빌딩을 구입하게 되기까지의 노력을 보여준 책

99보다 1 - 부동산 투자의 허들을 넘자
김형민 지음 / 열아홉 / 2023년 5월

이 책에서 가장 중요하게 언급할 것은, '내 돈의 지배권을 가지라'라는 것이다.

즉, 수익용 부동산 투자자들이 자칭 전문가들의 감언이설에 놀아나 본인 자금의 통제권을 그들에게 내주는 우를 범하지 않고, 본인의 자금을 안심할 수 있는 곳에 투자하고 이를 통해 수익을 만들어 가는 과정에 도움을 주고 싶었다.

p.33

주관식 시험은 그 과목을 책의 목차에 맞추어 체계적으로 가지 치듯 정리하면, 줄기의 어느 부분이 문제로 출제되었는지가 머릿속에 정리되어 있어 책을 안 보고도 목차를 손으로 술술 쓸 수 있을 정도가 될 것이다.

객관식 시험은 굳이 주관식 시험과 똑같이 공부할 필요는 없으므로 기본서를 한 권 정해 계속 반복해 읽으면 된다. 종합모의고사 문제를 5-10회 정도 찾아서 오답 노트 형식으로 기본서에 옮겨 적는다면 웬만한 객관식 시험은 합격할 거라 본다.

나는 성대에서 공부한 3년 동안 양현관에서 크게 학비나 생활비 걱정 없이 학교를 다녔고, 여기서 공인회계사를 합격했다. 때문에 성대는 내게 어머니와 같은 존재다.

p.48

처음 건물을 살 때 나는, 먼저 내가 구입하고 싶은 라인을 정한다. 각 상권에서 내가 가지고 싶은 건물이 존재하는 상권 라인을 확정하고, 그 지역의 부동산 사무소에 들어가 내가 사고 싶은 건물의 라인을 알려준다. 그리고 명함을 주면서 내가 알려준 라인에 건물의 매각이 나오면 바로 연락해 달라고 요청한다. 그러면서 나는 의사결정이 빠르므로 건물의 구입 여부를 1~2일 안에 바로 확정해 주겠다고 덧붙인다.

강남의 기획 부동산들은 보통 인터넷 포털에 광고로 나와 있는 건물의 매매 정보를 확인하고 매수자를 붙여서 지역 부동산과 공동 중개를 하던지 지역 부동산을 배제하고 직접 건물주와 연결을 시도하여 건물 매각을 진행한다. 이미 인터넷 포털에 나와 있는 물건을 가지고 매수자를 붙이고 작업을 하는 관계로 그 지역의 부동산 중개인은 강남의 기획 부동산 업체들을 싫어한다. 중간 과정에서 매수자나 매도자 지역 부동산의 뒤통수를 치는 경우가 많기 때문이다.

p.103

• 성공적인 수익용 부동산 투자의 A부터 Z

1. 신문을 반드시 구독해라. - 투자하고 싶은 분야와 지역, 그리고 사회의 변동을 파악하라.

2. 종잣돈을 모아라. 종잣돈은 거창하게 클 필요는 없다. - 모으는 과정에서 은행에서의 내 신용도도 높아지므로 향후 부동산 투자 시 자금 준비도 수월해진다.

3. 은행과 친해지고, 나의 신용도를 높여라. - 투자의 종잣돈을 만들 때 하나의 주거래 은행을 선택하라.

4. 충분한 시간을 들여 내가 사고 싶은 곳의 상권 흐름을 파악하고 그 지역의 부동산 중개업소와 친해져라.

5. 조급하게 빌딩을 사지 마라. 기다려도 어디 안 간다.

6. 매도인이 왜 빌딩을 매각하는지 분석해 봐라.

7. 정말 마음에 드는 물건을 만났다면 나 혼자 투자할 수 있는지 판단해라.

8. 공동투자를 위한 믿을 만한 사람을 찾아 곁에 두어라. - 나와 비슷한 신용 있는 사람과 연대하라. 임대료 입금 통장은 하나로 만들 것.

9. 시장에 나와 있는 매매가격은 신경 쓰지 말고 내가 제시할 수 있는 가격의 기준점을 정해라.

