1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적 리뷰

1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적 - 빌라부터 정비사업까지 소액으로 가능한 돈 되는 아파트 공략법
김용성(건희아빠) 지음 / 비즈니스북스 / 2024년 4월

안녕하세요! 오늘은 부동산 책 서평으로 돌아왔습니다.

제가 읽은 책은 <1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적>입니다. 솔직히 우리 같은 청년들이 가지고 있는 자금이 많지 않기 때문에 수도권 부동산 투자는 꿈만 꿔야한다고 생각했었습니다.

그런데,,, 1천만 원으로 투자가 가능하다고??

그런 궁금증에 책 서평단을 신청하게되었고, 운 좋게 당첨되었습니다. 책 내용을 전반적으로 요약해드리고, 제가 느낀 점을 함께 말씀드리려 합니다.

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1. <1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적> 구성

이 책에서는 1천만 원이라는 실질적인 금액으로 수도권에 투자할 수 있는 투자처를 소개받을 수 있습니다.

서울특별시 초기 재개발, 시흥시, 이천시, 파주시, 미추홀구, 부평구, 계양구까지 다양한 지역의 재개발 및 재건축 추진 구역을 소개해줍니다.

또한 책 내용이 정말 친절하다는 것을 느낄 수 있었습니다. 다양한 사진자료가 첨부되니 사실관계를 다시 알아보기 위해 따로 부동산 어플로 확인할 필요도 없었습니다. 저 같은 부린이들한테 딱 안성맞춤 책이 아니었나 싶습니다.

2. <1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적> 내용

(여기서부터 반말모드 ㅎㅎㅎ)

[서울 초기 재개발에 관심 가지기]

1. 계속 오를 것이 분명한 전세가율

2. 입주물량이 없다

3. 주택 보급률이 낮아지고 있다.

[가로주택, 모아타운]

• 모아타운의 최대 단점은 아직 모아타운으로 만들어진 결과물이 없다는 점. 시범 케이스가 없기 때문에 미래를 알수 없다.

• 하지만 초기비용이 많이 들지 않는다는 점, 사업속도가 빠르다는 점, 노후도 비율이 50%라는 점이 메리트다.

[중랑구]

• 가로주택, 신속통합, 모아타운의 성지.

• 대규모 개발이 이루어진 구역 주변 관심갖기. 그래야 사람들의 관심이 높아진다.

ex. 사가정센트럴아이파크, 중화 1구역

• 중랑구의 모든 구역을 알 필요는 없다. 사업성이 잘 나오는 곳 조사해보고 그곳만 관심갖기

[마포구(합정, 망원)]

1. 상수·당인역세권 민간재개발

• MZ세대들이 선호하는 상권으로 유명세를 타며 상권이 확장 중

→ 개발사업과 관계없이 지가를 지속적으로 올라가는 장점을 가짐

• 이런 지역은 차라리 상가권리금 투자도 나쁘지 않음

• 현재 사전검토의뢰서가 마포구청에서 반려되었지만, 다시 사업신청을 할 것으로 보인다.

2. 합정동 한강변 통합재개발

• 신속통합기획으로 추진 중.

• 현재 가로주택정비사업으로 사업시행인가 중인 '합정동447일원'을 제외하고 신속통합기획을 진행하는 방향으로 선회함

• 여기는 빌라지분도 비싸다. 그래서 소액투자는 어렵다

☞ 마포구 합정, 망원지역 총 리뷰: 상권이 계속 확장되는 곳이고, 당인리상권과 홍대상권이 만나는 교차점. 신축빌라는 조심해서 도심공공복합개발 참여하기

[경기도 소액투자처]

• 이천시: 안흥택지지구, 중리 택지지구

• 파주시: 금촌율목지구, 금촌새말지구

3. <1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적> 인상깊은 문구, 구절

주거환경이 개선되는 지역 인근에 구축아파트가 있는데 가치 대비 가격이 유지되고 있다면 한번씩 관심가져보기

책에 나오지는 않았지만, 대표적인 지역이 '구성남'이다. 이 지역은 거의 환골탈태느낌으로 지역 전체가 변화하고 있다.

