 주요 데이터를 따로 정의하고 정리하면 제일 좋을 것이다.

제4장과 제5장은 빅데이터를 통해 유망했거나 유망할 지역을 훑어보는 것이다. 정확히 말하자면 제4장은 저자가 기존의 '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망'에서 유망한 지역으로 꼽았던 6개 지역의 결과에 대해 같이 리뷰해 보는 시간이다. 아니, 당연히 빅데이터로 꼽았으니까, 결과는 당연히 많이 올랐는데 앞으로도 상승여력을 가져갈 수 있을지를 본다고 하는게 더 적합할 것 같다. 제5장은 지역별로 종합투자점수를 줄 세워서 투자하기 좋은 지역을 손에 꼽아보고 같이 유망지역을 점쳐 보는 시간이라 할 수 있다. 그런데 여기서도 충격인게 전국 광역단체를 전부 다 합쳐도 종합투자점수 자체가 역대급 수준으로 낮다. 지금이 그렇게 투자를 하기에 상투란 말인지?... 사실 내가 체감하기에는 그 정도 수준은 아닌것 같은데...

이상으로 빅데이터 부동산 투자 2022~2023 대전망에 대한 리뷰를 마친다.

두 저자가 하고 싶은 말이 무엇인지는 확실히 알았다. 지금은 위험한 수준이라는 거.

그런데 아직 확신이 서지는 않는다. 예를 들어 빅데이터에서 제시한 9개의 항목들은 정말로 강하게 실거래가와 양 또는 음의 상관관계를 가지고 있는지 직접 확인해야 한다. 그리고 그 외의 변수들에도 항상 귀를 기울여야 한다. 또 물가 대비 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가 인덱스 같은 경우에는 우리나라의 도시들만 비교할 것이 아니라 해외의 도시들과의 비교도 충분히 가능하리라 생각된다. 내 생각에는 해외가 더하면 더할것 같다는 생각이 든다. 지금도 중국을 비롯해 국외로 출장/파견 중인 친구들의 이야기를 들어보면 우리나라 집값은 아직도 싼편 같은데... 아무튼 그러하다. 책을 읽고 인사이트를 얻는 것은 좋은데 이를 그대로 받아들이기 보다는 본인만의 생각을 가미하여 한번 더 거르고 정제해서 이해하고 소화하기 바란다.

[100자평] 빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망
김기원.정세윤 지음 / 클라우드나인 / 2022년 4월

데이터에 의한 부동산 투자로 실패를 줄이고 미래를 예측하도록 도와주는 책

제시 리버모어의 이야기 : 어느 투자자의 회상

어느 투자자의 회상 - 추세매매 대가 제시 리버모어 이야기 ㅣ 탑픽 고전 2
에드윈 르페브르 지음, 신가을 옮김 / 탑픽 / 2022년 5월

제시 리버모어라는 사람에 대해 나는 그 이전에는 제대로 알지 못했다.

그러다 '주식 투자하는 법'이라는 책이 먼저 출판되면서 제시 리버모어가 어떤 투자자인지에 대해 알게 되었다.

사실 이 책은 벌써 100년 전 이야기이다.

그럼에도 불구하고 우리가 제시 리버모어에 대해 다시 공부하고 연구하는 것은 그가 그만큼 전설적인 투자자 중 한명이기 때문이다. 제시 리버모어는 심지어 파산을 당해도 다시 더 큰 부자가 되기도 했던 진짜 트레이더라 할 수 있다. 그리고 내가 기존에 알고 있던 뛰어난 투자자라 할 수 있는 워런 버핏, 찰리 멍거, 피터 린치(이 분은 좀 인간적인 매력이 있는 편이지만...)와는 조금 다르게 냉철하거나 계산적인 부분보다는 휴머니즘이 넘치는 분이랄까, 책에 유머는 없는데 아무래도 차트 매매, 추세 매매를 하는 투자자라 그런지 등락폭이 엄청나게 큰것 같다.

저자 설명을 조금 더 덧붙이자면 제시 리버모어는 14세에 주식시장과 인연을 맺은 후 줄곧 전업투자자로 활동했다. 딱히 주식시장과 관련된 일 외에는 직업이 없다시피 했다. 그는 피라미딩 기법을 이용하여 1929년 가을, 1억 달러가 넘는 자산을 만들어낸 것으로 유명하다. 풍부한 경험과 연구를 통해 많은 이들에게 투자 멘토로 칭송받고 있다. 아시는지 모르겠는데 제시 리버모어는 말년에 결국은 권총 자살로 생을 마감한다. 계속되는 투자성공과 실패를 결국에는 받아들이기 힘들었던 것으로 생각된다. 결혼과 이혼도 여러번 했고. 투자실패는 말할 것도 없고. 여러모로 인생에 풍파가 많았는데, 한 때는 요트 여행도 떠나고 뉴욕 시장을 주름잡는 등 파란만장한 삶을 살기도 했다.

