부동산 투자 방법 현장감 있게 배우기

2024 결국은 부동산 - 23인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트 ㅣ 결국은 부동산
올라잇 칼럼니스트 23인 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월

어떤 이유로든 공급이 줄면서 공급 부족 물량이 누적되면 점차 전세가가 오르고 전세가율이 높아지면서 갭투자하기 좋은 시장이 만들어진다. 바로 이 시기가 서울과 수도권에서 갭투자하기 가장 좋은 때인 것이다.

p.36 신현강, [갭투자, 본질을 알면 기회가 보인다]

앞으로 일정 기간은 금리가 더 영향을 미칠 수도 있습니다. 경기 침체나 돌발 리스크에 의해 시장이 휘청거릴 수도 있습니다. 그러나 장기적으로 본다면 자산의 가격은 늘어난 화폐량만큼 높아질 수밖에 없습니다.

최근 주택시장에 대한 여러 말들이 있습니다. 아쉬운 점이 있다면, 하락을 이야기할 때 늘어난 화폐량에 대한 고려도 있었으면 하는 것입니다. 화폐량의 증가는 물가를 움직이고 그 물가엔 주거비도 포함됩니다.

p.61 트루카피, [짜장면과 치킨 그리고 아파트]

청약제도의 역사를 다 알 필요는 없으나 흐름을 파악해두는 일은 매우 중요하다. 2016년부터 전매 제한 강화, 1순위 자격 요건 강화, 무주택자 당첨 비중 확대 등 조건이 점점 더 까다로워지면서 실수요자에게 유리한 방향으로 변화되었으나, 2023년부터는 85m 이하 추첨제 부활, 1주택자의 기존 주택 처분 의무 폐지, 무순위 청약 시 무주택, 거주지 요건 폐지 등 조건 다시 완화되어 2016년 이전으로 돌아간 느낌이다.

p.75 정지영, [2024년 시작된 청약 대반전, 바뀌는 청약제도 완전분석]

• 정비사업 옥석을 가리는 3가지 기준

- 사업성 : 일반분양 세대수가 많은 것 / 현재 용적률은 낮을수록, 미래에 받을 용적률은 높을수록 좋다(용적률 : 대지면적에 대한 연면적 비율) (연면적 : 전체 건축물 바닥면적의 합)

- 좋은 입지

- 주민들의 분담금 납부 능력

pp.114~123 김제경, [2024년 재개발, 재건축 투자, 옥석을 가리는 3가지 키워드]

• 2024년 투자자별 포지션

- 무주택자 : 평소 눈여겨봤던 지역의 매물이 (감당할 수 있는) 최저가로 나오는지 점검하라

- 1주택자 : 일시적 2주택 비과세 조건(대체주택 포함) 활용

- 다주택자 : 대출의 원금 상환을 다른 주택의 전세금 등으로 상환 후 안정적 고정지출 관리 / 물건의 수를 늘리기보다 세금관리와 고정지출에 주의할 것

- 은퇴(예정)자 : 실제 임대수익 대비 세금 비율 체크할 것 / 확정되지 않은 광고성 수익률에 현혹되지 않을 것

p.319 김서준, [상승하는 건설 비용, 갓성비 건물리모델링 방법]

• 상급지 갈아타는 방법

- 일시적 2주택 비과세(연속 가능) : 종전 주택을 취득한 후 1년 후에 신규주택 취득할 것 / 종전 주택 최소 2년 이상 보유할 것. 단 취득 시 조정이었다면 2년 거주 / 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택을 매각할 것

- 종전 주택+분양권/입주권

- 정비사업과 갈아타기

- 초기 재개발 및 주택임대사업자 활용법

pp.432~433 박민수, [상급지 갈아타기에 필요한 4가지 절세법]

효율적인 부의 이전을 하기 위해 가장 먼저 무엇을 인지해야 할까? 바로 '10년 주기 증여 설계'다.

증여재산공제액이 최초 증여 후 10년마다 초기화되므로, 10년의 주기를 최대한 활용해 긴 호흡으로 부의 이전 절세 플랜을 계획하는 것이 가장 기초이자 핵심이다.

pp.459~461 이장원, [증상 없는 전염병, 상속을 대비해야 하는 이유]

올라잇 칼럼니스트 23인, <2024 결국은 부동산> 中

+) 이 책은 2024년도 부동산 시장 전망을 기본 틀로 정하여, 23명의 부동산 투자 전문가들 각자의 견해를 칼럼 형식으로 작성해 엮은 것이다.

정부의 계획과 정권의 성향을 분석하여 부동산 투자 지도를 예측하고, 갭투자는 물론 재개발과 재건축 투자의 기회에 대해 논의하며, 지식산업센터, 상가 및 빌딩, 토지 등의 투자 방법에 대해서도 이야기한다.

한 사람이 작성한 글이 아니라 여러 전문가들의 글을 모은 것이라 관심 있는 분야와 필요한 부분을 중점적으로 읽어볼 수 있다. 또 전체적으로 2024년 부동산 시장이 어떨지 예상하며 투자를 준비하는데 도움이 된다.

여타 부동산 서적과 달리 부동산 투자와 관련된 다양한 경로를 소개하고 있어서 새로운 방향을 접해보는데 유익하다고 생각했다. 예를 들어 건물리모델링 방법이나 자투리 토지 투자, 도시행정 정책 바탕으로 한 구도심과 신도심의 핵심 투자, 보상 투자, 지식산업센터 투자 등이 그것이다.

개인적으로는 2024년 부동산 전망을 정책 별로 나누어 관련 지역과 매물 증감 등을 예상하고, 과거 부동산 가격의 동향을 분석하여 미래를 조망하는 부분에서 배운 점이 많다.

또한 화폐의 가치를 함께 고려해서 주거비의 상승과 하락을 설명해야 한다는 의견과 보상 투자의 사례를 소개한 부분도 신선했다고 생각한다.

꼭 2024년에 한정하여 이 책을 읽기보다 향후 2~3년 동안 부동산 투자 계획을 세우고 관련 분야를 공부하는데 활용해도 되리라 판단했다.

더불어 시기를 떠나서 다양한 루트로 부동산에 투자하는 경험을 구체적인 사례로 확인할 수 있어서 현장감 있는 강연을 들은 느낌이었다. 그래프, 도표, 사진 등 시각적인 자료를 충분히 활용하고 있기에 읽기에 부담감이 적은 책이었다.

* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.