부동산 투자의 개론서

난생처음 부동산 투자 시크릿 - 오르는 부동산을 콕 집어 적중시키는 공군 조종사의 레이더 투자법
박지청 지음 / 비즈니스북스 / 2024년 2월

우선 24년 초에 발행된 따끈따끈한 도서다 보니, 최근 동향이 반영되어 현실성있는 내용들이 가득했습니다. 그래서 가독성도 너무 좋아 쉽게쉽게 읽을 수 있었습니다.

저자인 '김지청'님은 공군 파일럿이었는데, 작은 목돈으로 흑석재개발 빌라를 매수해서 존버한 끝에 500%의 수익률을 거두었다고 합니다. 군인월급이 사실 다른 대기업보다 많지 않음에도 부동산투자로 큰 수익을 벌었다는 사실은, 저 같은 교사도 '부'에 가까워질 수 있다는 사실을 깨닫게해주었습니다.

<난생처음 부동산 투자 시크릿> 책에서 인상깊었던 점에 대해 글로 남겨보려고 합니다.

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0. <난생처음 부동산 투자 시크릿> 책의 장점 (개인적인 생각)

초보자들을 위해 어떤 제도, 정책에 대한 장단점을 쉽게 표로 정리해두었습니다. 사회초년생이고, 처음 부동산 공부를 시작한 부린이들에게 아주 적합한 책이라고 생각해요.

1. 책의 주제

지금 가진 자금으로 가장 빨리 상급지로 진입할 수 있는 방법을 찾아야 한다.

저자가 이 책에서 일관되게 전달하고자 하는 메세지다.

생각해보자. 돈이 얼마 없다는 생각에 경기도 외곽 기축 아파트를 산다면, 우리는 언제 최고의 입지인 강남에 입성할 수 있을까? 아마 우리가 70정도 먹고나면 가능하려나?? 불가능할 것이다.

는 계속 심화되고 있다. 그 격차는 시간이 지나면 지날수록 더 벌어질 것이다.

2006년도에 약 6억 정도 차이가 났던 가격차이는, 2024년 현재 17억정도 차이가 난다. 내가 만약 2006년도에 돈이 얼마 없다는 핑계로 수원영통에 집을 샀다면 강남입성은... 꿈 꿀 수도 없었을 것이다.

그래서 우리는 우리가 마련할 수 있는 자금으로 가장 빨리 상급지에 부동산을 마련해야 한다. 우선, 상급지가 어디인지 부터 알아보자.

2. 상급지란?

저자는 상급지를 서울을 중심으로 설명하고 있다. 어떤 이들은 '광교, 동탄' 같이 경기도에 유명한 지역들도 상급지라고 볼 수 있지 않나 의문을 가질 수 있다. 이럴 때는 스스로에게 이렇게 질문해보자.

Q. 동탄 12억 아파트 vs 가락 12억 아파트?

충분한 답이 되었을거라 생각한다 ㅎㅎㅎ 우리는 의 부동산을 사야한다. 내가 아무리 동탄에 살고 싶어해도, 대부분의 사람들은 가락동에 더 거주하고 싶어할 것이다. 결국 우리는 부동산을 볼 때 '땅의 가치'가 높은 곳에 투자해야 한다.

그래서 저자는 서울에서 상급지를 이렇게 본다.

2040서울도시기본계획 + 역세권 + 인재집중지역 + 학군지

우선 '2040서울도시기본계획'을 같이 볼 필요가 있다.

사실 '2040서울도시기본계획' 지도에서 상급지를 찍어준 느낌이다. 대부분 역세권이며, 일자리가 풍부하게 있는 지역들이다. 그럼 우린 이중에서 학군까지 좋은 곳을 고르면 '최상급지'를 고르게 된다. 만약에 자금이 부족하다면 차선이 되는 입지를 찾아봐야 한다.

하지만 나같은 20대가 서울 상급지 아파트를 매수하기는 쉽지 않다. 불가능이라 표현해도 무방하다. 그럼 투자금이 이렇게 적을 때 어떻게 해야할까?

3. 적은 투자금으로 할 수 있는 상급지 투자방법

우리한테는 '돈'은 없지만 '시간'이 있다. 우리는 '시간'에 투자해야 한다. 책 저자는 여러가지 상급지 투자방법을 소개하였는데, 내가 관심있는 분야는 4가지로 좁혀진다.

[1. 청약, 분양권, 미분양아파트]

• 청약의 최대장점을 살리기 위해서는 무조건 시세 대비 최소 10~30% 이상 저렴한 물건을 매입해야 한다.

