서울 재개발 투자지도

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

문 대통령이 부동산 정책의 실패를 인정했다. 그만큼 부동산은 우리의 삶을 옥죄어 온 것은 사실이다. 

내 집 마련도 어렵고, 부동산으로 재테크를 하는 것이 쉽지 않은 요즈음 다른 대안에 대해 생각해보지 않을 수 없다. 

아직 서울에 기회가 있을까? 저자는 '재개발'이 그 해답이라고 말한다. 

재건축과 재개발을 헷갈리기 쉬운데, 재건축은 주로 강남 지역을 위주로 주거 환경 등 인프라는 이미 좋으나 건축물에 해당하는 주거환경이 노후되어 정비하는 사업을 말하고, 재개발은 주택은 물론 기반시설까지 열악하여 동네 전체를 재정비하는 사업을 말한다. 

그래서 재개발 투자라고 하면 강남 이외의 지역을 투자 대상으로 말하는 것이다. 

재개발 조합원이 보유한 건물과 토지에 따라 분양 자격이 있을 수도 있고 없을 수도 있다고 한다. 만약 분양자격이 없으면 현금청산이 되면서 투자는 완전히 '꽝'이 되는 것이기 때문에 분양 자격이 매우 중요한 투자 포인트라고 한다. 

종전 조례와 개정된 조례는 분양대상자를 정하는 기준이 다르기 때문에 서울시의 경우 2010년 7/16 이후 최초 정비기본꼐획을 수립한 지역부터 새롭게 변경된 분양대상자 기준이 적용되고 있어, 개정 후의 조례를 보아야 한다. 

분양권 vs. 입주권

분양권이란 주택청약통장을 이용해 청약 후 당첨되면 향후 입주할 아파트를 받을 권리다. 

아파트에 청약해서 당첨되면 분양권을 얻게 된다. 분양권은 주택이 아니기에 취득세와 재산세 대상이 아니지만 양도소득세는 내야 한다.

2018년 1월1일 이후 양도하는 조정대상지역 분양권부터 50%의 단일 세율이 적용된다.

이전까지는 보유 기간에 따라 차등 세율이 적용되었지만, 규제 강화로 단일 50%로 강화된 것.  / 63쪽 

입주권은 재건축, 재개발 사업시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대신 공사 후 받을 새집에 입주할 수 있는 권리다. 

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서울 도심의 새 아파트 공급계획이 공공재개발 사업이다. 

도심에 새 아파트를 공급하려면 재건축, 재개발 정비사업이 가장 효과적이다. 특히 서울은 이 방법밖에는 없다. 

그러나 자칫 정비사업을 풀어준다는 잘못된 시그널을 줌으로써 투기 확산을 우려한 정부는 꼐속 주저했고 결국 재개발을 하지 않으면 안 되는 상황까지 내몰리고 나서야 공공재개발이라는 형식을 빌려 재개발 사업이 제대로 진척되지 않았던 8곳을 공공재개발 1차 후보지로 선정해 3천 가구를 추가 공급하기로 한 것. 

공공재개발이란 LH, SH 등 공공기관이 시행사로 참여한 사업이다. 

21년 공공재개발 1차 후보지로 선정된 8곳은 사업성 부족과 주민간 갈등으로 정비구역으로 지정되고서 평균 10년 이상 사업 진척이 없던 지역들이다. / 81쪽

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p82에 서울시의 공공재개발 사업 후보지 지도가 소개되는데, 이렇게 서울 시내에 재개발 사업이 진행되는 곳이 많은 줄 몰랐다. 

이 지역은 단순 용적률만 120%로 늘려줄 것이 아니라 분양가상한제 제외, 인허가 절차 간소화 등 인센티브를 제공할 계획이라고 하니 매우 매력적이다. 

4장에서는 서울의 재개발 대상 지역이 소개된다. 거여 마처 뉴타운, 노량진 뉴타운, 흑석 뉴타운, 이문, 휘경 뉴타운, 수색, 증산 뉴타운이 소개된다. 

그 외에도 재개발과 관련된 모든 정보와 규제들이 자세하지만 쉽게 소개되고 있다. 

아파트 투자가 더이상 재테크의 수단으로 매력이 없다고 여겨졌는데, 재개발이라는 기회가 있다는 점을 알게 되었고, 무엇보다 재개발도 공부가 필요할 것 같다. 

이 책이 재개발 투자와 관련한 좋은 길잡이가 되어줄 것이라 생각한다. 

[출판사로부터 책을 제공 받아 주관적으로 작성하였습니다]