책은 거의 100년 전의 주식시장을 배경으로 하다보니 사설중개소라든지, 시간차 때문에 거래가격이 어긋났다는 부분은 지금 주식시장에서는 체감하기 어려운 부분이다. 그러나 그럼에도 불구하고 리버모어가 추구하는 피라미딩 기법은 여전히 유효하다. 피라미딩 기법이라는건 사실 책을 읽고 나면 별것도 아니었다. 보유하고 있는 현금을 나누어서 초반에는 소량만 매수를 하고 주가가 상승 추세를 달릴 경우, 계속해서 매수를 진행하는 방법이다. 요즘에도 이런 식의 매수전략은 여전히 유효하다. 물론, 이렇게 매수한다고 해서 누구나 제시 리버모어같이 위대한 투자자가 되는 것은 아니다. 그 외에도 우리가 제시 리버모어로부터 배울 점은 참 많다.

우선 리버모어는 아주 어릴 때부터 주식시장에 도전했다. 처음부터 투자자는 아니었지. 그는 원래 주식시장이 사환으로 일했다. 요즘에 사환이라는 말을 쓰는지 모르겠는데, 주식시장에서 심부름이나 하고 숫자나 받아 적는 일을 했단 말이다. 그는 이렇게 일하면서도 날마다 변하는 주식의 가격을 그냥 허투로 보지 않았다. 집중해서 그 각각의 숫자 변화에 대해 의문을 갖고 추세를 좇으려고 노력했다. 당연한 얘기지만 놀라울 정도로 추세를 잘 맞췄다. 그랬으니까 위대한 투자자가 되었겠지만. 아무튼 우리는 이로부터 주식을 일찍 시작하는 것도 중요하지만 일하면서 느끼는 작은 숫자변화까지도 놓치지 않은 그의 집중력에 감탄할 수밖에 없을 것이다.

리버모어 본인을 투기꾼이라 할 정도로 그는 추세매매에 집중하며 우리가 요즘 얘기하는 가치투자와는 거리가 멀었다. 공매도를 즐겼다. 선물거래도 손을 댔고. 위험요소가 다분히 높은 거래들에 많이 베팅했다. 물론 크게 성공하기도 했다. '하루 동안 월가의 왕이 되다'가 제목인 파트가 있길래 나는 무슨 말인가 했더니 하락 베팅이 크게 서ㅇ공해 정말로 증권시장을 좌지우지한 적도 있었다. 그리고 더 수익을 추구할 수도 있었는데 시장에 더 이상 부담을 주고 싶지 않아 적당히 그만두기도 했던게 아닌가? 개인적으로 위험이 큰것 같아서 장전/후 거래, 선물거래, 공매도 다 하지 않는데 역시 잘했다 싶은 생각이 들기도. ㄷㄷ 잘 될때는 대박이지만 안 될때는 쪽박 차는구나.

제시 리버모어가 자신을 투기꾼으로 부른게 꼭 틀린 말은 아닌것 같다. 사실 도박도 나름의 논리와 근거는 다 있는 편이니까. 그리고 사실 책을 통해 짐작할 수 있는 리버모어의 성격은 굉장히 깔끔하다. 실패한 투자에 대해 왈가왈부 죽도록 후회하고 아쉬워하는 스타일은 아니다. 이런 부분이 조금 부족했지만 그건 그것 나름대로 좋은 경험이었고 무엇을 배웠다 정도로 간략하게 짚고 넘어가는 편이다. 그리고 위에서도 얘기했다시피 리버모어가 인간적인 매력이 넘친다는 것도 여러 부분에서 살필 수 있는데 일단 나라 전체가 타격을 입고 비틀거릴까봐서 계속 공매도 포지션을 고수하던 것을 멈추고 매수하기 시작한 것도 그렇고. 나는 아직도 이게 그냥 픽션인지 사실인지 헷갈리는데 퍼시 토머스와 친분을 쌓을 무렵, 은근슬쩍 사무실에 들어와서 귀신 같은 실력으로 전집 한 질을 판 외판원 이야기도 참 신기했다. 다소 비현실적인 부분이 많은데, 사실에 기초했다 하더라고 조금 과장된 것은 아닌지.