대부분의 지역이 변화하고 있다. 이런 지역에 있는 구축아파트 하나를 봐보자.

'상대원선경'이라는 아파트인데, 최고가 대비 -38%를 기록중이다. 물론 현재 가격은 지지부진하지만, 23년 이후 떨어지지 않고 바닥을 지지하고 있다. 주변이 변화하고 있는데 가격이 유지되고 있다면,,,, 앞으로의 상승을 기대해봐도 되지 않을까? 물론 투자 추천은 아니다.

특정 지역이라고 해서 소액투자나 가치투자가 불가능한 것은 아니다. 

꼭 이 지역에 머물러야 하는 수요는 꼭 있기 때문이다. 

그 수요층이 찾을 수 있는 상품성 있는 주거환경이 조성된다면 그 길목을 지키는 투자는 분명 수익을 보장받을 수 있다.

그래서 지방, 수도권 외곽이라고 무시하지 말고 항상 기회를 엿봐야겠다는 생각을 한다.

초기 미분양 단지를 우선적으로 매수하는 것 추천. 대신 해당 지역의 미분양이 소진되기 시작하는지, 분양조건의 변화로 소액투자가 가능한지. 그다음 실거주 수요자에게 매도하기

미분양단지에 대해 관심을 가져보자. 이번에 선착순분양까지 해서 결국 완판된 '철산자이더헤리티지'를 아는가?

처음에는 미분양이 떴지만 시간이 지나 결국 완판했고, 현재는 프리미엄까지 붙어 팔리고 있다.

(59타입 분양가가 8억이었는데, 현재 9억. 단순비교만 해도 1억 이득)

미분양도 그 단지의 가치를 제대로 분석하고 가치평가를 다시 한다면 분명 좋은 기회일 수도 있다. 그래서 해당 지역의 미분양이 감소하는지, 계약금이 5% 주는 등 분양조건이 변화하는지 등을 종합적으로 판단해보는 미분양투자도 적극적으로 고려해볼 필요도 있을 것 같다.

4. 결론

수도권 미분양투자에 관심을 가져보려 한다. 소규모재개발, 모아타운, 가로주택 같은 것들은 아직 내가 부린이이기도 하고, 잘 모르고, 성공케이스가 거의 없기 때문에 리스크가 있다고 판단된다. 미분양투자는 청약기회가 날라가는 것도 아니고, 공사비가 상승하며 신축의 가치는 더 상승하는 만큼 미분양을 바라보는 사람들의 시각이 달라질 것 같다.

그래서 수도권 미분양에 대해 적극적으로 공부해보고, 블로그를 통해 같이 공부하려고 한다.

※비즈니스북스 출판사로부터 해당 도서를 지원받아 작성한 서평입니다.

부동산 투자의 개론서

난생처음 부동산 투자 시크릿 - 오르는 부동산을 콕 집어 적중시키는 공군 조종사의 레이더 투자법
박지청 지음 / 비즈니스북스 / 2024년 2월

우선 24년 초에 발행된 따끈따끈한 도서다 보니, 최근 동향이 반영되어 현실성있는 내용들이 가득했습니다. 그래서 가독성도 너무 좋아 쉽게쉽게 읽을 수 있었습니다.

저자인 '김지청'님은 공군 파일럿이었는데, 작은 목돈으로 흑석재개발 빌라를 매수해서 존버한 끝에 500%의 수익률을 거두었다고 합니다. 군인월급이 사실 다른 대기업보다 많지 않음에도 부동산투자로 큰 수익을 벌었다는 사실은, 저 같은 교사도 '부'에 가까워질 수 있다는 사실을 깨닫게해주었습니다.

<난생처음 부동산 투자 시크릿> 책에서 인상깊었던 점에 대해 글로 남겨보려고 합니다.

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0. <난생처음 부동산 투자 시크릿> 책의 장점 (개인적인 생각)

초보자들을 위해 어떤 제도, 정책에 대한 장단점을 쉽게 표로 정리해두었습니다. 사회초년생이고, 처음 부동산 공부를 시작한 부린이들에게 아주 적합한 책이라고 생각해요.

