오동협의 발품팔아 꼬마빌딩

오동협의 발품 팔아 꼬마빌딩 - 경매보다 훨씬 싼 꼬마빌딩 잡는 법 꼬마빌딩 투자 로드맵
오동협 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 9월

안녕하세요, 창쌤입니다.

오늘은 오랜만에 책리뷰를 해보려 합니다. 아무래도 제가 경제에 관심이 많다 보니 이번에도 재테크 관련 책을 읽었습니다.

책 이름은 '오동협의 발품팔아 꼬마빌딩'이라는 책입니다.

마냥 멀게만 느껴지는 빌딩 건물주에 대한 꿈이 현실로 이루어지는 방법이 담겨 있습니다.

아직 저는 억 단위의 돈도 없어서 아파트는 물론 꼬마빌딩은 감치 꿈꾸기도 어렵지만, 지금부터 관심 갖고서 열심히 부동산 공부를 하다 보면 건물주의 꿈을 이룰 수 있지 않을까요? ㅎㅎ

이번 포스팅에서는 '오동협의 발품팔아 꼬마빌딩'이라는 책 소개와 책의 일부 내용을 요약해 드리려 합니다.

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책 목차 소개

 

특히 마지막 PART 3로 '건물주로 가는 로드맵 10단계'가 담겨있습니다. 자세한 빌딩 매수방법부터 계약, 관리, 빌딩 갈아타기까지 모든 과정이 구체적으로 설명되어 있어요.

나중에 (돈 많~이 모아서) 빌딩을 계약하게 되면 다시 한번 볼 생각입니다 :)

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꼬마빌딩이란..?

꼬마빌딩이라는 말이 약간 어색할 수 있을 것 같아요. 우리가 길거리에서 흔히 볼 수 있는 상가건물, 빌라 건물 등 저층 소규모 빌딩을 의미합니다. 가격도 다른 고층 빌딩에 비해 저렴합니다. 요즘 같은 침체기에서도 나 홀로 반등 중이기도 합니다. ㄷㄷ

최근 꼬마빌딩이 많아지는 추세라, 더 싼 가격의 꼬마빌딩을 '꼬꼬마빌딩'이라고 부른다 합니다.

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책 내용이 좀 어려워 일부 내용만 다뤄보려 합니다.

1.근린생활시설에 대한 이해

2. 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트

1. 근린생활시설에 대한 이해

'근린생활시설'이란 주택가와 인접해 일상생활에서 필요한 재화 및 서비스를 제공하는 시설을 뜻합니다. 흔히 '근생시설'이라고 부릅니다.

예를 들어, 세탁소, 슈퍼마켓, 식당, 노래방 등 업종이 입점하는 경우가 많습니다.

그리고 이런 근린생활시설(=근생빌딩)이 있는 주거지역은 '전용, 일반, 준주거지역'으로 나뉩니다. 특히 근생빌딩이 준주거지역에 위치할 경우 입지가 좋다고 볼 수 있습니다.

왜냐하면 다른 주거지역의 용적률은 80~300% 사이임에 반면, 준주거지역의 경우 500%까지 가능하기 때문입니다. (P.S 용적률이 크다= 더 높이 증축할 수 있다) 이렇듯 근생 빌딩에 투자하더라도, 토지의 용도를 잘 보고 투자해야 더 큰 수익을 바랄 수 있습니다.

만약, 꼬마빌딩이 비싸다면 근생시설로 볼 수 있는 '구분상가'도 괜찮습니다. 구분상가란 집합 건물에서 층이나 호와 같이 일정규모별로 구분등기가 가능한

상가 한 칸을 의미합니다. 흔히 볼 수 있는 아파트 상가를 떠올리면 편합니다.

구분상가의 경우 관리사무소 형태로 관리가 이루어져 건물주가 신경 쓸 일이 적습니다. 또한, 매수 시 가격 부담이 덜하고 공실에 대한 걱정도 빌딩보다 낮다고 볼 수 있죠.

 2. 빌딩으로 수익을 창출하는 5가지 포인트

1.건축물 활용 (개별적 상승요인)

2. 토지가치 상승 (지역적 상승요인)

3. 세금납부 (절세, 세테크 등)

4. 고대출, 저금리 (대출액 레버리지 효과)

5. 엑시트플랜 (매도 타이밍)

정말 자세한 내용들이 많아 모두 소개해드리고 싶지만, 일부 내용만 요약해 보겠습니다.

특히 이 중에서 '건축물 활용'부분이 인상 깊었습니다.

아파트의 경우 주변 집값과 시세에 따라 내 집의 집값이 변하게 됩니다. 아파트 시세의 경우 내가 능동적으로 어떻게 할 수 있는 부분이 아닙니다. 하지만 꼬마빌딩은 이 부분에서 아파트와 차이가 있습니다.

꼬마빌딩의 경우 내가 빌딩 가치를 높이기 위한 노력을 한다면 꼬마빌딩의 시세가 높아질 수 있습니다.

예를 들어, 임대료가 낮아서 임대료를 높이고 싶다면 임대차 보호법에 따라 매년 5%씩 올릴 수도 있고, 임차인을 변경할 수도 있습니다. 그리고 건축물 용도변경을 할 수도 있습니다.

제가 앞에서 말씀드렸다시피, 일반주택보다 근생시설의 경우 더 높은 가치로 평가받습니다. 그렇기 때문에 일반주택을 매수하고 이를 근생시설로 용도변경 신청을 한다면 가치가 상승할 수 있습니다.

물론, 근생시설이 되기 위해서 여러 절차를 걸쳐야 합니다. 법정주차 대수를 지키고, 위반건축물이 없고, 정화조 용량이 기준 이상이어야 용도변경 신청이 가능하겠죠.

필요하다면 리모델링, 추가 증축도 가능합니다. 이렇듯 꼬마빌딩은 능동적으로 그 가치를 높일 수 있다는 점이 최대 장점이라고 생각합니다.

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지금까지 '오동협의 발품팔아 꼬마빌딩'의 책 일부 내용을 요약해 보았습니다. 특히 아파트의 경우 세금 관련해서 많은 규제가 있지만, 꼬마빌딩은 규제가 적다는 점이 투자매력 포인트로 보였습니다.

책 내용이 되게 구체적이며 자세한 투자전략이 소개되어 있기 때문에, 실투자자라면 꼭 한번 읽어보는 것을 추천합니다.

저도 이 책의 내용을 활용해 꼬마빌딩의 건물주가 되는 날이 왔으면 좋겠습니다 :)