아파트 살 돈이면 상가주택에 투자하라

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라 - 2022년 전면 개정판
Andy Kim.장성수 지음 / 이언이노랩 / 2021년 11월

실전 투자자의 책은 매우 흥미롭다. 실전 투자자의 책 중 자신이 성공담으로 채운 책은 금방 읽을 수 있다. 어차피 성공한 사람의 투자 방식은 상품은 다양할지 몰라도 방법은 하나인 경우가 많고, 성공담은 운이 50프로라고 생각하기에 정독하며 읽지는 않는다. 반면에 실패담은 비용을 치르고 얻은 시행착오를 그대로 배울 수 있어서 값지게 느껴지고 집중해서 읽는 편이다.

이 책 또한 작가의 경험을 바탕으로 씌었다. 그리고 실패하기 쉬운 내용이 많이 담겨 있어 정독하며 읽었다. 책 내용으로 보아 작가는 양재천 근처에 상가 주택을 보유하고 있고 추가로 다른 몇 개의 상가 주택을 본인 혹은 지인을 통해서 투자한 경험이 있는 것 같다. 그 경험을 통한 상가 주택의 장점을 독자에게 그대로 전해주고 싶은 마음이 그대로 전달된다.

작가의 경력 또한 눈길을 끌었다. 나보다 1년 먼저 입사한 같은 회사 선배이다. 워낙 부서도 많고 신입사원을 많이 뽑는 회사라 마주쳤을 일이 없는 분이지만.. 퇴사는 나보다 훨씬 먼저 한 후 대만, 중국 회사를 거쳐 지금은 상가 주택 건물주와 작가로 활동하시는 것 같다.

내 나이쯤 되면 누구나 상가 주택에 관심을 가질 수밖에 없다. 작가가 뽑은 주요한 장점으로 1주택을 소유하면서 임대료를 받아 현금 흐름을 창출할 수 있는 상품이기 때문이다. '현금 흐름' 과 '1주택'이란 2가지 키워드가 상가 주택의 모든 것을 대변해 준다.

다주택자에게 징벌적 과세를 하는 현시점에서 상가 주택의 매력적인 장점은 더욱 두드러지며 다음 3가지로 요약할 수 있다. 양도 시 1주택 비과세가 가능한 점, 공시지가 9억 이하 상가 주택의 임대료는 비과세인 점, 거주하면서 임대료도 나온다는 점이다. 그러나, 작가도 지적했듯이 1주택 비과세는 21년 말이면 종료된다. 22년부터는 주택부문, 상가 부문으로 나눠서 양도세를 내게 되어 가장 매력적인 장점은 없어지게 되니 이제는 투자 시 다른 상품들과 비교하여 살펴봐야 한다.

그런데, 책 중간중간에 수정할 요소가 자주 눈에 띈다. 작가이자 선배님께 약간 쓴소리를 해도 이해해 주실 거라 생각하며...

일시적 1가구 2주택은 가구 기준이다. 인별 기준이 아니다. 동일 명의가 필수는 아니다. 첫 번째 주택은 남편, 두 번째 주택은 공동명의로 하더라도 비과세 조건이다. 같은 세대원 기준이며 이 책의 내용처럼 ' 명의가 다르면 취득세, 증여세 폭탄을 맞는다' 는 것은 사실이 아니다. 오히려 같은 단독 명의로 하면서 6월이 보유 기간에 속한다면 종부세를 더 많이 낼 수도 있다. 가장 유리한 방법으로 명의 선택을 하면 된다.

그리고 2주택 상태에서 비조정 주택을 매수한 후 기존 주택을 팔면 기존 주택은 3주택자 양도세 중과를 맞는다. 이 책의 내용처럼 일반 과세가 아니다. 그리고 추가한다면 이 경우엔 기존 주택을 팔더라도 일시적 2주택이 된 것처럼 보여 보유 기간이 기존 주택의 취득 시점으로 활용할 수 있는 것처럼 보이지만 기재부에서 안된다고 결정이 된 사항이다.

분양권, 입주권, 아파트, 오피스텔이 대상 기준, 시점 기준이 각각 다른 경우가 많은데 상가 주택과 주거형 주택을 모두 포함하여 비교하여 설명하다 보니 어느 시점에서 혼동이 온 것 같이 느껴졌다. 다른 독자가 오히려 이 책을 보고 잘못된 판단을 할 수도 있으니 재검토하여 보완되어야 할 것 같다.