1. 책의 주제

지금 가진 자금으로 가장 빨리 상급지로 진입할 수 있는 방법을 찾아야 한다.

저자가 이 책에서 일관되게 전달하고자 하는 메세지다.

생각해보자. 돈이 얼마 없다는 생각에 경기도 외곽 기축 아파트를 산다면, 우리는 언제 최고의 입지인 강남에 입성할 수 있을까? 아마 우리가 70정도 먹고나면 가능하려나?? 불가능할 것이다.

는 계속 심화되고 있다. 그 격차는 시간이 지나면 지날수록 더 벌어질 것이다.

2006년도에 약 6억 정도 차이가 났던 가격차이는, 2024년 현재 17억정도 차이가 난다. 내가 만약 2006년도에 돈이 얼마 없다는 핑계로 수원영통에 집을 샀다면 강남입성은... 꿈 꿀 수도 없었을 것이다.

그래서 우리는 우리가 마련할 수 있는 자금으로 가장 빨리 상급지에 부동산을 마련해야 한다. 우선, 상급지가 어디인지 부터 알아보자.

2. 상급지란?

저자는 상급지를 서울을 중심으로 설명하고 있다. 어떤 이들은 '광교, 동탄' 같이 경기도에 유명한 지역들도 상급지라고 볼 수 있지 않나 의문을 가질 수 있다. 이럴 때는 스스로에게 이렇게 질문해보자.

Q. 동탄 12억 아파트 vs 가락 12억 아파트?

충분한 답이 되었을거라 생각한다 ㅎㅎㅎ 우리는 의 부동산을 사야한다. 내가 아무리 동탄에 살고 싶어해도, 대부분의 사람들은 가락동에 더 거주하고 싶어할 것이다. 결국 우리는 부동산을 볼 때 '땅의 가치'가 높은 곳에 투자해야 한다.

그래서 저자는 서울에서 상급지를 이렇게 본다.

2040서울도시기본계획 + 역세권 + 인재집중지역 + 학군지

우선 '2040서울도시기본계획'을 같이 볼 필요가 있다.

사실 '2040서울도시기본계획' 지도에서 상급지를 찍어준 느낌이다. 대부분 역세권이며, 일자리가 풍부하게 있는 지역들이다. 그럼 우린 이중에서 학군까지 좋은 곳을 고르면 '최상급지'를 고르게 된다. 만약에 자금이 부족하다면 차선이 되는 입지를 찾아봐야 한다.

하지만 나같은 20대가 서울 상급지 아파트를 매수하기는 쉽지 않다. 불가능이라 표현해도 무방하다. 그럼 투자금이 이렇게 적을 때 어떻게 해야할까?

3. 적은 투자금으로 할 수 있는 상급지 투자방법

우리한테는 '돈'은 없지만 '시간'이 있다. 우리는 '시간'에 투자해야 한다. 책 저자는 여러가지 상급지 투자방법을 소개하였는데, 내가 관심있는 분야는 4가지로 좁혀진다.

[1. 청약, 분양권, 미분양아파트]

• 청약의 최대장점을 살리기 위해서는 무조건 시세 대비 최소 10~30% 이상 저렴한 물건을 매입해야 한다.

23년도 핫했던 '운정자이시그니처'를 봐보자.

34평 물건이 5.4억에 분양되었다. 그럼 그 주변에 있는 5년 이내의 신축아파트들의 시세를 파악해보자

☞ 힐스테이트 운정: 17년식, 34평 6.7억

☞ 운정신도시센트럴푸르지오: 18년식, 34평 6.6억

☞운정센트레빌: 14년식, 33평 4.3억

운정자이시그니처랑 그나마 비슷해보이는 단지는 '힐스테이트 운정' 같고, 비슷한 단지 대비 1.3억의 안전마진을 갖게 된다. 이렇게 청약은 주변시세 대비 저렴하게 들어가야 확실한 시세차익을 갖게 된다.

분양권매수도 마찬가지다. 주변시세와 같게 or 그 이상으로 들어가는 것은 미래수익만을 기대하게 만든다. 내가 강의도 듣고, 여러 책도 읽으며 갖게된 하나의 신념이 있는데,

무조건 싸게 사야한다. 매수할 때 안전마진이 생기는 투자를 해야한다.

