부자의 계산법

부자의 계산법 - 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩까지 돈 되는 부동산 ‘엑셀 수익계산기’로 PICK!
민성식 지음 / 진서원 / 2019년 9월

대한민국에서는 부동산 투자를 하지 않고 부자가 되는 것은 거의 불가능하지 않을까?

KB경영 연구소에서 발간하는 <한국 부자 보고서>에 따르면 한국 부자를 '10억원 이상 금융자산(예적금, 보험, 주식, 채권 등)을 보유한 개인으로 정의하고 있다고 한다. 그리고 2018년 기준 한국 부자들의 자산 구성은 부동산 53.3%, 금융 42.3%의 비율을 나타낸다고 한다.

부자를 가르는 기준은 금융자산이지만, 부자들의 포트폴리오는 부동산 자산이 더 큰 비중을 차지하는 것이다. / 28쪽 참고

공적부자의 대표주자, 기관투자자

부자가 되기 위해서는 부자들의 자산 포트폴리오를 연구하고, 투자 방식을 살펴보는 것도 중요한데, 이 책은 개인 부자, 즉 '사적 부자'보다도 '공적부자(법인 형태로 투자하는 주체들)'의 투자 방식에 초점을 두고, 그들의 투자법에 대해 살펴본다.

공적부자란, 은행, 보험사, 각종 기금을 운용 관리하는 국내외 연금이나 공제회같은 기관투자자들을 말한다.

그리고 공적부자의 대표주자는 바로 직장인들의 월급 상당한 부분을 원천징수해가는 '국민연금'이다.

이 국민연금의 투자 보고서를 살펴봐도 부동산 투자 비율이 점점 높아지는 추세다.

부자의 숫자감각은 수익률에 집중된다

사적부자들과 공적부자들의 공통점은 숫자감각이다. 그리고 공적부자들은 투자 검토부터 의사결정까지 매 단계마다 전문가의 조언을 적극적으로 구하며 이때 감정평가사와 회계사의 컨설팅 보고서를 참고로 한단다.

여기서 눈여겨봐야할 부분이 그 전문가들이 수익률과 각종 비용을 따져보는데 대부분 엑셀을 이용한다는 것이다.

그리고 그 전문가들이 사용하는 엑셀 양식, 공식들을 우리 개인들도 투자에 적용해볼 수 있다는 점이다.

여러 최악의 상황들을 미리 예측하고 이에 대한 대비책을 마련해놓는 것도 현명한 방법인 것 같다. 만약의 경우 시뮬레이션을 다 해보는 것이 바로 민감도분석이라고 한다.

개인적으로 투자를 할 때는 머릿속으로만 상상해보던지, 여러 리스크들에 대해 아예 생각하지 못해서 실제 위험이 되는 상황이 발생했을 때 당황하고 손해를 보는 경우가 많을 것이다. 그런데 이렇게 전문 투자가들처럼 최악의 상황들을 미리 예측해보고, 각 상황에서 어떻게 대처해야할지, 손실을 줄이는 방법을 미리 생각해둔다면 개인적으로도 매우 도움이 될 듯하다.

 

기관투자자들은 투자를 할 때도 목표를 수치화한다. 목표 수익률을 정하고, 이에 기반해 의사결정을 하기 때문에 기준이 명확하고, 리스크를 예방할 수 있다.

부동산 투자 체크리스트

 

요즘 토스나 카카오 등에서 어렵지 않게 접할 수 있는 부동산 펀드 투자 상품들을 볼 수 있다. 예금이나 적금보다 리스크는 크지만 훨씬 큰 수익률을 노릴 수 있기 때문에 많은 일반인들도 이용하는 투자 상품이다.

그런데 무작정 수익률이 높다고 다 좋은 것이 아니라, 나름의 기준으로 투자여부를 결정해야 할 것이다. 이 때 참고하면 좋을 투자 체크리스트도 수록되어 있어 참고할 수 있겠다.

기관투자자들의 투자시 투자 노하우를 개인투자에 적용할 수 있도록 간단하게 엑셀 공식과 양식들, 또 고려사항들을 배울 수 있어 유용했고, 전문성을 갖기 어려운 일반인들이 보다 명확한 기준으로 부동산 투자를 할 수 있도록 지침들을 소개하고 있어 나중에 자금을 가지고 실제 투자를 실행할 때에도 개인적으로도 이 책의 활용도가 높을듯하다.