돈 되는 땅을 찾아내는 법

나는 집 대신 땅에 투자한다 - 딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 투자 공식
김종율.임은정 지음 / 한국경제신문 / 2023년 3월

행크 풀하우스선생님께 토지 2021년부터 투자를 배우고, 경매로 토지를 두 건 낙찰받았다. 하나는 농지연금용 토지, 하나는 투자용 토지. 두 건 다 아직 보유 중이다. 그러니 이 책을 읽는 나의 토지 이해도는 아마 초보는 벗어난 수준일 것이다.

그런 입장에서 신간 <나는 집 대신 땅에 투자한다>를 매우 흥미롭게 읽었다. 잇콘독자에디터로 함께 활동한 라떼비버님이 쓰신 책이라 더 열심히 읽어보았다. 책에는 이런 내용이 담겨있다. 

이 책에는 비교적 단기간에 돈을 벌 수 있는 토지를 골라낼 수 있는 법을 설명하고 있다. 

요는 개발될 땅을 개발계획이 확정 된 후(개발계획과 사업시행자가 발표된 후)투자를 하라는 것이다. 그리고 어떤 개발계획이 돈이 되는 계획인지(큰 도로가 뚫릴 곳, 고속도로 IC가 생기는 땅, 제한이 풀릴 땅을 노려라!) 어떤 땅에 투자를 해야 할 지(공업단지가 생기는 곳, 그로 인해 정주인구가 늘어날 취락지구를 노려라!)를 쉽게 풀어준다. 

​사실 이 책의 공동저자인 옥보스(옥탑방보보스 김종율)님이 지난 2018년 말에 쓰신 책<나는 오를 땅만 산다>도 열심히 읽은 바 있다. 당시는 부동산 관련 책이라면 아파트든 경매든 상가든 뭐든 닥치는 대로 읽으며 부동산 투자 공부에 입문하던 시기였다. <나는 오를 땅만 산다>를 읽고 토지 투자를 처음 접한 뒤 한참 동안 토지 공부에 대한 관심을 불태웠던 기억이 난다. 책을 읽고 본 블로그에 서평을 남기기도 했다. 

책처럼 토지 투자를 실천해 보고자 저자의 특강을 듣고 구글 뉴스에서 '개발계획' 관련 알림을 설정하여 메일로 받아보았는데, 건설사 광고를 포함한 막대한 양의 뉴스가 메일함으로 쏟아져들어와서 그만 두기도 했다.  하지만 얄팍한 책 한권과 몇 시간짜리 특강만으로 토지 투자를 한다는 것은 어불성설이었다. 

​용어도 낯설고 어려웠고 사례를 읽고도 '그래서 나는 어떻게 해야 하나'를 생각했을 때 물음표 투성이었다. 결국 책과 특강에 나온 투자 사례가 너무 낡아서 현실과 맞지 않기에 도움이 안되는거라며 투덜거리기도 했다. 그 때는 책에 나온 '공법보다 뉴스가 중요하다'는 말이 '뉴스만 알아도 토지 투자를 할 수 있다'는 말이 아님을 잘 알지 못했다. 토지는 공법만 잘 안다고 투자를 잘 할 수 있는 것은 아니지만, 기초지식을 몰라도 투자를 할 수 있는 분야는 아니었다. 

이번에 나온 <나는 집 대신 땅에 투자한다> 책은 그런 전작의 아쉬움을 상쇄하는 책이다. 전작에서 거의 나오지 않은 기초 공법 내용에 대해서 공동저자 임은정(라떼비버) 작가님이 핵심 내용만 쉽게 설명해준다. 전작이 사례 중심이었다면, 이번 책은 그 사례를 내 투자에 어떻게 적용하면될지 실제적인 방법을 제시한다. 

<나는 집 대신 땅에 투자한다>에서 공동저자 임은정 작가님은 토지 투자를 위해서는 1년 정도는 꾸준히 공부를 해야 한다고 강조한다. 공법과 사례분석을 꾸준히 공부하다보면 돈되는 땅 보는 눈이 생긴다는 것이다.   

2년 가까이 풀하우스선생님과 토지초급 스터디를 하며 매주 물건 분석 공부를 해 보니 이 일이 보통이 아님을 알고 있다. 나는 토지 스터디를 할 때 꽤 많은 시간를 쏟아부었다. 인터넷을 통한 손품으로 알아낼 수 있는 정보도 많았지만 토지 소재 관청에 직접 전화해서 확인해야 하는 것도 많았고, 임장도 반드시 필요했다.  

그리고 이 책에는 임장에 대해서는 별로 말하지 않고 있지만, 사실 토지 임장은 중요하다. 지도에서는 도로 바로 옆 땅처럼 보여도 실제로 가보면 엄청난 단차의 낭떠러지라든가, 경사도가 엄청난 사면이라든가, 분묘가 있다든가, 지도로는 보이지 않던 가축 사육장 때문에 악취가 난다든가 등등의 문제가 있을 수 있기 때문이다. (통상 경사도 25도 이하는 개발이 가능하다고 하지만, 현장에서 확인한 경사도 20도 땅에 말문이 막힌 적도 있다)

건축선 후퇴나 일조권사선제한, 주차장법도 시내의 작은 땅에 투자하기 위해서는 책에 나온 것보다 조금 더 잘 알아야 낭패를 보지 않는다.

그리고 사례 분석 공부도 혼자서 꾸준히 하기는 쉽지 않을 것 같다. 강의든 스터디든 참여해서 서로의 의견을 나누고 각자 공부한 사례를 나눠야 원하는 바에 더 빨리 수월하게 도달할 수 있을 것이다. 

그럼에도 이 책을 재미있게 읽은 것은 토지 '투자'의 가장 중요한 맥을 짚어주고 있기 때문이다. 우리는 공법학자가 되려고 하는 것이 아니라 '투자'로 큰 돈을 벌고 싶은 것이므로, 무엇보다 중요한 것은 어떤 땅이 돈이 되는지를 파악하는 능력일 것이다. 

이 책은 바로 그 점을 강조해서 쉽게 설명하고 있다. 수 많은 개발계획 중에 어떤 계획이 돈이 되는 것인지(이 내용을 파악하기 위해서는 옥탑방보보스님의 전작 <나는 오를땅만 산다>를 함께 보는 것이 좋을 것 같다), 성공적인 투자 사례를 공부하면 내 투자에는 어떻게 적용해야 할지, 그런 의미에서 지금 주목해야 할 곳은 어디인지 콕콕 집어주기 때문이다. 

그런 의미에서, 얼마전에 개발계획지도도 구입했다. 지금은 자금 사정이 어렵지만 토지 투자는 언제나 나의 관심분야이며 기회의 영역이다. 

마음과 재정에 조금만 더 여유가 생기면 이 책을 다시 펼치고 찬찬히 읽으며 성공의 꿈을 꾸어보아야겠다.