부동산 경매, 이 책으로 정복하기

부동산 경매 무작정 따라하기 - 남들보다 싸게 내 집 마련하는 법부터 든든한 임대 수익 만드는 투자 전략까지!, 2026 개정판 ㅣ 무작정 따라하기 시리즈
이현정 지음 / 길벗 / 2026년 1월

* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.

001. 경매 공부가 곧 돈 공부다!

경매 공부는 부동산의 가치를 파악할 수 있는 능력을 키우는 일입니다. 또 경매를 하면 사람과 사람 사이의 문제를 해결하는 민법부터 세법, 공법까지 법률에도 해박해집니다. 게다가 억지로 하는 공부가 아니라 필요에 의한 공부라 머리에 쏙쏙 들어옵니다.

p.30

004. 경매 과정 한눈에 살펴보기

경매 신청 접수 및 경매개시결정	- 현황조사서 : 집행관 사무원 등을 보내 현황조사서를 만듭니다. - 감정평가서 : 감정평가서의 감정가는 근래 거래가와 인근 거래 사례 등을 분석해 만든 부동산 가격입니다. - 매각물건명세서 : 입찰자가 매각 물건에 대한 중요 정보를 알 수 있도록 그 내용을 기록한 문서를 말합니다.
2. 배당요구의 종기 결정 및 송달	- 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 정하고 배당요구종기일을 공고합니다. - 법원은 경매 진행 과정을 이해관계인들에게 우편으로 계속 알려주는데, 이것을 '송달'이라고 합니다.
3. 입찰	- 경매기일이 되면 관할법원에서 경매가 진행됩니다.
4. 낙찰
5. 배당	- 낙찰 후 일주일이 지나면 매각허가결정이 납니다. - 별다른 문제가 없다면, 낙찰 후 4주 전후로 잔금납부일이 정해집니다. - 잔금납부일로부터 약 4주 후 배당기일이 정해집니다.
6. 명도	- 명도란 해당 물건을 점유하고 있는 집주인 혹은 임차인에게 최종적으로 물건을 넘겨받는 것을 말합니다.
7. 수익 실현

pp.43~49

014. 내게 맞는 단계별 경매 무작정 따라하기

초급자 (경매 초보자를 위한 무작정 따라하기 코스)

1단계 : 목표 설정 - 내 집 마련? 시세차익? 임대수익? 목표가 없다면 목표부터 정하세요.

2단계 : 권리분석

3단계 : 현장답사 - 실제 현장에 가기 전에 인터넷조사를 먼저 해야 합니다.

4단계 : 법원 입찰

5단계 : 잔금 납부 - 본인의 소득과 신용도를 파악하고, 입찰 전에 잔금 준비 계획을 미리 세워둡니다.

6단계 : 명도 - 법과 대화로 점유자에게 명도받습니다.

pp.118~119

018. 배당 순위를 알면 경매가 쉬워진다

0순위 : 경매를 신청한 채권자가 이 비용을 미리 내는데, 이를 '경매실행비용(경매 신청비용 + 예납금)'이라 하고, 0순위로 가장 먼저 배당합니다. (낙찰가의 2~5%정도입니다.)

1순위 : 필요비(집을 보존하기 위해 드는 비용), 유익비(집의 가치를 높이기 위해 드는 비용)

2순위 : 근로자의 임금채권, 소액임차인을 위한 최우선변제권

3순위 : 당해세(그 물건에 대한 세금)

4순위 : 우선변제권

5순위 이하 : 2순위로 받은 임금 외의 임금채권, 퇴직금 / 저당권보다 순위가 늦은 국세, 지방세 / 산업재해보상금, 건강보험금, 연금보험금 등 각종 공과금 / 우선변제권이 없는 가압류채권, 일반채권, 과태료.

pp.145~148

022. 난이도 중 - 임차인이 있는 집은 대항력 확인!

법률에서 대항력은 '임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장하며 버티는 힘'을 말합니다.

법률상의 대항력과 경매에서의 대항력은 의미가 조금 다릅니다. 「주택임대차보호법」에서 대항력은 전입신고를 한 모든 임차인에게 있습니다. 하지만 경매에서는 '말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인'만을 대항력 있는 임차인(선순위임차인)이라고 하며, 이 임차인은 법원배당으로 받지 못한 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있습니다.