전체적으로 위대한 투자자. 그것도 성공과 실패를 연거푸 번갈아 경험한 독특한 이력의 투자자에 대해 많은 부분을 공부해 볼 수 있는 좋은 기회였다. 적어도 내가 느끼기에는 이제 미국주식 시장은 몸시도 투명하고 공정하게 운영되고 있어서 그가 안타까움을 표시했던 시간차로 인한 문제나 작전세력의 문제는 없을것 같다. 그럼에도 불구하고 담대한 투자자로서 가져야 할 마인드라거나 추세를 읽는 마음가짐, 특히 실패를 통해 반성하는 부분은 지금도 곱씹어볼만 하다. 일부 루즈한 부분도 있지만 소설의 형식을 쓰고 있기 때문에 더 재미있는 부분도 많았다. 그리고 생각해 보라. 투자자의 이야기인데 다들 성공한 얘기만 하지 누가 이렇게 망한 이야기까지 적나라하게 다 써주나? ㅋ

[100자평] 어느 투자자의 회상

어느 투자자의 회상 - 추세매매 대가 제시 리버모어 이야기 ㅣ 탑픽 고전 2
에드윈 르페브르 지음, 신가을 옮김 / 탑픽 / 2022년 5월

전설의 투자자 제시 리버모어의 삶과 투자에 대해 다룬 책

[강력추천] 월급쟁이 건물주 클레이튼커쇼의 파이프라인 수업

월급쟁이 건물주 클레이튼커쇼의 파이프라인 수업 - 경제적 자유를 위한 자동 현금 시스템 만들기
클레이튼커쇼 지음 / 반니 / 2022년 5월

나 자신과 약속한 대로 5월 부터는 협찬받은 책만 읽지 말고, 내 돈 주고 산 책들도 읽기로 했다.

우선 첫번째 책은 블로그 이웃으로 평소 좋아하던 클레이튼커쇼님의 책으로 정했다.

사실 커쇼 님의 책은 읽기 전부터 당연히 좋을 거라고 생각했다.

이렇게 임대차 3법, 금융소득 종합과세, 취득세/보유세/양도세 3종 세트까지 아는 분들은 종종 있는데 여기에 프랜차이즈 사업의 구조와 건강보험료까지 꿰뚫고 있는 분들은 많지 않아서 이다.

바쁘니까 결론 먼저 얘기하고 리뷰하겠다.

이 책 무지하게 좋다. 지금까지 읽은 재테크 책 중에서 제일 좋다고 할 수 있다.

그냥 한권씩 사세요. 후회 안해요. 그럼 지금부터 리뷰 시작 합시다.

커쇼 님은 예전부터 "불필요한 주택 수를 줄이고 강남 등 핵심지의 똑똘한 주택만 소유하라"고 주장했다.

자. 이 한 마디만 잘 곱씹어 봐도 나아갈 방향을 정할 수 있다. 나 역시 비슷한 고민을 했다.

수지에서 2.3억짜리 전세에 살면서 서울에 전세 끼고 집을 샀는데 2년 전세 한 바퀴 돌리고 나니, 그 동안 모은 돈으로 세입자를 퇴거시키고, 내가 들어가서 실거주 할 것인가? 그 돈으로 계속 소형 아파트를 한두채 더 살 것인가 결정을 해야 했다. 결론적으로 나는 내집에 들어와 살게 되었는데 후회는 없다. 그러나 그 당시 참 많이 고민됐다.

내가 주택 수를 더 늘리지 않은 것은 보유세 등에 대한 부담이 되기도 했지만, 공시지가 1억 미만, 지방 아파트 등에 투자하는 것은 주식으로 치면 작전주, 테마주, 급등주에 투자하는 것 같았다.

조금 이익을 덜 보더라도 우량주 위주로 투자하는 것이 맞다고 생각했기 때문이다. 물론, 그 때 실거주를 위해 서울로 오지 않고 작은 소형 아파트를 더 사모았다면 지금 전부 두세배로 가격이 뛰어 재미를 봤겠지만 앞서 말했듯이 후회는 없다.

이런 비슷한 고민을 가진 분들께도 이 책은 참으로 많은 도움이 된다.

문재인 정권 5년 동안 참으로 많은 규제가 생겨났다. 대출규제, 세금규제, 건보료 규제 등등 너무 많아져서 시장이 비정상적으로 흐르고 있다. 아파트보다 같은 위치에 나온 아파텔이 더 비싸게 분양되는 실정이다.

