부동산 경매 초보자들을 위한 책

청약보다 쉬운 아파트 경매 책
이장원.김진구 지음, 정상열 감수 / 원앤원북스 / 2023년 6월

• 주식보다 부동산에 투자가 활발한 이유

- 일반적으로 부동산은 가격 변동성이 적어 안전자산으로 여겨진다. 반면 주식은 경제 상황, 통화정책에 따라 급변하기 때문에 위험자산으로 보는 경우가 많다.

- 부동산은 주식보다 대출을 활용하기가 상대적으로 쉽다.

- 부동산은 레버리지를 적절히 활용할 수 있다.

pp.24~25

• 2023년 경매시장에서 매물은 증가, 가격은 하락 중

- 낙찰률 : 경매물건 수와 대비해 낙찰까지 이어진 건에 대한 비율

- 낙찰가율 : 감정가 대비 낙찰가의 비율

- 낮은 낙찰률과 낙찰가율 : 경매시장에서 수요와 공급이 무너졌음을 의미. 경매물건의 건수는 증가하나 경매 참여자는 늘어나지 않고 있어서 낙찰가율과 낙착률이 모두 줄어드는 것.

pp.28~30

• 매각물건명세서를 통해 간단한 권리분석 접근틀 확인하기

먼저 최선순위 설정일자와 전입신고 일자를 비교해 둘 중 빠른 권리가 무엇인지 확인한다.

만약 전입신고가 빠르다면 배당요구 여부, 확정일자, 보증금, 인수되는 권리 순으로 확인하자. 전입신고가 빠르기 때문에 임차인이 우선순위가 된다. 임차인이 배당요구는 했는지, 확정일자는 받았는지, 보증금이 얼마인지 등을 확인해야 하고, 배당요구를 했다면 보증금을 다 받는지도 확인해야 한다.

이렇게 하는 이유는 전입신고가 최선순위설정보다 빠르다면 결국 임차권에 대한 것을 내가 인수해야 하기 때문이다.

pp.37~38

• 부동산 경매의 장단점

장점	단점
1) 시세보다 저렴하다.	1) 입찰금을 잃을 수 있다.
2) 법원이 보증하기에 안전하다.	2) 권리관계가 복잡하고 어려운 물건이 있다.
3) 자금조달계획서 제출 의무가 없다.	3) 소유자 또는 임차인이 권리가 없음에도 버티는 경우가 있다.
4) 경락잔금대출은 다른 대출에 비해 잘 이루어진다.
5) 토지거래허가구역, 투기과열지구에서 이점이 있다.

pp.73~79

• 입지분석은 손 임장부터 철저히 하자.

경매를 통해 구매하려는 부동산이 위치한 지역이 어떠한 가치를 가진 줄 알아보아야 하는 것이다.

따라서 직장, 교통, 학군, 환경, 공급량 등의 기준을 통해 그 지역이 가진 가치를 객관적으로 분석해보아야 한다. 이러한 분석은 직접 지역을 방문하지 않고도 앱과 웹 검색을 통해 충분히 찾을 수 있으며, 이를 '손 임장'이라고 부른다.

p.123

임차인 권리분석이란 경매 부동산에 임차인이 거주하고 있는지, 임차인이 있다면 경매 이후 임차인이 계속 거주할 수 있는지, 임차인의 전세보증금을 내가 인수해야 하는지 등을 따져보는 것을 말한다.

• 임차인에게 부여된 세 가지 권리 (주책임대차보호법)

- 대항력 : 임차 주택이 경매 등으로 소유권이 이전되더라도 임차인이 제3자에게도 대항할 수 있는 권리

- 우선변제권 : 후순위권리자나 기타 일반 채권자보다 임차보증금을 먼저 배당받을 수 있는 권리

- 최우선변제권 : 우선변제권 요건을 갖추지 못하더라도 일정 금액까지는 최우선으로 배당받을 수 있는 권리

pp.203~211

• 입찰가 산정을 위한 시세 확인 방법

KB부동산 / 한국부동산원 / 국토교통부 실거래가 공개시스템

pp.242~245

이장원, 김진구, <청약보다 쉬운 아파트 경매 책> 中

+) 이 책은 2023년 부동산 경매 시장을 기회로 보고, 경매로 내 집을 마련한다는 목적을 정해 다양한 경매 관련 개념들을 담고 있다. 경매가 무엇인지, 어떤 절차를 거쳐서 이뤄지는지, 권리분석이란 어떻게 하는 것인지 등을 설명한다.

그리고 손 임장과 현장 임장 진행 과정을 제시하고, 경매 권리 분석을 항목화하여 구체적으로 풀이한다. 더불어 법원 입찰 과정을 처음부터 마지막까지 단계별로 보여주며, 입찰가 산정을 위한 시세 확인 방법과 경락잔금대출 방법도 조언하고 있다.

사람들이 보통 경매로 집을 얻었을 때 어렵고 힘들게 생각하는 인도 및 명도 과정에 대해 현명하게 대응할 수 있는 법적 절차와 방법도 이야기한다.

마지막 부분은 전세금을 돌려받지 못한 사람들을 위해 전세금을 반환받기 위한 절차와 임차보증금을 지키기 위해 어떻게 해야 하는지 현실적으로 알려준다.

이 책은 기본적인 경매 관련 용어를 자세하게 설명하고 경매의 장단점도 함께 수록했다. 이는 독자로 하여금 필수적으로 공부해야 할 부분과 주의해야 할 부분을 분명히 제시하는 것이라고 생각한다.

권리분석 등의 과정을 구체적 사례로 든 것은 그만큼 읽는 이로 하여금 현실적인 연습과 공부가 동반되어야 함을 강조한 것이라고 느꼈다.

각 장의 마무리 부분에서는 경매관련 사례를 제시한다. 그 부분에서 경매사건 조회, 입지분석, 권리분석, 시세분석, 경매 결과 등이 구체적으로 수록되어 있어서 경매의 과정을 한눈에 볼 수 있다.

전체적으로 도표, 그래프, 사진, 지도, 법적 조항 등의 보조자료를 활용하고 있기에 이해하기 쉽고 신뢰감이 생긴다. 변호사와 세무사인 저자가 이 책을 작성하면서 경매 도전 초보인 사람들에게 도움이 될만한 내용을 꼼꼼하게 담아낸 책이라고 생각했다.

또 반대로 자신이 살고 있는 집이 경매로 넘어가서 곤란한 상황에 처한 임차인들도 자기 권리를 어떻게 지킬 수 있는지도 배울 수 있는 책이라고 생각했다.

부동산 경매에 관심이 많은 초보자들에게 교과서적인 책이라고 느낀다. 한 번에 읽고 판단하기 보다 경매에 도전하면서 필요한 부분을 여러 번 살펴보면 많은 공부가 되리라고 생각한다.

* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.