이렇게 강력한 대항력은 아주 간단하게 만들 수 있습니다. 이사 후 전입신고를 하고 확정일자만 받으면 되니까요. 임차인이 이사를 하고(인도), 주민센터에 전입신고를 하면(전입), 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.

p.177

026. 난이도 중 - 임차인이 있는 집 권리분석하기

- 임차인이 있는 물건은 세 가지만 확인하자

말소기준권리 / 임차인의 대항력 / 배당 순위

p.205

031. 현장조사 ① - 무조건 보고 와야 할 필수 리스트

전입세대열람원 발급에 필요한 신분증 / 간편한 복장과 편한 신발 / 공인중개사 방문은 점심시간 이후나 오후 시간 추천 / 가능하면 대중교통 이용 / 주변 환경 확인 필수 / 이웃들로부터 얻는 정보 / 건물 외관 확인(건물 외벽, 창틀, 발코니 상태) / 우편물 확인 / 현관 확인 / 필요시 실내 확인 / 지역주민센터에 방문하여 전입세대열람하기

pp.255~261

이현정, <부동산 경매 무작정 따라하기> 中

+) 이 책의 제목에서도 예상할 수 있듯, 이 책은 부동산 경매에 대해 전혀 모르는 초보자들을 위해 경매의 전 과정을 상세하게 풀이하며 현실적으로 담아냈다.

저자는 부동산 경매 공부가 부동산의 가치를 파악하는 눈을 길러준다고 조언한다. 그리고 이 책을 읽으면 왜 그렇게 말했는지 충분히 이해할 수 있다.

우선 저자는 경매 물건의 종류, 경매 과정, 경매의 목적, 준비해야 할 자금 명목, 경매 물건 검색 및 관련 정보 사이트 등을 설명한다.

그리고 부동산 등기부등본을 통해 권리분석하는 방법을 가르쳐준다. 배당순위, 말소기준권, 전세권, 임차인 대항력 등의 개념들을 풀이하고 자세하게 분석한다.

또한 사전조사와 현장조사 시 유의할 사항과 준비사항 등을 언급하고, 다양한 사례를 통해 법원 입찰 과정을 보여준다. 낙찰 후 필요한 자금 준비를 위해 대출 방법 및 금액과 부동산 세금 항목 및 금액 등을 논의한다.

마지막으로 원활한 명도를 진행하기 위한 대화법과 법적 기술을 알려주고, 부동산 매매를 고려한 예산별 인테리어 방법 및 홍보 등의 판매 전략을 제시한다.

경매가 무엇이고 어떻게 진행되며 각 단계별로 어떤 점에 중심을 두어야 하는지 총 57개의 항목으로 구성해 구체적으로 설명하고 있는 책이다.

또한 각 항목별로 난이도를 표시해 초보자와 중고급자 모두에게 특별히 눈여겨볼 부분이 어딘지 판단할 수 있도록 돕고 있다.

경매에 관한 방대한 정보를 체계적으로 정리하고 분석해 부동산 경매 초보자들에게 큰 도움이 되는 책이라고 생각한다.

목적에 맞는 물건을 검색하는 방법부터 권리분석, 사전조사와 현장조사, 입찰과 낙찰 그리고 명도 등을 단계별로 담고 있어서 경매 실용서로 활용하기 좋다.

도표, 사진, 지도 등을 이용해 여러 사례들을 분석하고, 경매 용어와 절차를 제시한 후에는 그 개념을 이해하고 있는지 문제와 정답으로 실어 이해를 돕는다.

말 그대로 부동산 경매를 무작정 따라하기에 적합한 책이라고 느꼈다. 더불어 저자가 처음 언급했듯이 이 책을 읽으면 부동산의 가치를 파악할 수 있는 능력을 기른다는 말에 동의한다.

부동산 등기부등본을 보는 눈도 기를 수 있고, 경매와 관련한 법적 용어는 물론 부동산 매매 시 알아야 할 필수사항도 배울 수 있어서 효율적인 책이라고 생각한다.

부동산 권리분석 방법을 배우고 싶은 사람, 부동산 경매에 관심이 있는 초보자, 부동산 경매를 체계적으로 배우고 싶은 사람, 부동산 매매 및 전월세 거래를 안전하게 하고 싶은 사람 등에게 추천한다.