그렇기 때문에 청약 or 분양권 모두 안전마진이 있는지 확인해야한다.

그러나 한 가지 의문이 들 수 있다. 분양권 or 미분양아파트 모두 확실한 안전마진이 있었으면 왜 매수자들이 분양권을 팔고 미분양이 나왔을까?

나는 이에 대해 2가지 상황이 있을 수 있다고 본다.

① 저렴한 분양가였지만 분양 당시 악화된 부동산 시장 분위기

② 당시엔 비쌌지만, 시간이 지나며 저렴해진 경우

첫 번째 상황의 경우 대표적으로 22년도에 분양한 단지가 있을 수 있다. 22년도는 하락장의 분위기가 만연했고, 대표적으로 '철산자이더헤리티지'가 그 케이스라고 본다.

당시에는 경쟁률이 0.9:1 , 2:1에 불과할 정도로 선착순줍줍도 나왔던 단지였다. 분양가가 엄청 비싼 편도 아니었지만, 당시 부동산 가격이 더 폭락할거라는 분위기가 있어서 완판되지 못했다. 하지만 하락장의 분위기가 끝나고 보니 주변보다 오히려 저렴한 가격이었고, 현재는 인기있는 분양권 물건이 되었다.

책의 106페이지에 이런 구절이 나온다.

미분양아파트라면 무엇보다 미분양이 발생한 이유가 중요하다. 해당 아파트의 입지가 좋고 분양가는 적당한데 단지 부동산이 침체되어서 또는 공급이 많아서 미분양 되었거나 무순위 청약 물량이 나왔다면 투자를 고려해야 한다.

미분양아파트도 마찬가지다. 입지가 좋은 곳에 있고, 분양가가 주변 대비 비싸지 않다면 적절한 투자기회가 될 수 있을 것 같다.

정리하자면, 청약+분양권+미분양아파트 모두 핵심은 '입지'와 '분양가'로 보인다.

[2. 재개발투자]

책의 저자는 서울 상급지 재개발 투자를 적극적으로 추천한다. 나도 짧은 기간동안 부동산공부를 계속하며 든 생각은, 나 같이 자금이 부족하고 시간으로 승부할 수 있는 투자자는 재개발이 답이라는 생각이 들었다. 저자가 계속적으로 하는 말이, "자신이 생각하는 곳보다 상위 지역 재개발에 투자하라" 한다.

시기적 밸런스를 맞추기 위해 '' 이렇게 가져가는게 베스트 2주택자 포지션이라고 본다.

재개발은 진입시기에 따라 투자방법과 시세차익크기가 달라진다. 책의 저자가 추천하는 방식은,

• 투자기간이 짧으면 초기투자금이 적게들고, 환금성이 뛰어난 대지지분이 작은 소규모 빌라

• 투자기간이 길면 초기투자금이 많이 들지만, 큰 이익을 얻을 수 있는 대지지분이 큰 단독주택

나의 경우는 정말 길게 들고 갈 생각도 있기 때문에 '조합설립인가'와 '사업시행인가' 그 사이에 있는 물건을 들어갈 생각이다.

부동산하락장이 다시 온다면 가장 많은 영향을 받는 곳이 바로 정비사업물건이다. 현재는 정비사업물건들의 가격이 많이 오르지는 않았지만, 앞으로 오를 공사비를 고려했을 때 약간 비싼 감이 든다. 따라서 높아질 공사비를 고려하여 더 가격이 떨어질 때를 생각해 투자하려 한다. 물론 돈이 있으면 언제 들어가도 이득이라고 본다. 아직 나는 자금이 부족하기에 열심히 자금을 모으며 타이밍을 기다리려 한다.

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책에서 소개하는 재개발 유형은 다양하다. 그 중에서 몇 개만 소개하자면,

• 민간 재개발

• 공공 재개발: 해당 구역의 권리산정기준일(현금청산여부)과 토지거래허가구역(실거주여부) 지정 여부 확인하기

• 서울시 신속통합기획 사업: 공공에서 민간 정비사업의 계획과 절차를 지원하는 제도

• 모아타운

개인적인 생각이지만, '민간 재개발'을 제외하고는 다 메리트가 없어보인다. (민간재개발이 안되는 지역은 사업성이 없으니까... 공공의 도움을 받는게 아닐까...?