커쇼 님의 책을 읽으면 취득세, 보유세, 양도세 등 세금부터 임대소득, 건강보험료까지 감안하여 최적의 선택을 할 수 있는 가장 나은 본인만의 포트폴리오를 구성하는데 도움이 될 것이다.

본문에 나오는 바와 같이 수소/암소 투자 파이프라인을 구축하는 것도 좋은 방법이다.

수소 투자는 시세 차익을 노리는 것이고, 암소 투자는 현금 흐름(수익형)을 추구하는 전략이다.

시세 차익을 낼 수 있는 부동산 하나와 반전세나 월세로 현금흐름을 만들어 낼 수 있는 수익형 부동산 하나 정도 있으면 괜찮을 것이다. 추가로 부동산에 대한 세금 규제가 너무 심하니 적당히 배당주를 섞어서 세부담은 줄이면서 자산을 지킬 수 있는 방법도 공부해야 할 것이다.

누차 말하지만 그동안 "나는 부동산으로 얼마 벌었다." 내지 "누가 부동산으로 몇 채 주인이 되었다." 식의 제목은 자극적이기만 하고 알맹이가 없다. 실속이 없다는 얘기다. 물론, 흐름을 잘 타면 모르겠지만 그거 너무 폭탄 돌리기라는 생각 들지 않나? 나는 이런 책 수도 없이 읽어 봤는데 적당히 가려서 듣고, 가려서 이해하는게 답이라 생각한다. 나는 30채 아파트 주인이 됐다? 내용을 읽어보면 전국 방방곡곡 돌면서 갭 적은 구축아파트나 빌라 샀다는 얘기다. 내용 보면 뻔하다. 내려 가보지도 않고 현지 중개사 통해서 매수한 것들도 많고, 관리도 현지에 맡긴다. 가끔씩 어디서 전화 오면 내가 그 지역에 아파트가 있었는지 조차 까먹는다. 이런걸 제대로 된 투자라고 할 수 있는지 조금 의문이 든다. 실속 없는 투자는 지양하는 것이 나을것 같다. 아파트 30채 있는 분은 그럼 집에 매매계약서랑 등기부등본 들어가 있는 바인더가 집에 30개 있나? 책장이 모자라겠는걸?

실속이 중요하다. 이걸 잊으면 안된다.

주택 수를 늘리는 와중에 공시가격 1억 미만, 지방 비조정지역, 빌라 등 非아파트 투자. 근데 뭘 하든 간에 정권이 바뀌고 규제가 바뀌면 똘똘이가 아닌 것들은 심하게 요동친다. 결국 폭탄 돌리기가 될 수 밖에 없다. 그럴 바에는 처음부터 안전하고 안정적인 투자에 집중하는 것이 좋을것 같다. 이 책은 그런 투자를 좇는 사람들에게 교과서나 다름 없다.

많이 늦었지만 여기서 잠깐 클레이튼커쇼님을 소개합시다.

커쇼 님은 평범한 40대 직장인자 건물주, 주택임대사업자, 자영업자, 케이블 TV 부동산 전문위원(처음 알았음), 배당사업가 등등으로 열심히 살아가는 월급쟁이이다. 뭐 여기까지 봤을 때는 그냥 조금 열심히 사는 평범한 N잡러 아닌가? 싶을 수도 있겠지만 나는 예전부터 커쇼님 블로그의 글들을 읽으며 많이 배웠다. 부동산 세금에 대해서는 많이 안다고 생각했는데 프랜차이즈 상가와 건강보험료 이슈까지 자세히 다뤄주다 보니 많은 면에서 도움이 되었다. 커쇼님 블로그는 다음과 같으니 관심 있는 분들은 들어가서 공부하시면 좋을것 같다.

이 책은 기본적으로 경제적 자유를 달성하기 위한 목적으로 씌여진 책이라 할 수 있다.

물론 20~30대에 조기에 FIRE족이 되고 싶은 사람과 비자발적으로 자리에서 밀려난 노년 세대의 준비가 같을 수는 없다. 이런 부분은 감안하여 이해를 하는 것이 좋겠고, 세법이나 건보료, 주식 등 책에서 다루는 부분은 추가적으로 더 공부를 해보시면 좋을것 같다는 것이 내 생각이다.

책은 크게 4개의 Part로 구성되어 있다.

