오피스텔 투자에 관심있다면 한번쯤 읽어봐도 좋을 책

노후를 위해 오피스텔에 투자하라 - 단기 차익에 매몰되지 말고 풍요로운 50년을 설계하라
강승태 지음 / 황금부엉이 / 2017년 6월

[원룸과 오피스텔의 투자 비교]

구분 ㅡ 투자비용 / 위치 / 주차 / 관리비 / 장점 / 단점 / 주의할 점

원룸(다가구주택) ㅡ 5억~10억원 / 주로 주거지역(지하철역에서 멀어) / 거의 불가능 / 저렴한 편 / 수익률 / 많은 자본이 필요 / 위치에 따라 공실 우려

오피스텔 ㅡ 1채당 3천만~ 5천만원 / 업무지역이나 상업지역(지하철역에서 가까워) / 대체로 가능 / 비싼 편 / 공실 우려 적음 / 수익률 하락 추세 / 최근 분양가 상승

p.32

[오피스텔 투자의 5가지 원칙]

4~5년 투자한 후 적당한 시점에서 빠져라 / 손해 보는 투자를 하지 마라 / 환상의 물건을 쫓지 마라(최상 보다는 차상 선택) / 조언은 참고만 하고 자신만의 원칙을 확립하라(자기만의 원칙 적립해야) / 공짜 심리는 버려라(엄연한 시장 가격이 있다)

pp.39~43

관심 지역에서 신규 오피스텔을 분양한다면 안테나를 쫑긋 세우고 일정을 확인해야 한다.

절차는 간단하다. 우선 가계약금을 넣는다. 보통 300~500만원 선. 선착순 호수 지정이라면 호수부터 부여받는다. 이 과정까진 계약 해지를 해도 언제든 가계약금을 돌려받을 수 있다. 이후 본 계약이 체결되면 대체로 분양 금액의 10%(가계약금 포함)를 계약금으로 지불한다. 이때부터는 계약금을 돌려받을 수 없다. 마음이 바뀌었다면 다른 사람에게 팔아야 한다. 시행사에 따라 계약금의 10%만 받고 중도금으로 바로 넘어가는 경우가 있는가 하면, 1차 계약금, 2차 계약금으로 나누어 진행되기도 한다. 아파트와 달리 오피스텔은 대부분 중도금의 50~60%를 무이자 대출로 받을 수 있다.

p.55

[오피스텔의 적정 매입가를 구하는 공식]

적정 매입가 = 월세X250+보증금-(준공 연도X200만원)

이 공식을 대충 설명하면 대출을 제외하고 오피스텔 수익률 마지노선인 5%를 맞추기 위한 공식이다. 공식에서 '준공연도X200'을 뺀 것은 오피스텔이 감가상각되는 물건이라는 것을 반영한 것이다.

p.61

[매매가와 수익률은 반비례]

매매가가 높은 곳은 수익률이 낮다 / 도심 핵심 지역보다 외곽으로 눈을 돌려라 / 임차인 수요 많다면 비역세권도 괜찮아 / 오피스텔 매입 전 반드시 분양가를 체크하라

pp.65~70

[세입자의 심리적 저항선은 '월세 60만 원']

직장인의 월세는 60만원이 한계 / 월수입 30% 이상은 월세로 내지 않아 / 세입자의 월세 지불 능력 감안해야 / 월세 저항선에 따라 매입가 결정해야

pp.71~76

준공 연도를 기준으로 3~5년 된 오피스텔을 구입하는 것이 가장 적당하다. 미분양 물건이라면 주택임대사업자 등록을 통해 취,등록세도 감면받을 수 있다. 비교적 신축이기 때문에 안정적으로 임대가 가능하다. 주변 평판도 쉽게 알 수 있다. 부동산 몇 군데만 물어봐도 OO오피스텔은 임대가 잘 되는 곳인지 그렇지 않은지 확인할 수 있다.

p.88

오피스텔 분양 면적 = 공급 면적 + 전용 면적 + 주차장

p.91

['불패' 역세권 투자의 미학, 540미터 이내를 노려라]

지하철역 540미터를 벗어나면 역세권 영향 못 받아 / 유동 인구가 적은 역세권은 피하라 / 초역세권은 언제나 투자 가치 높아 / 착공 직후, 혹은 지하철역 개통 6개월 전에 투자하라 / 꾸준히 가치 오르는 급행 역세권

모든 역세권이 좋은 것은 아니다. 역과의 거리는 물론 역 주변 환경, 활성화 정도, 지하철 이용객의 동 동선, 유동 인구수 등을 종합적으로 고려해야 한다.