그럼 이제 재개발 투자 시 유의사항을 함께 알아보자.

• 노후도 충족 확인 (67%이상)

• 조합원 지위 양도조건 충족 확인

• 권리산정기준일에 따른 현금청산 여부 확인

• 실거주 요건 확인(토지거래허가구역 여부 확인)

재개발에서 핵심은 '권리가액'을 잘 받는 것이다. 감정평가액에서 비례율을 곱한게 권리가액이고, 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액만큼 분담금을 내기 떄문에 '비례율'을 잘 받아야 한다.

비례율은 일반분양을 높은 가격으로 많이 분양받을 수 있어야 100%를 넘을 수 있고, 그러려면 재개발구역에 조합원이 너무 많이 있지 않고 층수 및 고도제한이 없어야 일반분양을 많이 받을 수 있다. 추가로 평탄한 지형으로 건축비용이 덜 들어갈 구역, 그리고 사업속도가 빠르게 추진되는 곳을 골라 투자해야 한다.

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재개발은 '일시적2주택 비과세 특례'와 '대체주택 비과세 특례'를 받으며 2주택 투자를 할 수 있다.

(대체주택 비과세 특례: 사업시행인가 이후 대체주택 취득하여 1년이상 거주 + 완공 후 3년 이내에 대체주택 양도 + 3년 이내에 해당 주택 실거주 1년동안)

[3. 경매]

경매: 경락잔금대출을 활용하면 실투자금이 낙찰가의 30%정도만 되어도 투자가 가능하다.

경매 특성상 한 달 내에 잔금까지 납부를 해야하기에, 자신이 대출이 가능한 상황인지 미리 체크해보는게 필요하다.

[4. 급매]

앞에서 나는 '싸게 사는게 중요하다'라고 말했다. 싸게 살 수 있는 가장 근본적인 방법은 '급매'를 잡는 것이다. 급매는 네이버 부동산에 나와있지 않기에, 평소에 부동산을 다니며 내가 매수하고자 하는 지역의 부동산 소장님들과 친하게 지내며 정보를 얻는게 중요해보인다.

4. '난생처음 부동산 투자 시크릿'에 나온 소소한 팁

• 아파트 갭투자는 전세거래량은 줄고 월세거래량이 늘어나는 시기에는 적절한 투자방법이 아니다

.

현재와 같이 금리로 인해 매매관련대출이 줄고 전세자금대출이 줄고, 월세비중이 늘어날 때는 상승기가 오지않아 시세차익을 내기 어렵고, 전세맞출 임차인을 찾기 어렵다.

• 서울 재개발 물건 추천

핵심: 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운, 노량진뉴타운, 북아현뉴타운 등

차선책: 신림, 마천, 이문, 장위, 상계, 광명, 성남 등

※ 태평동, 수진동, 신흥동, 야탑동, 이매동 의 경우 비행안전구역으로 층수 및 고도제한을 받음

• 유용한 사이트 추천

부동산플래닛: 지역별 노후도를 확인할 수 있어 재개발투자 시 활용하기 굿

밸류맵: 토지, 건물의 실거래가와 매물정보 확인가능

'정비사업 정보몽땅', '서울경기 재개발재건축정비사업' : 서울, 수도권 정비사업현황 확인가능

• 재건축의 경우 보통 대지지분이 15평 이상이면 사업성이 있다고 판단한다.

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<난생처음 부동산 투자 시크릿> 책을 완독하고 느낀 점은, '서울 재개발 투자가 답이다' 라는 생각입니다. 투자야 개인의 선택이고 이에 책임을 져야 하기 때문에, 좀더 재개발 투자에 대해 공부할 필요성을 느낍니다.

비즈니스북스 출판사로부터 해당 도서를 지원받아 작성한 서평입니다.

선생님, 오늘 체육 뭐해요? 추천합니다!

