월급쟁이 부자들 독서스터디 :: 후기
책 제목 | 난생처음 토지투자 |
저자 및 출판사 | 이라희/라온북 |
읽은 날짜 | 2018.10.11~18 |
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 | 충청도, 개발계획도, 지분투자 |
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점) | 7 |
[저자 및 도서 소개]
초저금리 시대, 땅테크가 최고의 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 그런데 ‘실제 수익률을 올릴 수 있는 투자처가 남아 있을까? 소문만 듣고 투자를 잘못해서 돈을 잃지는 않을까?’ 사람들은 투자로 높은 수익률을 올리고 싶지만 한편으로 소중히 모은 돈을 잃지 않을까 두려워한다. 재테크에 목마른 대한민국 국민을 위해 부동산 전문기업에서 최단기간 매출 100억 원을 달성한 토지 투자 전문가 이라희 소장이 『난생처음 토지 투자』를 출간했다.
부동산 업계에서 토지 투자로만 매월 40~50명의 투자 성공 사례를 만들고 있는 저자는 전국민이 ‘1인 1토지’를 가져 재테크에 성공할 수 있도록 이 책에 누구나 쉽게 실천할 수 있는 실전 노하우를 담았다. 재테크를 전혀 해보지 않은 초보자도 이해할 수 있도록 개발 지역 확인하는 법을 알려주고, 초보자가 꼭 봐야 할 토지 투자 관련 사이트, 용지지역 확인하는 법 등 실질적인 노하우를 이 책에서 공개한다.
현재 경매·공매·NPL 전문기업 ㈜드림AD 총괄전무이자 조직관리 및 교육본부장으로 활동하며 월 40~50명에게 꾸준히 투자 성공 사례를 만들어주고 있다. 기업 내 최단기간 매출 100억 원을 달성해 조직관리능력상을 수상하기도 했으며, 역대 최연소 임원 발탁, 최연소 지사 설립으로 부동산 업계에서 화제 인물이 되면서 모든 이들이 부러워하는 고연봉의 주인공이 되었다. 탁월한 투자 감각에 남다른 통찰력까지 가진 그녀는 자산관리 컨설팅, 투자자문, 창업 컨설팅, 연봉 1억 컨설팅까지 매월 30명 이상에게 투자자문 및 성공자문을 해주고 있다.
30대 돈이 절박한 시점에 우연히 토지 투자를 알게 되어 현장에 뛰어들었고, 자본금이 적어 단돈 1,000만 원으로 토지 지분투자를 해 1,000% 수익률을 올리기도 했다. 수많은 건물주와 부자들을 연구하면서 부자들은 대부분 부동산을 통해 경제적 안정을 이루었다는 사실과 대부분의 건물주는 토지를 통해 탄생했다는 역사를 알게 되면서 자신의 인생을 토지에 올인했다.
그동안 현장에서 토지 투자에 실패해 돈을 잃은 사람, 재테크를 하고 싶지만 방법을 몰라 시간을 낭비하는 사람 등 안타까운 사연을 많이 접하게 되었고, 토지 투자로 수익을 낸 경험자로서 초보자들도 수익을 올릴 수 있는 방법을 전수해야겠다는 생각에 이 책을 집필하게 되었다.
[내용 및 줄거리]
프롤로그_ 토지 투자가 자산증식의 답
PART 1. 지금 토지 투자 안 하면 평생 후회한다
1. 토지 투자가 자산증식의 해답이 되다
2. 토지로 돈 벌 기회, 얼마 남지 않았다
3. 800만 원으로 시작해 100억 부자가 되다
4. 건물주가 되는 가장 쉬운 방법
5. 대한민국 국토는 국민 것이다. 그런데 나만 아직 땅이 없다?
