특정 부동산이 적정가격인가, 고평가 혹은 저평가되었는가 감을 잡는 방법 중 하나가 ‘대체비용‘을 계산해 보는 것이다. 해당 아파트의 대지지분에 토지가격을 곱하고 건축비를 대략이나마 추산해보면 그 대체비용이 나온다. 사실 이 방식은 ‘원가방식‘이라고 해서 부동산 감정평가에서 사용하는 감정평가 방법 중 하나이기도 하다. (79)
부동산 매수 매도 타이밍이 매번 오는 것도 아니다. 10년을 주기로 잡으면 반드시 매수해야 하는 시기는 고작 2년에서 3년 정도다. 최근으로 보면 2013년부터 2015년 초까지다. 내 매수 시기도 그 때 집중되었다. 매도 시기는 더 천천히 온다. 2000년대 이후 지난 17년을 놓고 봐도 반드시 매도해야 하는 시기는 2008년 단 한 번이었다. (87)
그리고 좋은 입지에 좋은 타이밍을 잡아 매수한 부동산은 더 큰 집으로 갈아탄다거나 혹은 가정사 등의 이유로 현금이 필요한 경우가 아니라면 다음 매도 시점이 올 때까지는 보유하라고 권하고 싶다. "웬만큼 올랐으니 팔고 현금화할까요?"라는 말을 간혹 하는데, 그렇게 확보한 현금을 명확히 쓸 데가 없다면 부동산이 아닌 다른 형태의 자산으로 보관해야 한다. 그런데 핵심 지역에 위치한 부동산만큼 수익성과 안전성을 함께 갖춘 자산은 드물다. 특히 지금처럼 인플레이션 발생이 눈에 보이는 시기에는 더욱이나 핵심 지역 부동산의 형태로 자산을 보유해야 한다. (87)
이처럼 한 동네가 여타 동네에 비해 비교우위를 갖는 단 하나의 속성을 꼽으라면 역세권도, 편의시설도, 학교도 아닌 ‘일반 사람들이 그 동네를 부촌으로 인식하는지‘ 여부다. 이 단 하나의 속성이 입지를 만드는 것이다. (99)
부촌의 이동은 여기서 시작한다. 단순히 내가 사는 동네가 낡아서 사람들이 떠나는 것만은 아니다. 나보다 한 단계 낮은 계층이라고 생각하는 사람들이 이웃으로 이사오기 시작하니 진짜 부자들은 이 사람들을 피해 또 다시 자신들만의 새로운 부촌을 찾아 떠나는 것이다. 많은 독자들은 이를 불편하게 볼 수 있겠지만, 이 또한 피터 홀이 뉴욕과 파리, 보스톤 등의 도시 확장 과정을 연구하며 발견한 ‘사실‘이며 자연스러운 인간의 본성이기도 하다. (101)
이렇게 1970년대부터 시작된 남하본능은 수지에서 막혔고, 이에 이후 개발된 동탄과 광교 등으로 이주한 강남사람들의 수는 제한적이었다. 그렇다면 그 이후에 이주한 강남사람들은 어디로 갔을까? 혹은 어디로 가고 있고 어디로 갈 것인가? 답은 ‘근처로 갔고, 근처로 갈 것이다‘다. 예전과 같이 강을 건너고 시도 경계를 오가는 이동은 사라졌다는 것이다. (107)
이제 부자들은 멀리 이동하지 않는다. 중세 유럽의 삼포제...처럼 단지의 노후화에 따라 부촌 인근을 옮겨 다니며 한남 용산과 서초, 성수를 잇는 ‘부의 트라이앵글‘ 안에서만 움직이고 있다. (111)
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