선생님, 오늘 체육 뭐해요? - 신나는 체육 수업을 위한 열정기백쌤의 수업 로드맵
성기백 지음 / 학토재 / 2023년 6월

2023년도 군 전역 후, 학교에 복직하니 체육 전담 교사가 되었다. 물론 입대 전에 과학, 체육 전담 교사를 하며 체육을 찍먹해봤지만, 온전히 3~6학년 체육교과를 맡게 된 것은 처음이었다.

입대 전에도 체육수업은 항상 내게 두려움이었다. 강당도 없는 학교에서, 체육수업이라고 잔뜩 기대하고 나온 학생들에게, 체육 전공도 아닌 내가 재밌는 체육수업을 준비하기는 너무 어려웠기 때문이다.

하지만 이내 현실을 받아들이고 복직 전 군대에서 재밌고 유익한 체육수업을 위한 준비를 했었다. 그때 유튜브, 인디스쿨 등 여러 경로를 통해 다양한 선생님들의 체육수업을 참고했는데, 그중 한 분이 바로 오늘 내가 리뷰할 책의 저자이신, 성기백 선생님 (활동명: 열정기백쌤)이다.

유튜브와 연수를 통해 성기백 선생님의 체육 수업 노하우를 배울 수 있었고, 마침 성기백 선생님께서 그동안 자신의 체육수업 노하우를 총망라하신 체육수업 서적을 출판하셨다는 소식을 들을 수 있었다. 마침 좋은 기회로 서평단에 당첨되어 책을 받게 되었고, 너무 좋은 내용들이 많아 느낀 점을 남기려 한다.

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1. 책의 전체적인 느낌

체육 교사라면 모두가 공감하겠지만, 책의 제목인 [선생님, 오늘 체육 뭐해요?]는 학생들에게서 정말 많이 듣는 질문이다. 기백쌤이 하신 말씀 중에서, 학생들이 '오늘 체육수업 뭐해요?'라는 말은 진짜 학생들이 오늘 수업 뭐 하는지 궁금해서 하는 질문이라고 하셨었다.

그 말인 즉슨, 진도가 대략 정해진 다른 교과에 비해 체육교과는 수업의 자율성이 높은 교과라고 볼 수 있다. 교육과정 문서에서도 학교의 여건, 학생의 수준에 맞게 활동을 변형할 수 있다고 명시되어 있기 때문이다.

오히려 그 자율성으로 인해 많은 체육 교사들이 체육수업으로 무엇을 해야할 지 몰라 더 어렵고 힘들어한다. 하지만 그런 고민이 들 때, 바로 기백쌤의 [선생님, 오늘 체육 뭐해요?]가 큰 도움이 될 수 있다는 생각이 들었다.

2. 책의 목차 및 내용

보통 체육수업은 재미있게만 진행하면 되는 수업, 또는 학생들의 놀이시간처럼 여겨질 수 있다. 물론 학생들이 재밌어하는 활동만 진행하면 좋겠지만, 체육수업이 끝나고 나면 남는 게 없을 수 있다. 체육수업도 엄연한 교과수업이고, 정해진 성취기준과 학습 목표가 있기에 이를 효과적으로 수업에 적용해야 한다.

그래서 [선생님, 오늘 체육 뭐해요?]는 단순히 활용할 수 있는 체육수업만 나열하지 않는다.

먼저 체육수업에 대한 고민과 그에 대한 기백쌤의 답을 제시해 주고, 어떤 방향으로 1년간의 체육수업을 이끌어야 하는지 내비게이션처럼 안내를 해준다.

바로 이 과정에서 체육과 교육과정에 대한 심층적 이해, 체육수업에 체육과 교육과정을 적용하는 방법, 1년간의 큰 체육수업 흐름을 설계하는 방법을 알 수 있게 된다.

또한, 기백쌤이 추천하는 활동과 자세한 활동 방법설명이 실려있다. 책에 나와 있는 활동을 다시 영상으로 볼 수 있도록 QR코드도 함께 있으니 수업 준비할 때 엄청나게 편리해지겠다는 생각이 들었다.