23년도 핫했던 '운정자이시그니처'를 봐보자.

34평 물건이 5.4억에 분양되었다. 그럼 그 주변에 있는 5년 이내의 신축아파트들의 시세를 파악해보자

☞ 힐스테이트 운정: 17년식, 34평 6.7억

☞ 운정신도시센트럴푸르지오: 18년식, 34평 6.6억

☞운정센트레빌: 14년식, 33평 4.3억

운정자이시그니처랑 그나마 비슷해보이는 단지는 '힐스테이트 운정' 같고, 비슷한 단지 대비 1.3억의 안전마진을 갖게 된다. 이렇게 청약은 주변시세 대비 저렴하게 들어가야 확실한 시세차익을 갖게 된다.

분양권매수도 마찬가지다. 주변시세와 같게 or 그 이상으로 들어가는 것은 미래수익만을 기대하게 만든다. 내가 강의도 듣고, 여러 책도 읽으며 갖게된 하나의 신념이 있는데,

무조건 싸게 사야한다. 매수할 때 안전마진이 생기는 투자를 해야한다.

그렇기 때문에 청약 or 분양권 모두 안전마진이 있는지 확인해야한다.

그러나 한 가지 의문이 들 수 있다. 분양권 or 미분양아파트 모두 확실한 안전마진이 있었으면 왜 매수자들이 분양권을 팔고 미분양이 나왔을까?

나는 이에 대해 2가지 상황이 있을 수 있다고 본다.

① 저렴한 분양가였지만 분양 당시 악화된 부동산 시장 분위기

② 당시엔 비쌌지만, 시간이 지나며 저렴해진 경우

첫 번째 상황의 경우 대표적으로 22년도에 분양한 단지가 있을 수 있다. 22년도는 하락장의 분위기가 만연했고, 대표적으로 '철산자이더헤리티지'가 그 케이스라고 본다.

당시에는 경쟁률이 0.9:1 , 2:1에 불과할 정도로 선착순줍줍도 나왔던 단지였다. 분양가가 엄청 비싼 편도 아니었지만, 당시 부동산 가격이 더 폭락할거라는 분위기가 있어서 완판되지 못했다. 하지만 하락장의 분위기가 끝나고 보니 주변보다 오히려 저렴한 가격이었고, 현재는 인기있는 분양권 물건이 되었다.

책의 106페이지에 이런 구절이 나온다.

미분양아파트라면 무엇보다 미분양이 발생한 이유가 중요하다. 해당 아파트의 입지가 좋고 분양가는 적당한데 단지 부동산이 침체되어서 또는 공급이 많아서 미분양 되었거나 무순위 청약 물량이 나왔다면 투자를 고려해야 한다.

미분양아파트도 마찬가지다. 입지가 좋은 곳에 있고, 분양가가 주변 대비 비싸지 않다면 적절한 투자기회가 될 수 있을 것 같다.

정리하자면, 청약+분양권+미분양아파트 모두 핵심은 '입지'와 '분양가'로 보인다.

[2. 재개발투자]

책의 저자는 서울 상급지 재개발 투자를 적극적으로 추천한다. 나도 짧은 기간동안 부동산공부를 계속하며 든 생각은, 나 같이 자금이 부족하고 시간으로 승부할 수 있는 투자자는 재개발이 답이라는 생각이 들었다. 저자가 계속적으로 하는 말이, "자신이 생각하는 곳보다 상위 지역 재개발에 투자하라" 한다.

시기적 밸런스를 맞추기 위해 '' 이렇게 가져가는게 베스트 2주택자 포지션이라고 본다.

재개발은 진입시기에 따라 투자방법과 시세차익크기가 달라진다. 책의 저자가 추천하는 방식은,

• 투자기간이 짧으면 초기투자금이 적게들고, 환금성이 뛰어난 대지지분이 작은 소규모 빌라

• 투자기간이 길면 초기투자금이 많이 들지만, 큰 이익을 얻을 수 있는 대지지분이 큰 단독주택

나의 경우는 정말 길게 들고 갈 생각도 있기 때문에 '조합설립인가'와 '사업시행인가' 그 사이에 있는 물건을 들어갈 생각이다.

부동산하락장이 다시 온다면 가장 많은 영향을 받는 곳이 바로 정비사업물건이다. 현재는 정비사업물건들의 가격이 많이 오르지는 않았지만, 앞으로 오를 공사비를 고려했을 때 약간 비싼 감이 든다. 따라서 높아질 공사비를 고려하여 더 가격이 떨어질 때를 생각해 투자하려 한다. 물론 돈이 있으면 언제 들어가도 이득이라고 본다. 아직 나는 자금이 부족하기에 열심히 자금을 모으며 타이밍을 기다리려 한다.