Part 1은 월급쟁이 부자의 마인드 편이다. 보통 부동산 책 중에 제일 기본적인 책 사면 마인드 다지는 얘기로 절반 잡아먹는데 이 책은 꼭 필요하고 도움될만한 얘기로 짤막하게 핵심만 얘기한다. 이 정도는 봐두면 좋으니까 꼭 참고하시길 바란다. 그리고 몰랐는데 장교 선배셨구나.. 어쩐지... 아무튼 그게 중요한건 아니고 부자가 되기 위한 나이대별 행동 요령도 읽어볼 만 하다.

Part 2는 수소 투자 파이프라인. 즉, 시세 차익형 투자다. 왜 수소라고 하느냐면 자산 확보 후 빠르게 매각하여 시세 차익을 남기는 투자를 의미하기 때문이다. 꼭 단기에 처분하지 않아도 현금 흐름이 발생하지 않는 자산을 의미한다. 여기서는 실거주 주택의 중요성을 강조하고, 커쇼의 2+1 포트폴리오에 대해 설명한다. 개인적으로는 주택 2채도 세금을 신중하게 잘 따져보고 가져갈지 말지를 결정했으면 좋겠다. 주택이 1채일 때와 2채일 때의 세부담이 너무 차이가 나기 떄문이다. 뒷부분에서 저자가 직접 겪은 세무서 대응 건은 피와 되고 살이 되는 이야기다.

Part 3가 이 책의 핵심이라 할 수 있는 암소 투자 파이프라인이다. 암소는 자산이 자산을 낳는 장기 투자. 즉, 현금 흐름을 만들어 내는 자산에 대한 투자라 할 수 있다. 여기서는 건강보험료 이슈와 자영업 소득, 부동산 임대 소득과 배당주 투자. 이렇게 4가지 꼭지를 다룬다. 현금 흐름은 당연히 중요하다. 다만, 현재의 소득수준과 연령대에 맞추어 충분한 공부를 한 후에 상황별로 투자하는 것을 권장한다.

일단 건강보험료는 월급쟁이 지역가입자는 엄청나게 무지하다. 새마음 새뜻으로 머리를 비우고 이 책을 잘 읽고 공부해 보기 바란다. 이런거 좀 회사에서 제대로 교육시켜 주면 좋겠다. 다음으로 자영업도 커쇼 님이 다양한 경험을 설명해 주는데 이 부분도 상황에 맞게 본인의 시간과 취향에 맞춰서 준비할 필요가 있고 마찬가지로 공부는 필수. 부동산 임대소득은 커쇼님도 언급했지만 오피스텔부터 상가 - 다가구 - 꼬마빌딩 순으로 차근차근 밟아 나가는게 좋을것 같다. 계속해서 세금 이슈와 임차인 관리, 건강보험료 등의 이슈가 계속 발생하므로... 그런데 다 읽고 나니 오피스텔 투자 또 도전하고 싶어지네. 이번 정부에서 주택에 대한 대출, 세금 규제를 완화하면 남들 안할 떄, 역으로 오피스텔 싸게 매수하는 것도 괜찮지 싶다. 마지막으로 배당주 투자까지 다뤄주고 있는데 배당주 투자도 역시 충분한 공부가 필요하다. 커쇼 님은 BST와 QYLD 등 고배당주에 투자를 하고 있는데, 고배당주도 좋지만 조금 젊으신 분들이라면 배당성장주나 아예 성장주에 더 큰 비중으로 투자하는 것도 좋을것 같다.

마지막 Part 4는 절세의 기술이다. 가장 많이 헷갈려 하고 많이 쓰이는 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건, 법인 투자의 장단점, 임대차 3법 관련 주요 이슈 등을 다뤄주고 있다. Part 4의 내용은헷갈리거나 이해를 못하면 안된다. 이 정도는 외우고 있어야 한다. 최소한 일이 생겼을 때 즉시 찾을 수 있는 정도의 이해는 되어야 한다.

이상으로 클레이튼커쇼 님의 파이프라인 수업을 같이 리뷰해 보았다.

두시간 정도 집중해서 읽었는데 너무 재밌었다. 본인의 풍부한 사례와 경험이 같이 책에 녹아 들어 있어서 잠시도 딴 생각을 할 수 없었다. 재테크 전반에 대한 난이도가 참 높아졌는데 순간순간 의사결정을 내리고 큰 방향을 잡을 때 도움이 될만한 책이다. 누가 뭘 사서 부자가 되었다. 누가 무엇이 몇 채 있더라 시리즈보다 더 현실적이고 공부할 것도 많았다. 진짜 재테크가 무엇인지 궁금한 분들께 적극적으로 추천한다.

* 내 돈 주고 사서 읽고 솔직히 느낌을 정리한 서평입니다.