PART 2 토지로 100억 불리기, 누구나 할 수 있다
1. 토지 투자로 노후난민에서 벗어나 은퇴 부자로 거듭나기
2. 은퇴는 축복이어야 한다. 은퇴 이후를 준비하라
3. 자녀에게 부동산 공부를 유산으로 물려주어라
4. 부자들이 돈만 생기면 땅을 사는 이유
5. 토지 투자가 어렵다는 편견에서 벗어나라
PART 3. 1,000만 원으로 100억 부자되는 제1단계
: 실패 없는 쉽고 안전한 나의 처음 토지 투자Ⅰ(준비 단계)
1. 꿈을 부동산으로 확장시키는 훈련
2. 돈이 붙는 체질로 만들기
3. 널린 뉴스와 신문으로 부동산 고수로 거듭나기
4. 건물주와 친해져라
5. 부동산 전문가를 토지 선생님으로 두어라
6. 실생활에서 토지 투자 감각을 높이는 특급 노하우
PART 4. 1,000만 원으로 100억 부자되는 제2단계
: 실패 없는 쉽고 안전한 처음 토지 투자 핵심 꿰뚫기 1
1. 처음 토지 투자 이렇게 하면 실패한다
2. 소액 분산투자로 종잣돈부터 불려라
3. 지분투자의 매력 : 지분토지 거래가 대세다
4. 인맥을 바꾸고 투자공동체를 만들어라
5. 국토종합개발계획 이해하기
6. 이것만 하면 투자 지역 분석의 달인이 된다
7. 지방분권화 시대는 토지 투자자에게 선물이다
8. 타이밍을 놓치지 않는 비결 공개
PART 5. 1,000만 원으로 100억 부자되는 제3단계
: 실패 없는 쉽고 안전한 처음 토지 투자 핵심 꿰뚫기 2
1. 토지의 기본 이해하기
2. 토지 거래 시 확인 서류
3. 토지 투자 권리분석의 기초 - 투자의 3요소
4. 토지 투자 권리분석의 기초 - 정책, 돈, 인구
5. 토지 투자 권리분석의 기초 - 용도지역의 이해
6. 토지 투자 물건 선정 시최 종 고려할 3가지 - 지역, 입지, 용도지역
7. 인구 유입 요인을 찾아내라
8. 대기업과 산업단지에서 눈을 떼지 마라
9. 지역개발계획도로 미래를 읽어라
10. 도시기본계획으로 정확한 돈 될 길목 선정이 가능하다
11. 신설되는 도로교통망을 주시하라
12. 개발 시그널을 감지하라
PART 6. 1,000만 원으로 100억 부자되는 제4단계
: 1억 원의 종잣돈이 100억이 될 때까지
1. 예시로 풀어보는 토지 투자 예행연습
2. 때를 기다려라. 나오는 것도 고수여야 한다
3. 1억 종잣돈이 100억이 될 때까지 과정을 반복하라
에필로그_ 생애 나의 첫 토지 등기가 생길 때까지
ONE ESSENCE
누구나 쉽게 토지투자를 할 수 있다.
[나에게 어떤 점이 유용한가?]
막연하고 어렵게 느껴졌던 토지투자에 대해 알기 쉽게 이해할 수 있었다. 토지투자 입문서로 좋았다.
[이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀점]
[본것]
98P
1.아침 6시 정각 TV 앞에서 무조건 5분 동안 정지
5분 동안 '그날 뉴스정리 브리핑'은 꼭 들어라.
2.모바일 인터넷 툴 '네이버'를 활용하자
메인화면 맨 아래의 '신문보기' 를 클릭하면 경제신문과 일간지가 '종이신문 그대로' 정리되어 올라간다. 공짜로 보는 종이신문이다.
이 뉴스의 장점은 첫째, 보통 5시부터 기사들이 올라가므로 바쁜 아침 시간 전에 뉴스를 볼 수 있다.
①무조건 제목을 읽는다.
②중요기사는 내용까지 정독한다.
③<매일경제신문>, <한국경제신문>은 무조건 읽고 추가로 일간지 2개를 선택해 읽어라.
3.종이신문을 읽어라
-칼럼, 오피니언, 사설을 읽어라. 이 부분을 꾸준히 접하다 보면 훗날 예정이거나 진행 중인 정부정책 중 '될 정책'과 '안 될 정책'을 스스로 판독할 수 있다. 부동산 투자고수가 되는 데 매우 중요한 대목이라고 할 수 있다.
