NPL 경매 투자와 아파트 투자에 대한 방법과 사례

부동산 투자로 슈퍼리치 건물주 되어 세계일주 간다 - 드림워커로 자본주의에서 승리하는 방법
홍성준.이영환 지음 / 지식과감성# / 2023년 1월

재산권 확보가 되지 않는 투자는 처음부터 하지 않는 편이 좋다.

필자는 높은 수익률의 투자를 하기보다는 연 20% 수익이 나더라도 담보가 있는 재산권 투자를 선호한다.

투자는 보관 대출같이 내 차가 팔릴까 채무자가 먼저 전화하는 투자를 해야 한다. 돈 받으러 쫓아다닐 일이 없어야 제대로 된 투자이다.

금융권에서 담보대출할 때처럼 냉정한 재테크를 해야 한다. 자기 명의로 된 투자를 한다면 경매로 넘어간다고 하더라도 투자금과 수익금을 건질 수 있는 투자를 해야 한다. 공부도 하고 자기 계발을 하지 않고 남의 말만 믿고 투자해서 돈을 잃으면 안 된다.

pp.28~29

• NPL 경매 투자

무수익여신 Non performing Loan, NPL 부실대출금과 부실지급 보증금을 합친 개념으로 금융기관이 빌려준 돈을 회수할 가능성이 없거나 어렵게 된 부실채권을 의미한다.

부동산을 매입하기 위해서 다량의 돈을 금융사에서 빌리고 이 돈을 제대로 갚지 못하게 되면 금융사는 손해를 보게 된다. 그리고 이런 손해를 미연에 방지하기 위해서 금융사는 부동산을 매입할 목적으로 돈을 대출하는 경우에 한해 근저당권을 설정한다. 이 근저당권은 연체가 지속될 경우 발동되어 부동산의 경매 요청 권한을 갖게 된다.

금융회사는 부실채권을 개인에게 팔 수 없도록 2016년 법이 개정되면서 부실채권들을 묶어서 자산유동화 회사에 매각하게 된다. 그리고 경매로 넘어온 물건을 보면 근저당권자가 금융사가 아닌 대부 업체로 되어 있는 경우를 보게 된다. 바로 이런 것이 우리가 말하는 부실채권 물건이라고 이해를 하면 된다.

pp.44~45

• NPL 투자의 장점

1. 숙박시설, 토지, 상가, 공장은 후에 매각할 때 얻는 매매 차익과 근저당권 배당금으로 얻는 수익이 높다.

2. 부동산 양도 절세가 가능하다.

3. 현금 유동성 흐름이 빠르고 짧은 기간에 얻는 수익이 크다.

4. 주택에 포함하지 않으면 현재의 부동산 정책 규제에 상관없는 투자 방법이다.

5. 레버리지 활용으로 적은 자기자본 수익이 창출된다.

• NPL을 매입하기 위해서

1. 유동화 회사 유암코, 대신 F&I, KB자산운용에서 거래한다.

2. 경매 물건 중에 유동화 회사로 채권자가 변동된 물건을 거래한다.

3. 저축은행, 새마을금고 등 제2금융권의 부실채권을 대위변제로 구입할 수 있다.

pp.54~55

• 부동산 투자 시 필요한 사이트

-토지이음

-서울도시계획포털: 지구단위계획 열람, 각종 고시정보와 건축심의 자료

-부동산플래닛 : 노후도 확인

-마이홈 : 임대주택을 유형별로 파악 가능, 임대료

-인터넷등기소 : 통빌라 주인, 토지주 확인

-렌트홈 : 등록 임대주택 지도로 조회 가능

-스마트서울앱 : 일조권, 조망권 관련 조회 가능

-정비사업 정보몽땅 : 클린업 시스템 관련 사이트

-네모 : 상권, 임대료 등 근생 관련 정보 사이트

-등기정보광장 / LH 가로주택정비사업 사업성 분석 서비스 / 실거래가 공개시스템 / 국가공간정보포털 / 세움터

pp.146~147

• 향후 유망한 부동산 투자 전략

-타운하우스 택지 개발 : 고덕국제화 신도시, 평택 브레인시티 등

-대기업 증권사 에쿼티 브릿지 투자

-토지 개발 : 화성, 평택, 안성 등

-아파트 재개발(신통기획, 모아타운, 상생타운) : 부산, 대구, 대전, 인천, 수원, 성남, 안양 등

pp.276~294

홍성준, 이영환, <부동산 투자로 슈퍼리치 건물주 되어 세계일주 간다> 中

+) 이 책은 부동산 투자로 성공한 저자들이 부동산 투자를 전략적으로 하는 방법을 설명한다. 특히 NPL 경매 투자, 아파트 투자 등을 중심으로 언급하고 있다. 각 분야 별 투자의 종류와 사례, 효과, 장점, 세금, 대출 전략 등을 구체적으로 이야기한다.

이 책에서 강조하는 것은 구체적인 목표를 세워서 투자 정보를 찾고 공부하며 돈을 버는 시스템을 구축하라는 점이다. 꼭 부동산 투자 외에도 우리가 인생을 살면서 꿈을 갖고 계획을 세워 적극적으로 사는 것이 중요하다고 말한다.

부동산 투자에 앞서 목표를 세우고 능동적으로 정보를 찾으며 관련 분야의 강연을 듣거나 사람들을 만나 소통하는 자세도 필요하다고 한다.

이 책에서는 투자에 성공한 다양한 사례를 구체적으로 제시하고 있는데, 부동산 투자를 처음 하는 사람들은 그 과정이 어땠는지 확인할 수 있어서 도움이 된다. 투자에 관한 내용도 유익했지만 건축 시행과 건축 시공 과정을 세세하게 설명하고 있기에 효율적이다.

부동산 세금 및 법률, 그리고 대출 종류와 금융 흐름도를 언급할 때 도표화하여 정리해 주기에 필요한 부분을 찾아 판단하기 편하다. 책 전반에 걸쳐 사진과 그림, 도표, 그래프 등을 이용하여 설명하기에 이해하기 쉽다.

이 책을 통해 처음으로 NPL 투자가 무엇인지 알게 되었다. 물론 전문가와의 상담이 필수겠지만 부동산 투자, 특히 경매 투자와 관련해 새로운 점을 배운 것 같아서 유익했다.

* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.