[서평] 빅데이터 부동산 투자 2022~2023 대전망(김기원, 정세윤 지음)

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망
김기원.정세윤 지음 / 클라우드나인 / 2022년 4월

다시 또 부동산이다.

개인적으로는 엑셀로 4사분면 만들고, 표 그리고 하는 식의 데이터를 별로 신뢰하지 않는다.

물론 데이터에 근거한 투자는 좋다. 그러나 아파트 투자가 어디 항상 데이터대로 움직이던가.

그래도 우리나라에서 빅데이터를 가장 잘 다루는 분들의 책이고, 지금까지 계속 적중한 편이라고 하니 믿고 읽어보기로 했다. 본문에서도 얘기했다시피 이 책은 빅데이터를 통해 우리나라의 부동산 가격을 전망하는 책이다.

저자 소개를 먼저 해야겠다. 저자의 경력과 이력이 이 책의 공신력을 높여줄 것이므로.

김기원 님은 데이터노우즈의 대표이사이다. 국내 1호 부동산 빅데이터 전문가이다. 한양대학교 수학과를 졸업헀고 미국 유타대학교에서 컴퓨터 사이언스를 전공했다. 현재는 건국대학교 부동산 대학원 글로벌 프롭테크 학과에서 석사 과정을 하고 있다. 학부를 두 군데에서 졸업하고 석사 과정 진행중이라는 건지, 한양대학교 다니면서 외국 대학에서 복수 학위를 받은건지 명확하지가 않다. 아무튼 그게 중요한건 아니니까. 여튼 스펙이 좋으신 분이지만 투자에 있어서 그게 중요한건 아니니까. 김기원 님에 대해 제대로 알고 싶다면 연도별로 "김기원 2020 전망" 이런 식으로 네이버나 구글에서 직접 검색해 보는게 낫다. 잘 적중하고 있는지도 각자 알아서 판단하시는게 좋을것 같다.

공동 저자인 정세윤 님은 가톨릭대학교 환경공학과 법학을 전공했고 현재 데이터노우즈에서 유망지역 리포트, 지역 분석 컨설팅, 마케팅 등을 진행하고 있다. 실전 경험을 바탕으로 교보리얼코에서 임대자, 투자자문, 자산관리, 개발 등을 진행했었다. 결론은 두 분 모두 데이터노우즈에서 부동산 전문가로 활동을 하고 있다.

책은 이렇게 구성되어 있다.

기본적으로 총 5개의 장으로 구성되어 있는데 제1장은 "부동산 시장이 변곡점에 도달하였다."이다.

사실 목차도 필요없는게 이 첫장에 할 말이 이미 다 나와 버렸다. 뭐 그것도 좋지. 바쁜데 두괄식으로 결말부터 제시하는게 좋죠. 결론부터 말하자면 지금은 역사상 최대 고평가 상태라는 것이다. 저자는 경고한다.

그리고 그동안의 비정상적인 상승은 왜 발생했는가? 원인은 2가지다. 코로나로 인한 유동성 확대 및 제로금리. 이게 하나도. 나머지 하나는 시장을 무시한 임대차 3법의 폐해이다. 역시 사람 생각하는건 거의 다 비슷한것 같다. 데이터를 들여다보지 않아도 원인을 짚어내는 것은 동일한 결과를 도출해낸다.

그러나 이게 중요한건 아니지. 저자는 상승과 하락 사이클을 보여주는데 이거 사실 지금이 꼭지라는 것을 체감하기 위해 보여주는 것이나 다름없다. 그리고 서울 아파트는 공급 부족은 맞는데, 역사적으로 공급이 부족했다고 항상 상승하거나, 공급량만을 가지고 아파트 가격을 전망하는 것은 위험하다는 의견을 낸다. 일부 동의하는 바이다.

제2장은 부동산 정책에 따른 부동산 시장 분석 편이다. 제2장에서 똘똘한 한 채에 사람들이 몰릴 수 밖에 없는 이유를 설명한다. 사실 이것도 굳이 빅데이터를 꺼내지 않아도 누구나 짐작 가능한 부분이다. 취득세, 보유세, 양도세까지 전부 다 올려 버리고 그것도 모자라 대출규제까지 조이고 있는데 어떻게 주택 수를 늘리겠는가? 세금을 뜯기며 다주택자의 길을 걷느니 차라리 똘똘한 한 채로 집중하고자 하는 수요가 급증한 것이다. 그리고 2022~2023 주요 부동산 정책. 본문에서는 1가구 1주택자 보유세 부담 상한 조정, 조합원 입주권 양도소득세 비과세 요건, 재개발/재건축을 통한 주택 공급 확대 방안 마련을 중심으로 이야기를 풀어 나간다. 2장도 1장과 마찬가지로 분량은 많지 않다.