4.광고도 읽어라. 때로는 광고도 돈이 되어 돌아온다
5.관심 없더라도 신문 부동산광고를 읽고 넘어가라
139P
지분투자는 평생 바라볼 수밖에 없던, 돈 되는 입지에 나도 지주가 될 기회를 부여받는 특권이다. 200평 땅을 통째 못 사 포기하기보다 1,000~3,000만 원 돈 되는 입지마다 지주가 되어라. 훗날 몇 배의 자산가치로 불어나 있을지 아무도 모른다. 그렇게 10개 이상의 토지를 매입해두어라. 처음에는 자본이 부족해 지분으로 산 땅이지만 필지 안의 모든 지분을 훗날 다시 매입하라. 결국 자본이 부족해 살 수 없었던 그 땅의 주인이 온전히 되는 행운을 얻을 것이다.
154P
우리나라 국토개발의 시급성과 우선순위가 중국과 가까운 서해안 축선의 도로교토망 확충과 기반시설 확충에 중점을 두고 진행 중이므로 서해대교가 놓이면서 경부선 축 중심이던 산업기반이 서해안 축 중심으로 빠르게 바뀌고 있다. 서해안 축이 완성되기 전, 기반시설을 닦는 지금이 기회다. 서해안 축에 지속적인 관심을 가져 과거 경부선 축에서 얻지 못하 대박을 거머쥐어라.
160P
지역 선별에도 선견지명을 갖자
1단계:개발계획도를 확보하라
대한민국 '국토종합개발계획도'와 개발 이슈가 있는 '지자체 개발계획도'를 확보하라.
2단계:투자 지역으로 선정한 지자체와 사랑에 빠져라
3단계:나만의 블로그에 지역 관련 뉴스를 차곡차곡 스크랩하라
예정 중인 사업이 취소되거나 조금 연기되는 그 과정에 흔들리면 안 된다는 뜻이다. 매일 투자 고려지역 정보를 찾아보고 블로그 등의 저장공간을 만들고 지속적으로 스크랩하라. 훗날 쉽게 찾아 읽으면서 투자 여부의 열쇠가 되어줄 것이다.
4단계:지역 개발계획도를 분석해 개발 방향을 읽어라
산업단지 예정지역, 주거지개발 예정지역, 관광지개발 예정지역 등이다. 지도 위에 '예정지역'이라고 써 있을 것이다. 예정지역을 지속적으로 주시하라. 예정지역은 특정 사업을 진행할 뜻이 있는 '입지'임을 명심하라. 이제 착공 타이밍을 기다려라. 입지를 미리 분석하고 대기하다가 물건을 낚아채라.
5단계:'도시기본계획'을 확보하라
각 지자체 홈페이지(시청또는 군청)에 들어가면 누가나 확인할 수 있다. 개발계획도와 함께 보면서 다음을 읽어라.
첫째, 그 도시를 어떻게 키우려고 하는지
둘째, 무슨 의도인지, 어느 방향(동서남북)의 개발인지
셋째, 시기를 파악해야 한다.
지자체가 미는 일관된 사업을 찾아내 정리하라.
6단계:뉴스 검색, 지자체 블로그나 지자체 운영 어플 등으로 진행 현황을 지속적으로 체크하라
7단계:온라인 동호회 등으로 지역 지인들을 만들어 지속적으로 전체적인 분위기를 물어보면 좋다. 중요한 것은 현지인들이 더 잘 알 거라는 생각하지만 오히려 모르는 경우가 많으니 그들의 이야기에 집중하지 말고 그냥 들으라는 것이다.
8단계:지역을 잘 아는 토지 전문가로부터 지속적으로 현황 정보를 받는다
201P
서류상에는 '임야'로 등록되어 있는데 실제로는 '전'인 경우가 종종 있다. 이런 토지를 매입하면 보유나 개발 면에서 유리한 점이 있다. 사람들이 잘 모르고 넘어가는 부분이지만 일반 땅보다 좋은 시세를 받을 수 있는 땅이다.
지목 확인은 1차 서류로 확인, 2차 지도와 로드뷰로 확인, 3차 현장 확인 순으로 진행하길 권한다.