아울러 역세권 예정지 오피스텔에 투자할 때는 착공 직후나 역 개통 6개월 전이 가장 적당하다는 것도 잊지 말자.

pp.105~111

[오피스텔을 지을 수 있는 땅은 따로 있다]

준주거지역, 준공업지역, 상업지역에만 오피스텔 가능 / 주변 땅의 용도부터 확인하라/ 용도지역부터 이해하라 (건폐율은 건물을 더 넓게, 용적률은 더 높게)

pp.123~127

[오피스텔 구입 후 1년은 사실상 마이너스 수익률]

오피스텔 구입 후 2년 차부터 수익 발생 / 분양권 전매 아니라면 준공 1년 내 오피스텔 매도해선 곤란 / 빠른 매도를 생각하면 전매로 처분해야 / 오피스텔 매수, 매도 시 세금 많고 보유 시 세금 적어

[오피스텔 세금 종류와 사업자 등록 절차]

구분 ㅡ 사업자 미등록 / 일반 임대사업자 등록 / 주택임대사업자 등록

취득시 ㅡ 부가가치세 ㅡ 환급 불가 / 환급 가능(의무 임대기간 10년 유지해야 함) / 환급

취득시 ㅡ 취득세 ㅡ 취득세 4%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4% / 취득세 4%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4% / 취득세 4%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4%, 감면 적용 대상 (1. 전용면적 60m2이하는 면제 ㅡ> 취,등록세 20만원 이상시 85% 감면) (2. 60m2 초과 85m2 이하는 25% 감면. 임대를 목적으로 20호 이상 취득하거나, 20호 이상 취득한 사업자가 추가로 취득하는 경우), 감면 적용 요건, 임대의무기간 4년 지속(기준일은 임대개시일)

pp.274~284

[부가가치세 환급의 검은 유혹]

오피스텔 임대 주택 허용되면서 세금 문제 수면 위로 / 주거용 임대 시 부가가치세 환급 포기해야 / 업무용 오피스텔은 부가세 환급받을 수 있어 / 업무용에서 주거용 전환 시 환급받은 부가세 돌려줘야

pp.291~296

[오피스텔 세금이 어려운 이유 '양도세' 때문]

1) 양도차익= 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

2) 양도소득금액 = 양도차익(시세 차익) - 장기보유특별공제

3) 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원)

4) 양도소득세 산출세액 = 양도소득 과세표준 X세율 - 누진공제

5) 납부세액 = 양도소득세 산출세액 + 지방소득세(산출세액X10%)

p.298

임대차 계약서에 특약사항 명시하기

특약 1번으로'만기 전 퇴실 시 임차인이 중개 수수료를 지불하기로 한다'는 내용을 반드시 명시하자. 임대인 입장에서 기본이다.

p.349

강승태, <노후를 위해 오피스텔에 투자하라> 中

+) 저자는 이 책의 제목처럼 노후 대비를 위해 오피스텔에 투자하하는 것도 하나의 방법임을 제안한다. 1인 가구 시대가 늘고 있고, 파이어족에 대한 사람들의 관심이 늘면서 오피스텔 투자를 진지하게 생각하는 사람들이 있을 것이다. 오피스텔에 대해 잘 모른채, 막연하게 짐작만 하고 있다면 이 책을 먼저 읽어볼 것을 권한다.

어떤 오피스텔이 투자 가치가 높은지, 투자하기로 마음 먹었다면 어떻게 진행해야 하는지 설명해준다. 또 오피스텔에 거주한 사람들의 설문조사를 통해 세입자의 심리 분석도 담고 있어서, 오피스텔을 투자 목적으로 사려는 사람에게 참고할 내용을 알려준다.

몇몇의 사례를 통해 오피스텔에 투자했을 때 잘못된 결과와 성공한 결과를 같이 보여주고, 핵심 지역을 선정할 때 고려해야 할 사항과 세금에 대한 상세한 설명도 덧붙인다. 그리고 오피스텔을 구입한 뒤 어떻게 운영해야 공실률을 줄일 수 있는지도 제시해준다.

이 책 한 권만 읽고 부동산에 투자한다는 것은 위험하겠지만, 오피스텔 투자에 관심이 있다면 한번쯤 읽어보아도 괜찮을 것 같다. 다만 부동산과 관련한 법과 제도는 계속 변화하는 추세이므로, 투자 당시 시기에 적합한 법적, 제도적 절차를 감안해서 읽었으면 한다.