이 책의 핵심은 제3장이라고 봐야할 듯 하다. 제3장은 전국 17개 시도 진단과 시도별 향후 전망이다. 대부분 이것 때문에 이 책을 읽는 분들이 많을 것이다. 저자는 부동산 시장이 침체할 위험성이 높은 지역과 아직 부동산 시장이 양호한 지역을 9가지 빅데이터를 통해 확인해보고 독자의 의사 결정에 도움을 주고자 한다. 개인적으로 공감이 가는 지수가 있는 한편, 그다지 의미를 못느끼는 지수도 있다. 9가지 지수는 다음과 같다. 매매/전세 시세 흐름, 전세 대비 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가 인덱스, 물가 대비 저평가 인덱스, 주택구매력지수, 전세가율, 매매/전세 숫급, 입주 물량 추이, 미분양 추이 이렇게 구성되어 있다.

많은 사람들이 가장 궁금해 할 서울을 예로 들면 9가지 빅데이터 중 미분양과 입주물량 추이만 양호할 뿐 나머지 항목들은 전부 부정적인 전망을 보여주고 있다. 여기에 제로 금리도 끝나가고 기준 금리는 이제 올리는 일만 남았으니 더더욱 암담하다 할 수 있다. 그러나 개인적으로는 두 저자의 분석은 당연히 깔끔하고 객관적이나 이런 데이터 외에도 상승을 전말할 수 있는 부분도 많다고 생각한다. 계속해서 보유세 이수 등으로 똘똘한 한 채는 선호될 것이며, 전세가는 지속적으로 상승해 매매가를 밀어 올릴 수 있기 때문이다. 아직까지 우리나라의 주거환경은 GDP에 비교하면 열악한 수준이라 할 수 있다. 내 개인적인 의견이긴 하지만. 어쨌든 데이터에 의존한 투자에 기대는 것이 기본적으로 옳은 방향이기는 하겠으나 각 항목의 흐름과 실제 집값과의 상관관계를 잘 따져봐야 한다. 그러기 위해서는 이 책을 잘 읽어보고 혼자만의 주요 데이터를 따로 정의하고 정리하면 제일 좋을 것이다.

제4장과 제5장은 빅데이터를 통해 유망했거나 유망할 지역을 훑어보는 것이다. 정확히 말하자면 제4장은 저자가 기존의 '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망'에서 유망한 지역으로 꼽았던 6개 지역의 결과에 대해 같이 리뷰해 보는 시간이다. 아니, 당연히 빅데이터로 꼽았으니까, 결과는 당연히 많이 올랐는데 앞으로도 상승여력을 가져갈 수 있을지를 본다고 하는게 더 적합할 것 같다. 제5장은 지역별로 종합투자점수를 줄 세워서 투자하기 좋은 지역을 손에 꼽아보고 같이 유망지역을 점쳐 보는 시간이라 할 수 있다. 그런데 여기서도 충격인게 전국 광역단체를 전부 다 합쳐도 종합투자점수 자체가 역대급 수준으로 낮다. 지금이 그렇게 투자를 하기에 상투란 말인지?... 사실 내가 체감하기에는 그 정도 수준은 아닌것 같은데...

이상으로 빅데이터 부동산 투자 2022~2023 대전망에 대한 리뷰를 마친다.

두 저자가 하고 싶은 말이 무엇인지는 확실히 알았다. 지금은 위험한 수준이라는 거.

그런데 아직 확신이 서지는 않는다. 예를 들어 빅데이터에서 제시한 9개의 항목들은 정말로 강하게 실거래가와 양 또는 음의 상관관계를 가지고 있는지 직접 확인해야 한다. 그리고 그 외의 변수들에도 항상 귀를 기울여야 한다. 또 물가 대비 저평가 인덱스, 소득 대비 저평가 인덱스 같은 경우에는 우리나라의 도시들만 비교할 것이 아니라 해외의 도시들과의 비교도 충분히 가능하리라 생각된다. 내 생각에는 해외가 더하면 더할것 같다는 생각이 든다. 지금도 중국을 비롯해 국외로 출장/파견 중인 친구들의 이야기를 들어보면 우리나라 집값은 아직도 싼편 같은데... 아무튼 그러하다. 책을 읽고 인사이트를 얻는 것은 좋은데 이를 그대로 받아들이기 보다는 본인만의 생각을 가미하여 한번 더 거르고 정제해서 이해하고 소화하기 바란다.