10. 거래가격에 대한 협의가 끝나면 대출 요청과 감정평가 시 주거래 은행의 도움을 받아라.

11. 건물 구입이 끝나면 믿을 만한 임대관리인을 선정하여 신규 임대차계약을 마무리하고 임대 및 건물관리를 맡겨라.

12. 건물을 구입할 때 내가 향후 매각할 가격을 정한 후 그 금액까지 기다려라.

pp.125~164

김형민, <99보다 1> 中

+) 이 책의 저자는 택시 운전사의 아들로 태어나 좀 더 나은 환경에서 살기 위해 열심히 노력한 사람이다. 아마도 상당히 노력형이리라 짐작되는데, 성균관대학교를 들어가 장학제도의 혜택을 받으며 학창 시절을 보낸 듯하다.

공부 잘하는 학생들 틈에서 장학금을 받는다는 것도 쉽지 않았을 텐데, 저자는 회계사 시험에도 붙으며 공인회계사가 된다. 사실 그것만으로도 충분히 더 나은 삶임에도 그는 거기서 도전을 멈추지 않는다.

회계법인을 퇴사하고 개인 회계사무소를 열어 세무회계 전문가의 길을 걷는다. 저자는 적극적이고 능동적인 삶을 추구하는 사람 같다. 주어진 대로, 월급을 주는 대로, 진로가 예상되는 대로 사는 삶은 그에게 매력이 없다.

그렇게 그는 세무회계 일을 하면서 부동산에 관심을 갖기 시작하고, 수익형 부동산 투자가 쉽고 안전한 투자라는 것을 경험하게 된다. 그러면서 자신이 겪었던 시행착오의 과정과 성공에 이르기까지의 체험을 이 책에서 구체적으로 풀어낸다.

저자는 자기 돈의 지배권과 통제권은 반드시 자기가 가져야 한다는 것을 계속 강조한다. 그런 면에서 다른 투자보다 수익형 부동산 투자를 추천한다.

그는 첫 빌딩을 구입하면서 배우고 깨달은 점을 통해 그다음에도 빌딩을 구입한다. 저자는 운이 좋았다는 말을 종종 하는데, 사실 그 말도 맞다.

저자가 많은 종잣돈을 갖고 있던 것은 아닌데도, 빌딩을 공동 구입할 수 있는 신용이 좋은 파트너를 만났기 때문이다. 또 세무회계 분야의 전문가이기에 평범한 사람들보다 세금 관리는 좀 더 잘 알았을 테니 그런 부분에서도 이득을 보았을 것이다.

아마 그런 기회가 없었다면 처음 시작은 좀 더 어려웠거나 좀 더 늦어지지 않았을까 싶다. 어쨌든 그다음은 솔직히 다 저자의 노력이라고 생각된다.

그는 부동산에 관심을 가지면서 부동산 대학원에 입학하여 공부도 하고 인맥도 쌓는다. 공인중개사 자격증을 따서 관련 분야의 지식을 쌓고 안목을 높인다. 또 미국에서 MNA 과정을 이수하며 한국의 빌딩만이 아닌 미국의 빌딩 구입에 도전해 보려는 결심을 한다.

그리고 그는 건물 짓기에도 도전해서 성공한다. 이 모든 것은 그가 단계적으로 생각하고 계획해서 실행에 옮겼기에 가능한 일이다. 그가 갖고 있는 재능, 즉 열심히 공부해서 회계사라는 지위를 얻은 것부터 그는 발전적으로 살고자 하는 열정이 있는 사람이라고 생각했다. 자기 발전을 위해 끝없이 도전하는 정신을 배우고 싶다.

저자가 말한 자기 돈의 지배권을 가지라는 표현에 많은 생각을 했다. 막연한 생각에서 그치기보다 좀 더 적극적으로 인생을 살 필요가 있겠다고 느꼈다. 그리고 역시 노력하는 사람은 어떤 분야에서는 빛을 본다는 생각이 들었다.

* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.

* YES24 리뷰어클럽 서평단 자격으로 작성한 리뷰입니다.