부자아빠와 부동산

매달 현금이 들어오는 수익형 부동산 투자
심형석 지음 / 박영률출판사 / 2004년 8월

부동산 대출액과 아파트 가격의 상승은 비례한다. 시행사(디벨로퍼)는 프로젝트성 기업으로 끝나면 없어진다. 그들은 토지매입, 시공사 선정, 건축허가등의 일을 한다. 분양사는 분양만 대행하는 회사이다. 1층은 공개경쟁입찰 하고 나머지 층은 선착순 수의계약 한다. 상가 1층은 토지가격과 비슷하다. 단지내 상가는 세대당 0.3평정도가 투자의 적정규모이다. 패션몰에서 아웃렛으로 빌딩형에서 스트리트형으로 바뀐다. 수익형부동산이란 income producing property로 주거형과 대치되는 개념이다. 수익형 부동산은 상가 등 상업용과 오피스 빌딩 등의 업무용으로 나뉜다. 부동산 금융은 공급자를 위한 개발금융과 담보대출 등의 수요자 금융이 있다. 새로 분양되는 부동산의 20%는 대체수요이다. 상가의 1층과 3층은 3배이상 차이가 난다. 상가는 공용면적이 넓어야 손님이 돌아 다니기 쉽다. 부동산 투자신탁은 개발형이고 CR리츠는 임대형이다. 수익률은 상가는 8~9%, 오피스텔은 7%정도다. 1차 상권은 5백미터 정도다. 핵점포 key tenant 가 있어야 고객흡입이 가능하다. 백화점과 영화관등이 그 예이다. 미국 쇼핑센터의 주차장은 매장 면적의 2~4배이다. 주차장 끝에서 최초의 점포가 120미터를 넘어서는 안 된다. 보행속도는 초속 1.5미터로 도로에 접한 면적이 4~5미터라면 고객에 노출되는 시간은 3초 정도다. 매출은 통행명수 * 내점율 * 1인당 구매 객단가로 구할 수 있다. 수익형 부동산의 유인책은 저금리와 고령화 사회이다. 분양관리는 대부분 임대알선이지만 매출액에 따른 수익배분형도 있다. 랭키닷컴에서 1천등 내이면 사이트 자체로 사업수행이 가능하다.

대체로 얻어들을 수 있는 정보는 위와 같다. 책은 수익형 부동산에 집중하여 이해하기 쉽게 잘 쓰여졌다. 창업을 기획하는 사람은 책의 부록에 집중하라. 종자돈이 만만하지는 않겠지만 부자아빠가 한 조언에 관심있는 독자라면 이 책이 그 매뉴얼이 될 수도 있을 것이다.