3. 책의 인상 깊었던 부분

기백쌤은 언제나 '낭만 체육'을 강조한다. 사진에 나와 있는 것처럼, 낭만 체육은 '즐거운 체육 활동을 통해 체육에 대해 긍정적인 생각을 갖게 하는 단계'를 의미한다.

나는 바로 이 부분에서 기백쌤의 교육철학과 나의 교육철학이 비슷하다고 느꼈다.

중고등학교와 초등학교의 체육교과 목표는 조금 다르다. 중고등학교는 운동능력을 극대화해서 자신의 역량을 향상하는 것을 목표로 한다면, 초등학교의 체육교과는 체육에 대한 긍정적인 인식을 갖게 하는 교과라 생각한다. 만약 초등학교부터 체육이 싫어지게 된다면 중고등학교에 진학했을 때 체육 시간이 찾아오면 고통스러울 것이기 때문이다.

그렇기에 나 또한 책에 나와 있는 기백쌤의 말씀처럼, 즐거운 체육수업 속에서 학년에 맞는 성취기준을 달성할 수 있는 체육수업을 진행하기 위해 노력하고 있다. 아직 많이 부족하지만, 여러 경험이 쌓이다 보면 분명 필자가 목표로 하는 '낭만 체육'에 더 가까이 갈 수 있을거로 생각한다.

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필자 또한 기백쌤의 유튜브 영상과 책 내용을 바탕으로 체육수업 계획을 설계하였고, 열심히 학교 현장에서 실천하기 위해 노력 중이다. 체육수업 때문에 힘들거나, 재밌고 유익한 체육수업을 하고 싶 어하는 교사라면 꼭 읽어보는 것을 추천한다. 이 책을 증정해 주신 성기백선생님(열정기백쌤), 학토재 감사합니다 :)

오동협의 발품팔아 꼬마빌딩

오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩 - 경매보다 훨씬 싼 꼬마빌딩 잡는 법 꼬마빌딩 투자 로드맵
오동협 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 9월

안녕하세요, 창쌤입니다.

오늘은 오랜만에 책리뷰를 해보려 합니다. 아무래도 제가 경제에 관심이 많다 보니 이번에도 재테크 관련 책을 읽었습니다.

책 이름은 '오동협의 발품팔아 꼬마빌딩'이라는 책입니다.

마냥 멀게만 느껴지는 빌딩 건물주에 대한 꿈이 현실로 이루어지는 방법이 담겨 있습니다.

아직 저는 억 단위의 돈도 없어서 아파트는 물론 꼬마빌딩은 감치 꿈꾸기도 어렵지만, 지금부터 관심 갖고서 열심히 부동산 공부를 하다 보면 건물주의 꿈을 이룰 수 있지 않을까요? ㅎㅎ

이번 포스팅에서는 '오동협의 발품팔아 꼬마빌딩'이라는 책 소개와 책의 일부 내용을 요약해 드리려 합니다.

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책 목차 소개

 

특히 마지막 PART 3로 '건물주로 가는 로드맵 10단계'가 담겨있습니다. 자세한 빌딩 매수방법부터 계약, 관리, 빌딩 갈아타기까지 모든 과정이 구체적으로 설명되어 있어요.

나중에 (돈 많~이 모아서) 빌딩을 계약하게 되면 다시 한번 볼 생각입니다 :)

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꼬마빌딩이란..?

꼬마빌딩이라는 말이 약간 어색할 수 있을 것 같아요. 우리가 길거리에서 흔히 볼 수 있는 상가건물, 빌라 건물 등 저층 소규모 빌딩을 의미합니다. 가격도 다른 고층 빌딩에 비해 저렴합니다. 요즘 같은 침체기에서도 나 홀로 반등 중이기도 합니다. ㄷㄷ

최근 꼬마빌딩이 많아지는 추세라, 더 싼 가격의 꼬마빌딩을 '꼬꼬마빌딩'이라고 부른다 합니다.

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책 내용이 좀 어려워 일부 내용만 다뤄보려 합니다.