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책에서 소개하는 재개발 유형은 다양하다. 그 중에서 몇 개만 소개하자면,

• 민간 재개발

• 공공 재개발: 해당 구역의 권리산정기준일(현금청산여부)과 토지거래허가구역(실거주여부) 지정 여부 확인하기

• 서울시 신속통합기획 사업: 공공에서 민간 정비사업의 계획과 절차를 지원하는 제도

• 모아타운

개인적인 생각이지만, '민간 재개발'을 제외하고는 다 메리트가 없어보인다. (민간재개발이 안되는 지역은 사업성이 없으니까... 공공의 도움을 받는게 아닐까...?

그럼 이제 재개발 투자 시 유의사항을 함께 알아보자.

• 노후도 충족 확인 (67%이상)

• 조합원 지위 양도조건 충족 확인

• 권리산정기준일에 따른 현금청산 여부 확인

• 실거주 요건 확인(토지거래허가구역 여부 확인)

재개발에서 핵심은 '권리가액'을 잘 받는 것이다. 감정평가액에서 비례율을 곱한게 권리가액이고, 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액만큼 분담금을 내기 떄문에 '비례율'을 잘 받아야 한다.

비례율은 일반분양을 높은 가격으로 많이 분양받을 수 있어야 100%를 넘을 수 있고, 그러려면 재개발구역에 조합원이 너무 많이 있지 않고 층수 및 고도제한이 없어야 일반분양을 많이 받을 수 있다. 추가로 평탄한 지형으로 건축비용이 덜 들어갈 구역, 그리고 사업속도가 빠르게 추진되는 곳을 골라 투자해야 한다.

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재개발은 '일시적2주택 비과세 특례'와 '대체주택 비과세 특례'를 받으며 2주택 투자를 할 수 있다.

(대체주택 비과세 특례: 사업시행인가 이후 대체주택 취득하여 1년이상 거주 + 완공 후 3년 이내에 대체주택 양도 + 3년 이내에 해당 주택 실거주 1년동안)

[3. 경매]

경매: 경락잔금대출을 활용하면 실투자금이 낙찰가의 30%정도만 되어도 투자가 가능하다.

경매 특성상 한 달 내에 잔금까지 납부를 해야하기에, 자신이 대출이 가능한 상황인지 미리 체크해보는게 필요하다.

[4. 급매]

앞에서 나는 '싸게 사는게 중요하다'라고 말했다. 싸게 살 수 있는 가장 근본적인 방법은 '급매'를 잡는 것이다. 급매는 네이버 부동산에 나와있지 않기에, 평소에 부동산을 다니며 내가 매수하고자 하는 지역의 부동산 소장님들과 친하게 지내며 정보를 얻는게 중요해보인다.

4. '난생처음 부동산 투자 시크릿'에 나온 소소한 팁

• 아파트 갭투자는 전세거래량은 줄고 월세거래량이 늘어나는 시기에는 적절한 투자방법이 아니다

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현재와 같이 금리로 인해 매매관련대출이 줄고 전세자금대출이 줄고, 월세비중이 늘어날 때는 상승기가 오지않아 시세차익을 내기 어렵고, 전세맞출 임차인을 찾기 어렵다.

• 서울 재개발 물건 추천

핵심: 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 흑석뉴타운, 노량진뉴타운, 북아현뉴타운 등

차선책: 신림, 마천, 이문, 장위, 상계, 광명, 성남 등

※ 태평동, 수진동, 신흥동, 야탑동, 이매동 의 경우 비행안전구역으로 층수 및 고도제한을 받음

• 유용한 사이트 추천

부동산플래닛: 지역별 노후도를 확인할 수 있어 재개발투자 시 활용하기 굿

밸류맵: 토지, 건물의 실거래가와 매물정보 확인가능

'정비사업 정보몽땅', '서울경기 재개발재건축정비사업' : 서울, 수도권 정비사업현황 확인가능

• 재건축의 경우 보통 대지지분이 15평 이상이면 사업성이 있다고 판단한다.

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<난생처음 부동산 투자 시크릿> 책을 완독하고 느낀 점은, '서울 재개발 투자가 답이다' 라는 생각입니다. 투자야 개인의 선택이고 이에 책임을 져야 하기 때문에, 좀더 재개발 투자에 대해 공부할 필요성을 느낍니다.

비즈니스북스 출판사로부터 해당 도서를 지원받아 작성한 서평입니다.