토지 투자 고수들은 ①현장에서 발품을 팔면서 개발 분위기가 느껴지는 지역을 선점한 후, ②그 일대 매물들을 서류와 지도를 통해 최종투자할 토지를 선별한 후, ③최종적으로 현장을 방문해 서류상과 상이한 부분이 있는지 확인한다. 따라서 최종적인 토지 현장답사는 현지 개발 여부와 분위기를 읽으러 가는 것임을 명심하라.
222P
용도지역 이해는 토지 투자에서 매우 중요하다. 토지 투자를 고민하는 당신에게 "용도지역을 모르면 토지 투자는 시작도 하지 마세요."라고 감히 말하고 싶다.
226P
투자 목적으로 토지를 매입할 때 비도시지역 중 도시화 예정지역의 매입은 변치 않는 토지 투자 성공법이다. 비도시지역 중 도시가 개발될 때 맨 먼저 쓰이는 것이 관리지역 땅이다. 1단계 관리지역>2단계 농림지>3단계 자연환경보전지역 순으로 개발되지만 농림지나 자연환경보전지역 땅이 나쁜 것은 아니다.
계획관리지역은 도시지역 편입이 예상되지만 자연환경을 고려해 제한적인 이용 및 개발을 하려는 지역으로 계획적, 체계적 관리가 필요한 지역이다.
230P
계획관리지역 토지의 중요성
계획관리지역 토지는 대한민국 누구나 좋아하는 땅이며 토지 투자 성공확률을 높여주므로 개발예정지나 개발진행지역의 계획관리지역 토지를 선점하라.
248P
대한민국 산업단지 중 떠오르는 지역으로 충청권을 주시하라. 충청권은 대한민국 新산업수도로 부상하고 있다.
이렇게 산업단지들이 유치될 때 충청권 산업단지에 관심을 가져보면 좋은 투자입지를 선점할 것이다. 새 터를 잡는 산업단지가 있다면 산업단지 진입로를 파악해 물류가 지나갈 길목의 토지를 매입하라. 더 여유가 있다면 상업시설이나 물류창고 등 건축까지 시도해 안정적인 월 임대소득을 올릴 수도 있다.
272P
1.황토가 보이면 황금으로 생각하고 살펴보라
일대가 광범위하게 용도 변경된 것을 발견하므로 황토가 보이면 차를 세우고 무엇이 건축되는지 확인하라.
2.덤프트럭의 흙먼지를 쫓아다녀라
토지 투자자들은 흙먼지를 사랑한다. 덤프트럭의 흙먼지가 많이 나는 동네일수록 빨리 돈이 되기 때문이다.
흙먼지는 개발 시작을 알리는 신호다.
3.빨간 깃발을 사랑하라
전문가들은 깃발 신호를 읽는다.
흰 깃발은 강제수용된 지역에 꽂힌다. 노란 깃발은 토지보상 협의 중임을 의미하므로 '토지보상 시작단계'로 이해하면 된다. 파란 깃발은 토지보상 진행 중임을 의미하므로 '토지보상 마무리 단계'로 이해하면 된다. 빨간 깃발은 '토지보상 완료되었다'는 뜻이므로 즉시 '착공'을 의미한다.
4,도로 색이 다르다면 도로 확장과 포장의 신호다
도로 색이 다르면 도시기본계획의 도로 확장, 포장 계획을 살펴보아야 한다. 곧 도로공사 시작을 의미하기 때문이다. 이런 모습은 농촌에서 도시로 변화를 준비중인 지자체에서 볼 수 있는데 도시 성장을 위해 도로교통망 확충사업을 시작한다.
5.개발 반대 현수막
[깨달은것3]
-충청권이 토지투자자들에게 이렇게 핫한 지역인지 처음 알게 되었다. 충청권 특히 서산관련 뉴스가 나오면 유심히 봐야 겠다.
-지분투자에 대한 막연한 두려움이 있었다. 하지만 뜻이 맞고 선별된 토지에 대한 투자로 지분투자는 매력적인 재테크 방법임을 알게 깨달았다.
-다음지도를 업무할때 자주 보았디만 한반도 전체를 볼 생각을 못했다. 한반도 전체로 축소해보니 4개의 축으로 큰 그림을 볼 수 있었다.
[적용할것1]
[]네이버 '신문보기' 매일 아침시간 매경,한경,중앙,동아,조선,서울경제 읽기