1.근린생활시설에 대한 이해

2. 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트

1. 근린생활시설에 대한 이해

'근린생활시설'이란 주택가와 인접해 일상생활에서 필요한 재화 및 서비스를 제공하는 시설을 뜻합니다. 흔히 '근생시설'이라고 부릅니다.

예를 들어, 세탁소, 슈퍼마켓, 식당, 노래방 등 업종이 입점하는 경우가 많습니다.

그리고 이런 근린생활시설(=근생빌딩)이 있는 주거지역은 '전용, 일반, 준주거지역'으로 나뉩니다. 특히 근생빌딩이 준주거지역에 위치할 경우 입지가 좋다고 볼 수 있습니다.

왜냐하면 다른 주거지역의 용적률은 80~300% 사이임에 반면, 준주거지역의 경우 500%까지 가능하기 때문입니다. (P.S 용적률이 크다= 더 높이 증축할 수 있다) 이렇듯 근생 빌딩에 투자하더라도, 토지의 용도를 잘 보고 투자해야 더 큰 수익을 바랄 수 있습니다.

만약, 꼬마빌딩이 비싸다면 근생시설로 볼 수 있는 '구분상가'도 괜찮습니다. 구분상가란 집합 건물에서 층이나 호와 같이 일정규모별로 구분등기가 가능한

상가 한 칸을 의미합니다. 흔히 볼 수 있는 아파트 상가를 떠올리면 편합니다.

구분상가의 경우 관리사무소 형태로 관리가 이루어져 건물주가 신경 쓸 일이 적습니다. 또한, 매수 시 가격 부담이 덜하고 공실에 대한 걱정도 빌딩보다 낮다고 볼 수 있죠.

 2. 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트

1.건축물 활용 (개별적 상승요인)

2. 토지가치 상승 (지역적 상승요인)

3. 세금납부 (절세, 세테크 등)

4. 고대출, 저금리 (대출액 레버리지 효과)

5. 엑시트플랜 (매도 타이밍)

정말 자세한 내용들이 많아 모두 소개해드리고 싶지만, 일부 내용만 요약해 보겠습니다.

특히 이 중에서 '건축물 활용'부분이 인상 깊었습니다.

아파트의 경우 주변 집값과 시세에 따라 내 집의 집값이 변하게 됩니다. 아파트 시세의 경우 내가 능동적으로 어떻게 할 수 있는 부분이 아닙니다. 하지만 꼬마빌딩은 이 부분에서 아파트와 차이가 있습니다.

꼬마빌딩의 경우 내가 빌딩 가치를 높이기 위한 노력을 한다면 꼬마빌딩의 시세가 높아질 수 있습니다.

예를 들어, 임대료가 낮아서 임대료를 높이고 싶다면 임대차 보호법에 따라 매년 5%씩 올릴 수도 있고, 임차인을 변경할 수도 있습니다. 그리고 건축물 용도변경을 할 수도 있습니다.

제가 앞에서 말씀드렸다시피, 일반주택보다 근생시설의 경우 더 높은 가치로 평가받습니다. 그렇기 때문에 일반주택을 매수하고 이를 근생시설로 용도변경 신청을 한다면 가치가 상승할 수 있습니다.

물론, 근생시설이 되기 위해서 여러 절차를 걸쳐야 합니다. 법정주차 대수를 지키고, 위반건축물이 없고, 정화조 용량이 기준 이상이어야 용도변경 신청이 가능하겠죠.

필요하다면 리모델링, 추가 증축도 가능합니다. 이렇듯 꼬마빌딩은 능동적으로 그 가치를 높일 수 있다는 점이 최대 장점이라고 생각합니다.

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지금까지 '오동협의 발품팔아 꼬마빌딩'의 책 일부 내용을 요약해 보았습니다. 특히 아파트의 경우 세금 관련해서 많은 규제가 있지만, 꼬마빌딩은 규제가 적다는 점이 투자매력 포인트로 보였습니다.

책 내용이 되게 구체적이며 자세한 투자전략이 소개되어 있기 때문에, 실투자자라면 꼭 한번 읽어보는 것을 추천합니다.

저도 이 책의 내용을 활용해 꼬마빌딩의 건물주가 되는 날이 왔으면 좋겠습니다 :)